“預(yù)計(jì)16億元的物業(yè)收購資金一半由債務(wù)融資提供。”

作者：蒼穹

編輯：tuya

出品：財(cái)經(jīng)涂鴉

據(jù)公司情報(bào)專家《財(cái)經(jīng)涂鴉》消息，3月25日標(biāo)普將易居企業(yè)集團(tuán)（02048.HK）的長期發(fā)行人信用評級和發(fā)行評級從“BB”降至“BB-”,評級展望維持穩(wěn)定。

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標(biāo)普認(rèn)為，經(jīng)過近期的物業(yè)并購、疊加2019年?duì)I運(yùn)現(xiàn)金流復(fù)蘇緩慢和非核心業(yè)務(wù)支出，易居債務(wù)杠桿趨于增加。特別是，COVID-19疫情的爆發(fā)導(dǎo)致房產(chǎn)銷售及其代理費(fèi)減少，2020年房地產(chǎn)服務(wù)商的收入增長將大為受限。

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具體而言，標(biāo)普預(yù)計(jì)易居在2019年的經(jīng)營現(xiàn)金流繼續(xù)為負(fù)，赤字的原因主要?dú)w結(jié)為易居

對網(wǎng)絡(luò)經(jīng)紀(jì)平臺“房友”的投資。為確保項(xiàng)目成行，易居需提前支付經(jīng)紀(jì)人傭金和開發(fā)人員的高昂維護(hù)費(fèi)。

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加之，在2019年進(jìn)行近1億美元的股票回購之后，易居最近在上海收購多起物業(yè)及辦公場地以用于員工培訓(xùn)和教育，累計(jì)耗資16億元。標(biāo)普預(yù)計(jì)上述資金至少一半由債務(wù)融資提供。

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更為糟糕的是，易居房友業(yè)務(wù)將受到冠狀病毒爆發(fā)的制約，使得其增速放緩20%-25%。而標(biāo)普此前的預(yù)期為，2020年易居交易體量增加4%-5%，房友以35%-40%的增速發(fā)展。

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在此情況之下，標(biāo)普預(yù)計(jì)易居在2019年的收入增長僅4%-5%，而在2020年增長6%-8%；并且財(cái)務(wù)杠桿率將進(jìn)一步惡化，表現(xiàn)為由2019年的2.2-2.4倍增加至2020年的2.7-2.8倍，這一數(shù)值在2018年僅為0.7倍。

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不過標(biāo)普認(rèn)為易居前景仍然穩(wěn)定，在未來的12-24個月內(nèi)公司的杠桿率將維持在2.5-3.0倍區(qū)間，對股東的友好措施、非核心業(yè)務(wù)及固定資產(chǎn)投資的支出起到對杠桿的平衡作用。

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當(dāng)前，易居并沒有短期流動性風(fēng)險(xiǎn)。標(biāo)普估計(jì)其短期債務(wù)至多約15億元，而2019年底其現(xiàn)金總額將為30-40億元，短債現(xiàn)金比高達(dá)2-2.67倍。

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盡管開發(fā)商仍面臨嚴(yán)格的流動性壓力，進(jìn)而導(dǎo)致易居2020年應(yīng)收賬款天數(shù)再次增加，這一因素卻對易居現(xiàn)金流的影響很小。標(biāo)普預(yù)計(jì)易居的經(jīng)營現(xiàn)金流量將在今年轉(zhuǎn)為正數(shù)，得益于龐大的項(xiàng)目儲備和強(qiáng)勁的市場地位，易居的收入將在2021年恢復(fù)溫和增長。

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標(biāo)普也有警示，一旦進(jìn)行更多超預(yù)期的債務(wù)融資、在強(qiáng)競爭中收入和利潤率下滑以及營運(yùn)資金管理能力弱于預(yù)期，易居可能會再次遭到降低評級。

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易居中國是中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)商，擁有中國規(guī)模最大的房地產(chǎn)銷售平臺易居營銷、覆蓋最廣的房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)與咨詢平臺克爾瑞（CRIC）及中國最大的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)交易平臺易居房友，并逐步將業(yè)務(wù)延伸至金融投資、社區(qū)生活、文化產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域。

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2016年易居中國將易居營銷與克爾瑞合并成立“易居企業(yè)集團(tuán)”，并吸引碧桂園、恒大、萬科為首的26家百強(qiáng)房企戰(zhàn)略入股。2018年7月20日，易居企業(yè)集團(tuán)（02048.HK）在香港聯(lián)交所主板成功上市。