作者 | 王澤紅

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

一份財(cái)報(bào)是對(duì)企業(yè)系統(tǒng)性的檢驗(yàn)，特別是在一些關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)上，可以讓一些人或事的調(diào)整和變化放大，金科股份2021年中期業(yè)績報(bào)告，就蘊(yùn)含這樣的意味。

從去年底到今年3月初，金科連著干了三件大事：

第一，完成董事會(huì)換屆，選拔出了一批“年輕化、知識(shí)化、專業(yè)化”的董事會(huì)成員；第二，喬遷新總部大樓“金科中心”；第三，確立新五年發(fā)展規(guī)劃，力爭2025年總銷售規(guī)模達(dá)4500億元以上。

這些動(dòng)作連貫完成，8月27日出爐的中期業(yè)績，成為這些變動(dòng)最直接、最客觀的驗(yàn)金石。因?yàn)檫@是新一屆管理層交出的首份成績單，也是新五年戰(zhàn)略推進(jìn)的開局之年。

上半年，金科錄得合約銷售額約1025億元，同比提升18%；實(shí)現(xiàn)營收439.73億元，同比增幅達(dá)45.1%；凈利潤48.66億元，同比增長14.26%，歸母凈利潤37.05億元，同比增長2.49%；毛利率與凈利率也處在行業(yè)較高水平。

這是一份穩(wěn)中向好的業(yè)績，尤其是對(duì)實(shí)現(xiàn)跨越式大發(fā)展后的金科而言，如今在平穩(wěn)過渡的基礎(chǔ)上還小有突破，殊為不易。

黃紅云的謀略和眼光再一次得到驗(yàn)證，作為金科股份的實(shí)際控制人和總策劃師，他雖然不負(fù)責(zé)具體的經(jīng)營管理，但在戰(zhàn)略層面總能出謀劃策，尤其是對(duì)高管團(tuán)隊(duì)的構(gòu)建，無論是之前以蔣思海、喻林強(qiáng)為核心的董事會(huì)，還是當(dāng)下以周達(dá)、楊程鈞為主的年輕領(lǐng)導(dǎo)班子。

在他們的帶領(lǐng)之下，金科的路走的愈發(fā)穩(wěn)健，今年正好是金科上市十周年，所以在8月31日召開的業(yè)績會(huì)上，董事長周達(dá)首先回顧了十年的發(fā)展成果：十年來，金科銷售規(guī)模增長超15倍，行業(yè)地位持續(xù)穩(wěn)固并向上提升至第16，累計(jì)開發(fā)項(xiàng)目超1.3億平米，金科服務(wù)合同管理面積超3.15億平米。

“金科不會(huì)再把規(guī)模增速作為主要導(dǎo)向，而是要把提升效益作為經(jīng)營第一原則?！闭劶拔磥淼陌l(fā)展，周達(dá)強(qiáng)調(diào)道，金科的經(jīng)營策略是“一穩(wěn)，二降，三提升”。

“一穩(wěn)”即規(guī)模增速不再是金科的主旋律，而是追求穩(wěn)健發(fā)展；“二降”即是降低負(fù)債、降低庫存，要保證一定利潤水平的前提下降庫存；“三提升”即是提升盈利能力、提升核心競爭力、提升資產(chǎn)運(yùn)營能力。

2021年上半年的業(yè)績，很能說明這一點(diǎn)。當(dāng)然，這是一個(gè)很籠統(tǒng)的概括，需要更具體解析。當(dāng)下判斷一家房企的發(fā)展，有兩個(gè)重要的因素，一個(gè)是“三道紅線”背景下企業(yè)的財(cái)務(wù)健康水平，一個(gè)是“集中供地”背景下的土地獲取能力。

看待金科，可以從這兩個(gè)核心層面入手：

保持“綠檔”經(jīng)營，資金安全加固

首先從“三道紅線”視角，穿透金科的債務(wù)結(jié)構(gòu)。

如果了解金科足夠深，沒有讀財(cái)報(bào)也可以斷定是“綠檔”。2020年底時(shí)，其“三道紅線”指標(biāo)便全部達(dá)標(biāo)，再結(jié)合其五年戰(zhàn)略規(guī)劃，很容易判斷，因?yàn)槌俗非笠?guī)模之外，資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率、現(xiàn)金短債比、經(jīng)營性現(xiàn)金流等指標(biāo)，也是金科戰(zhàn)略規(guī)劃中重點(diǎn)的優(yōu)化對(duì)象。

時(shí)隔半年，這些指標(biāo)得到進(jìn)一步優(yōu)化，凈負(fù)債率降至77.08%，扣除合同負(fù)債后資產(chǎn)負(fù)債率降至69.55%，現(xiàn)金短債比達(dá)到1.38， “三道紅線”監(jiān)測指標(biāo)持續(xù)滿足監(jiān)管要求。

除此之外，金科還披露了一個(gè)指標(biāo)，期末經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額達(dá)25.14，同比增長202.62%。這是監(jiān)管部門在“三道紅線” 之外，對(duì)“試點(diǎn)房企”新增的三個(gè)監(jiān)管維度之一，被稱為“三道補(bǔ)丁”，包括當(dāng)年拿地金額占比、經(jīng)營性現(xiàn)金流的監(jiān)測和商票數(shù)據(jù)的每月上報(bào)。

對(duì)于這一指標(biāo)，監(jiān)管層的判斷依據(jù)是近三年經(jīng)營現(xiàn)金流是否連續(xù)為負(fù)。如果為負(fù)，不僅要提供近半年購地資金來源情況說明和后續(xù)購地繳款資金安排，企業(yè)的信用債發(fā)行規(guī)模，以及信托融資、資管產(chǎn)品、海外融資等都會(huì)受限。

顯然，金科不存在這份擔(dān)憂。在2020年底時(shí)，其經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為145 億元，連續(xù)三年為正，如今還在延續(xù)。

如果將“三道紅線”深度拆解來看，可以進(jìn)一步透析其財(cái)務(wù)水平。上半年，金科壓降有息負(fù)債規(guī)模超35億元，期末有息負(fù)債將至941.44 億元。其中，一年內(nèi)到期268.億元，占比降至28.47%；一到三年內(nèi)到期524.69 億元，占比為55.73%；三年以上到期148.75 億元，占比為15.80%。

而在同期，金科貨幣資金余額約 370 億元，同比增長 0.73%，現(xiàn)金流可以完全覆蓋短期有息負(fù)債，不存在流動(dòng)性危機(jī)，為金科筑牢了一道厚實(shí)的安全防火墻。

得益于財(cái)務(wù)水平的穩(wěn)健提升和降杠桿成效，金科的主體信用等級(jí)也得到進(jìn)一步提高，境內(nèi)主流評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)均給予 AAA 級(jí)，穆迪國際評(píng)級(jí)由 B1 展望穩(wěn)定提高至 B1 展望正面。特別是標(biāo)普國際評(píng)級(jí)，由B+/展望穩(wěn)定提升至BB-/展望穩(wěn)定，金科成為極少數(shù)能夠跳過展望調(diào)整，而直接晉升評(píng)級(jí)的地產(chǎn)企業(yè)。

強(qiáng)化現(xiàn)金流安全，是金科目前工作中的重中之重。對(duì)于下半年的主要資金安排，金科財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人李華講了三個(gè)原則：一是繼續(xù)堅(jiān)持“量入為出”的現(xiàn)金流管理模式，強(qiáng)抓銷售回款工作；二是堅(jiān)持“集團(tuán)資金一盤棋”強(qiáng)制管控；三是堅(jiān)持資金計(jì)劃“三收三支”原則。

通過這三條原則，金科想要確保每一筆銷售都能貢獻(xiàn)有價(jià)值的回款，提高資金的整體使用效率，將資金的流動(dòng)性安全加固。

土儲(chǔ)豐厚，多元化拿地成主流

第二，從“集中供地”的大環(huán)境，解析金科的拿地渠道和土儲(chǔ)。這當(dāng)中有一條很重要的規(guī)則，也是“三道補(bǔ)丁”之一，即“當(dāng)年累計(jì)權(quán)益拿地金額不能超過累計(jì)權(quán)益銷售額40%” 。

報(bào)告期內(nèi)，金科累計(jì)新增土地儲(chǔ)備39宗，合計(jì)計(jì)容建筑面積835萬平方米，土地購置合同金額達(dá)為354億元。同期，全口徑銷售金額為1025。雖沒有披露具體的權(quán)益金額，但金科強(qiáng)調(diào)，上半年的投資銷售比控制在40%以內(nèi)，滿足監(jiān)管要求。

當(dāng)然，這只是一個(gè)基礎(chǔ)性要求。面對(duì)行業(yè)調(diào)控的持續(xù)加碼，拿地規(guī)則也在跟隨變化，最為明顯的是首輪“集中供地”和第二輪“集中供地”規(guī)則的調(diào)整，如深圳第二批22宗地重新掛牌，地價(jià)限15%溢價(jià)率、禁馬甲，采取“三限雙競+搖號(hào)”辦法掛牌出讓，調(diào)整競買人資質(zhì)條件和準(zhǔn)入要求。

如今各地政策正在陸續(xù)調(diào)整公布，從目前已經(jīng)披露的信息來看，限地價(jià)、提品質(zhì)、限馬甲、搖號(hào)都有可能成為地方進(jìn)行土地招拍掛的選擇，在提升房企利潤空間的同時(shí)，也有利于提高土拍市場的競爭度。

總裁楊程鈞認(rèn)為，下半年隨著政策調(diào)整，土地溢價(jià)率下行，會(huì)有一批好的拿地機(jī)會(huì)出現(xiàn)。對(duì)于金科未來的投資，他透露了四點(diǎn)：

第一，目前監(jiān)管有投銷比不超過40%的要求，金科將遵守監(jiān)管規(guī)則，量入為出，穩(wěn)中求進(jìn)，控制好投銷比；第二，將堅(jiān)守投資紅線，堅(jiān)決不拿低流速項(xiàng)目、不拿虧損項(xiàng)目；第三，會(huì)聚焦資源和資金，關(guān)注下階段的投資窗口期，好的項(xiàng)目一定會(huì)果斷出手；最后，隨著多元化拿地能力得到提升，在地產(chǎn)+、收并購、城市更新等拿地方式上會(huì)加大力度。

“通過這四點(diǎn)，我們有信心、有準(zhǔn)備、有能力拿到規(guī)模大、盈利性更強(qiáng)的項(xiàng)目?！?楊程鈞總結(jié)道。

目前，金科正在研究第二批次集中供地城市的政策變化，拿地規(guī)則在調(diào)整，投資機(jī)制也需要聯(lián)動(dòng)變化，房企都在加強(qiáng)自身的多元化拿地能力。而在這方面，金科是值得研究的一家企業(yè)。在其新增的土儲(chǔ)中，多元化拿地計(jì)容面積達(dá)到472萬平方米，占比高達(dá)57%。

具體來看，金科多元拿地方式主要有三種：分別是 “地產(chǎn)+商業(yè)”、“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”、收并購等。其中，通過“地產(chǎn)+” 兩種方式共獲取土地207萬平，占比25%；通過收并購獲取土地140萬平，占比17%；通過其他方式拿地124萬平，占15%。

多元化拿地占比高達(dá)57%，這在一眾房企中很少見。更為重要的是，在提升土儲(chǔ)的同時(shí)，金科的投資能級(jí)也在迅速提升，按計(jì)容建筑面積計(jì)算，新增土儲(chǔ)中二三線（含新一線） 城市占比超93%。

至于具體提升程度，對(duì)比之下更為直觀。2020全年，金科新增土地投資148 宗，計(jì)容建筑面積2364萬平，其中二三線（含新一線）城市占比近80%城市。半年過后，這一比例已經(jīng)上升至超93%。

截至6月底，金科總可售資源達(dá)7311萬平。其中，重慶占比23.69%，華東、西南（不含重慶）、華中、華南、華北占比分別為 20.94%、18.30%、17.81%、9.22%、5.27%，可售資源分布與經(jīng)濟(jì)發(fā)展及行業(yè)趨勢更為契合。

堅(jiān)持省域深耕，“三圈一帶、八大城市群”進(jìn)行投資布局，是金科全國化布局的策略，主要體現(xiàn)為以二三線城市為主，一四線城市為輔”。如今隨著投資城市能級(jí)提升，抗風(fēng)險(xiǎn)能力也將得到進(jìn)一步加強(qiáng)。

所以，從當(dāng)下最熱的兩個(gè)視角來分析，無論是債務(wù)水平還是土地能力，金科的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)都在說明一個(gè)事實(shí)，穩(wěn)中向好。