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　　編輯 | 謝治賢

　　出品 | 于見(jiàn)（mpyujian）

　　在如今房?jī)r(jià)居高不下的時(shí)代，城鎮(zhèn)居民的不動(dòng)產(chǎn)似乎占去了自己財(cái)產(chǎn)的極大比重。很多人感慨，自己家的房子，自己如今都買不起了，不免讓人感到滑稽。

　　而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展似乎也永遠(yuǎn)沒(méi)有一個(gè)止境。從一線城市到三、四線城市，甚至是村莊小鎮(zhèn)，也是各種地產(chǎn)、建筑工程不斷。由此，一些國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商也借此不停地開(kāi)工動(dòng)土，建樓搭廈，營(yíng)銷業(yè)績(jī)也屢創(chuàng)新高。

　　8月22日，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)“恒碧萬(wàn)?！敝坏谋坦饒@在港披露了其2019年度中期業(yè)績(jī)報(bào)告。報(bào)告顯示，上半年實(shí)現(xiàn)收入2020億元，同比增長(zhǎng)53%；毛利潤(rùn)549億元，同比增長(zhǎng)57%，凈利潤(rùn)231億元，同比增長(zhǎng)41%。

　　上半年?duì)I收和凈利潤(rùn)遠(yuǎn)超部分同行的碧桂園，在媒體的哄炒下出盡了風(fēng)頭。可不為人知的是碧桂園高周轉(zhuǎn)背后帶來(lái)的眾多質(zhì)量問(wèn)題和違規(guī)操作，以及碧桂園高達(dá)萬(wàn)億的負(fù)債率。

　　債臺(tái)高壘，裁員減速

　　在2019年中期報(bào)告中，碧桂園特別強(qiáng)調(diào)其凈貸款率從2018年中期的59%降至58.5%，降幅為0.5個(gè)百分點(diǎn)。事實(shí)上，截至2018年底，碧桂園凈貸款率為49.6%。也就是說(shuō)，半年內(nèi)，碧桂園的凈貸款率提高了近9個(gè)百分點(diǎn)。

　　2017年，碧桂園有息負(fù)債規(guī)模約2000億元，但2018年已飆升至3100億元左右，負(fù)債總額17532.47億元。2019年上半年的規(guī)模與2018年沒(méi)有太大差異。為防止凈貸款比例過(guò)快增長(zhǎng)，碧桂園2018年非控股權(quán)益總額為520.78億元，比2017年增加291億元。2019年上半年，碧桂園非控股權(quán)益總額繼續(xù)增長(zhǎng)至554.75億元。

　　由此可見(jiàn)，作為一個(gè)房地產(chǎn)新貴，碧桂園的債務(wù)水平仍然很高，這直接影響到碧桂園的借款成本。經(jīng)過(guò)幾年的下降，2018年借貸成本開(kāi)始再次上升。

　　根據(jù)2019年上半年度報(bào)告，碧桂園的融資成本有所增加。上半年，加權(quán)平均借款成本上升至6.13%，同比增長(zhǎng)6%。與2017年的數(shù)據(jù)5.32%相比，該成本增加了16%。

　　值得一提的是，截至2019年6月30日，碧桂園雇傭了約116000名全職員工，而2018年12月31日為131000名，2017年為124000名。也就是說(shuō)，截至2019年上半年，碧桂園的員工人數(shù)比去年底減少了15000人，比2017年底減少了8000多人。

　　莫斌總經(jīng)理回應(yīng)說(shuō)，碧桂園并不是要裁員，而是要優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，做績(jī)效考核，員工都在前進(jìn)和后退，所以這也是他們努力的表現(xiàn)。同時(shí)，莫斌說(shuō)碧桂園也在增加新人。機(jī)器人部門招募了1600名科學(xué)研究人員和2600名實(shí)踐者。莫賓認(rèn)為，碧桂園的員工結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，效率進(jìn)一步提高。顯然，這是一般上市公司裁員的慣用說(shuō)法。

　　少數(shù)股東權(quán)益分配過(guò)高

　　根據(jù)2019年半年度報(bào)告，碧桂園實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)230.6億元，比上年增長(zhǎng)41.3%。但歸屬于碧桂園股東的利潤(rùn)僅為156.35億元，少數(shù)股東（非控股股東）分享利潤(rùn)74.22億元，占利潤(rùn)總額的33%。這也意味著少數(shù)股東在結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目中的權(quán)益比例有所增加。

　　2017年前，碧桂園歸屬母公司的凈利潤(rùn)占總利潤(rùn)的90%以上。自2018年以來(lái)，少數(shù)股東分享利潤(rùn)大幅增加。2017年，歸屬于少數(shù)股東的凈利潤(rùn)占總利潤(rùn)的10%。根據(jù)2018年半年度報(bào)告，非控股權(quán)益占凈利潤(rùn)總額的21%。到2018年底，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)上升到29%。

　　少數(shù)股東主要指兩個(gè)方面，一個(gè)是外部合資企業(yè)和聯(lián)營(yíng)企業(yè)，另一個(gè)是房地產(chǎn)公司內(nèi)部后續(xù)投資人員。

　　碧桂園內(nèi)部跟投制度始于2014年10月，旨在將公司利益與項(xiàng)目員工聯(lián)系起來(lái)。根據(jù)2017年半年度報(bào)告，截至2017年6月30日，員工后續(xù)后續(xù)投資人項(xiàng)目達(dá)973個(gè)。自此以后，碧桂園沒(méi)有公布過(guò)這方面的數(shù)據(jù)。

　　與中海外發(fā)展年報(bào)相比，中海外在2019年上半年凈利潤(rùn)254.56億港元（約合232.2億元人民幣），非控股權(quán)益5.15億港元（約合4.7億元人民幣），所占比例為2%。也就是說(shuō)，碧桂園的凈利潤(rùn)幾乎與中海外的凈利潤(rùn)相同，但歸屬于股東的凈利潤(rùn)有70億元的差距。

　　近年來(lái)，包括碧桂園在內(nèi)的少數(shù)股東權(quán)益在房地產(chǎn)企業(yè)中的比例越來(lái)越高，但具體構(gòu)成，特別是內(nèi)部人員后續(xù)投資的情況，就像一個(gè)黑匣子，外人看不到其在房地產(chǎn)企業(yè)中的具體情況。內(nèi)部人員后續(xù)投資確實(shí)有助于員工和公司的利益聯(lián)系，但從凈利潤(rùn)的角度來(lái)看，少數(shù)股東的權(quán)益比例已經(jīng)非常高了，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出這些“少數(shù)股東”的應(yīng)有利益。

　　質(zhì)量縮水，違規(guī)不斷

　　墻壁剝落，滲漏，工地現(xiàn)場(chǎng)火災(zāi)，天花板剝落……在碧桂園建房的歷史上，這并不少見(jiàn)。

　　微博上有大量用戶反映出碧桂園的房屋質(zhì)量問(wèn)題，安慶碧桂園盈江皇宮35號(hào)臨街8家商鋪出現(xiàn)嚴(yán)重漏水現(xiàn)象。作為業(yè)主，剛收到的房屋就遭遇漏水等房屋質(zhì)量問(wèn)題，不由感覺(jué)上當(dāng)受騙。

　　值得一提的是，碧桂園也涉及到許多違規(guī)行為。

　　據(jù)山東新聞網(wǎng)報(bào)道，東營(yíng)市業(yè)主在相關(guān)網(wǎng)站上透露，東營(yíng)市象山路碧桂園項(xiàng)目未經(jīng)預(yù)售許可，卻被非法出售。濟(jì)寧市太白湖碧桂園中心公園項(xiàng)目屬變相認(rèn)定項(xiàng)目，不得使用公積金貸款。德州碧桂園的天辰項(xiàng)目未經(jīng)許可出售房屋，棗莊碧桂園項(xiàng)目因違法建設(shè)被行政機(jī)關(guān)罰款25.11萬(wàn)元，聊城碧桂園房屋被無(wú)證出售。

　　住宅是一種耐用消費(fèi)品，要使用50年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，如果在短時(shí)間內(nèi)迅速完工，安全風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的。

　　在勢(shì)不可擋的輿論轟炸下，2018年8月3日，碧桂園董事長(zhǎng)莫斌向觀眾鞠躬道歉，稱安全和質(zhì)量始終是第一位，碧桂園應(yīng)避免安全問(wèn)題，做好質(zhì)量管理，讓業(yè)主真正滿意。

　　2019年3月，在2018年的績(jī)效會(huì)議上，莫斌再次強(qiáng)調(diào)，提高質(zhì)量、控制速度是第一任務(wù)，追求零傷亡和零缺陷。

　　理想是完整的，現(xiàn)實(shí)是破損的。經(jīng)過(guò)道歉明志后，碧桂園全國(guó)各地因建筑施工質(zhì)量問(wèn)題造成的權(quán)利侵犯并沒(méi)有減少。

　　8月23日，寧波市住房和建設(shè)局就住宅工程質(zhì)量突出問(wèn)題的處理進(jìn)行了集中討論。主要問(wèn)題有地下車庫(kù)滲漏嚴(yán)重、外墻空曠、大面積脫落、應(yīng)對(duì)惡劣氣候的應(yīng)急準(zhǔn)備能力不足等，其中包括寧波碧桂園公司。

　　今年6月，阜陽(yáng)碧桂園翡翠灣項(xiàng)目業(yè)主集體展開(kāi)權(quán)益保護(hù)活動(dòng)，主要是由于碧桂園以次充好、裝修不合格，現(xiàn)有房屋與展示房屋存在較大差異。

　　4月，由于對(duì)房屋質(zhì)量和安全的投訴，安徽省六安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局責(zé)令該項(xiàng)目從4月23日起全面停工，暫停預(yù)售許可證、網(wǎng)上簽名備案和資金劃撥等業(yè)務(wù)。

　　據(jù)CNN報(bào)道，今年3月，中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行消費(fèi)投訴平臺(tái)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年，房地產(chǎn)行業(yè)收到了1986起投訴，其中40%以上的投訴來(lái)自精品樓盤(pán)。在精裝修投訴中，消費(fèi)者對(duì)碧桂園的投訴最為突出。

　　今年1月，碧桂園南洋府業(yè)主住宅區(qū)的門口展開(kāi)了抗議示威。對(duì)門框起皮、開(kāi)裂、消防走廊樓梯無(wú)基礎(chǔ)水泥抹面、房間墻面掉灰、家用弱電箱與墻面間隙大等質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行。

　　雖然法律責(zé)任被免除，但品牌聲譽(yù)已成為批評(píng)的黑色標(biāo)志。除了調(diào)查隱患之外，最好的辦法是放慢速度。

　　高周轉(zhuǎn)帶來(lái)的隱疾

　　碧桂園質(zhì)量安全事件頻發(fā)、違規(guī)行為不斷的原因就在于集團(tuán)高周轉(zhuǎn)帶來(lái)的一系列隱患。過(guò)于圖快、圖多，結(jié)果就是質(zhì)量不合格。

　　碧桂園在高周轉(zhuǎn)方面的能力一直是行業(yè)內(nèi)的佼佼者，高周轉(zhuǎn)帶來(lái)高營(yíng)收的同時(shí)，卻造成了碧桂園業(yè)主的極大擔(dān)心。借助公司的共享機(jī)制，吸引內(nèi)部人員投資，一方面增強(qiáng)員工積極性，另一方面增加公司運(yùn)營(yíng)資本。同時(shí)，碧桂園將利潤(rùn)百分之二十讓渡給員工，也讓員工心甘情愿。在這個(gè)循環(huán)下，碧桂園的高周轉(zhuǎn)額急轉(zhuǎn)直上。

　　碧桂園式的高營(yíng)業(yè)額，關(guān)鍵是投入產(chǎn)出時(shí)間越短，資金挪用頻率越高、資金造成的短期利益也就最大化。作為房產(chǎn)項(xiàng)目，都是有具體的施工日期和合格標(biāo)準(zhǔn)的。如果為了縮短施工周期和趕上開(kāi)盤(pán)時(shí)間點(diǎn)而趕工，很容易出現(xiàn)安全、違規(guī)事故。

　　碧桂園董事長(zhǎng)莫斌曾介紹，十二個(gè)月是參與后續(xù)投資體系項(xiàng)目的節(jié)點(diǎn)，十二個(gè)個(gè)月可實(shí)現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)獎(jiǎng)勵(lì)。一線城市和二線城市都有嚴(yán)格的啟動(dòng)和預(yù)售條件，不符合本標(biāo)準(zhǔn)，可延長(zhǎng)至二十個(gè)月。

　　據(jù)《中國(guó)商報(bào)》報(bào)道，碧桂園合伙制被認(rèn)為是目前住房企業(yè)激勵(lì)機(jī)制中最為完善的合伙制。在碧桂園的合作機(jī)制下，董事會(huì)楊國(guó)強(qiáng)董事長(zhǎng)授予專業(yè)經(jīng)理15%的參與權(quán)。15%的參與權(quán)分為三個(gè)層次：第一層次是總部平臺(tái)，最高管理者共同投資設(shè)立后續(xù)基金，每個(gè)項(xiàng)目必須遵循5%的投資，以確保每個(gè)項(xiàng)目的平均支持率；第二個(gè)層次是區(qū)域，區(qū)域經(jīng)理團(tuán)隊(duì)遵循5%的投資；第三個(gè)層次是項(xiàng)目，即項(xiàng)目本身主盤(pán)隊(duì)伍也投了5%。

　　據(jù)中新經(jīng)緯報(bào)道，2015年和2016年，碧桂園實(shí)施了大量同心共享項(xiàng)目。平均開(kāi)放時(shí)間縮短至4.3個(gè)月。資金周轉(zhuǎn)率每年可達(dá)到1.5倍，是住房企業(yè)最快的周轉(zhuǎn)率。區(qū)域項(xiàng)目的整體高激勵(lì)極大地激發(fā)了該地區(qū)土地買賣的積極性。在2015-2017年蓬勃發(fā)展的市場(chǎng)中，碧桂園幾位區(qū)域總裁的收入超過(guò)1億元，幾十個(gè)項(xiàng)目的總收入超過(guò)1000萬(wàn)元。

　　在碧桂園憑借營(yíng)業(yè)額高登行業(yè)佼佼者的寶座后，業(yè)界對(duì)于其偏愛(ài)速度，忽視質(zhì)量的做法頗為詬病。同時(shí)，碧桂園也一直為了高營(yíng)業(yè)進(jìn)行趕工制造。

　　網(wǎng)上有大量的帖子投訴碧桂園晚上工作太晚。其中一人說(shuō)，淮安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)青島路碧桂園區(qū)的夜間施工擾亂了人們的生活。磚不是水泥，完全可以放到白天運(yùn)輸。晚上10點(diǎn)多，沒(méi)有夜間施工程序，他們完全應(yīng)該停下來(lái)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)公開(kāi)表示，現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)題反映出碧桂園的管理還存在一些缺陷。如何平衡規(guī)模與質(zhì)量、規(guī)模與安全、規(guī)模與環(huán)境保護(hù)之間的關(guān)系，已成為隨著地區(qū)和項(xiàng)目的增加，管理半徑增大時(shí)管理的新考驗(yàn)。

　　雖然碧桂園集團(tuán)號(hào)稱只與高質(zhì)量的建筑工程隊(duì)合作，但卻屢次發(fā)生安全、質(zhì)量問(wèn)題，不能讓業(yè)主放心。只能說(shuō)明集團(tuán)本身內(nèi)部控制不到位，同時(shí)其高負(fù)債下的高周轉(zhuǎn)模式太過(guò)激進(jìn)，碧桂園集團(tuán)應(yīng)該深刻反省。