下半年需償債5500多億，償債高峰來臨，房企如何應(yīng)對

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至7月21日，房企境外發(fā)債規(guī)模已經(jīng)達到416.32億美元（約合2910.45?億元），已超過2017年全年規(guī)模，接近2018年全年規(guī)模。同期國內(nèi)地產(chǎn)債的發(fā)債規(guī)模達3764.63?億元，同比增幅14.11%。至此，境內(nèi)外累計發(fā)行規(guī)模達6675.08?億元。

與此相適應(yīng)，房企的償債高峰也已來臨。貝殼研究院報告稱，2020年下半年房企境內(nèi)外融資債券到期規(guī)模約為5588億元，同比增長58%。2021年下半年與2022年下半年的到期債券規(guī)模也將分別突破5000億元與3000億元。

這也意味著，房企借新還舊的特征已經(jīng)越來越明顯，越來越多的房企正在依靠借新還舊來維持資金鏈平衡。一旦借新之路不通，相當(dāng)一部分房企將難以維繼，并有可能出現(xiàn)資金鏈斷裂現(xiàn)象。因為，動輒幾十億、上百億甚至幾百億的償債金額，估計也只有房企有這么大的“氣魄”，擱在實體企業(yè)身上，絕大多數(shù)都無力承受，也不可能承受。因為償還債券壓力大而出現(xiàn)資金鏈斷裂風(fēng)險的實體企業(yè)，已不在個別。比起房企來，實體企業(yè)的負債“氣魄”和勇氣，真的要小多了。

反過來，房企敢于如此負債，特別像萬科等頭部企業(yè)，一年的償債金額高達數(shù)百億，除了可以借新還舊之外，地產(chǎn)暴利給房企帶來的資金積累也是不可忽視的。更重要的，土地價格居高不下，給房企土地質(zhì)押融資留下了太多空間。而這些融資，房企根本不需要像實體企業(yè)那樣擔(dān)心。實在不行，將土地給銀行好了。而土地資源，原本就是國家的，也是用前面土地開發(fā)獲得的資金購買的，是圍著土地打轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)而已。實體企業(yè)的財富和資產(chǎn)，則都是經(jīng)過多少年的創(chuàng)業(yè)、奮斗、拼搏才慢慢積累起來的，是經(jīng)營者和員工的血汗。一旦損耗，無論是經(jīng)營者還是員工，都會感到痛心。

事實也是，從這些年來房企與實體企業(yè)對待負債、資產(chǎn)等的態(tài)度來看，也是千差萬別。房企基本是只要能夠融到資，就一定不會放棄，一定會不惜一切代價。即便自有資金很多的房企，也會融資不斷、負債不斷增多。如萬科，賬面上的現(xiàn)金固定在千億以上，而債券發(fā)行等則一年多于一年，從未停止過債券發(fā)行腳步。原因就在于，拿更多的地，融更多的資，砌更多的房，賺更多的錢。至于將來是否能夠把債還清，那不是萬科管理者考慮的事。因為，他們的資產(chǎn)負債率并沒有特別高。手中握有的土地，足以讓他們高枕無憂，至多就是土地被債權(quán)人拿走。

對實體企業(yè)來說，盡管很多也有條件發(fā)行債券等，但是，卻都很謹慎小心。因為，他們知道，一旦步入負債擴張之路，企業(yè)就會越活越艱難，越活越?jīng)]有前景。對實業(yè)界的企業(yè)家來說，當(dāng)然是最不希望出現(xiàn)的現(xiàn)象。為什么娃哈哈、老干媽，包括華為都不愿企業(yè)上市融資，很重要的一個原因，就是擔(dān)心從股市拿到錢后沒處花，就陷入快速擴張泥潭。一旦擴張過度，股市上獲得的錢是遠遠不夠的，就必須負債擴張。自然，企業(yè)也就風(fēng)險難以控制了。創(chuàng)業(yè)積累起來的財富，包括對社會能夠承擔(dān)的責(zé)任，都會因為過度擴張而付之一炬。

眼下，房企也將進入到償債的高峰。雖然房企不怕債，不怕還不起債，更不怕銀行催債。但是，真正到了償債高峰期，也是很緊張的。畢竟，如果到期債券不能及時兌付，就必然形成連鎖反應(yīng)，銀行等也會催債、抽貸。因為，銀行只會錦上添花，不會雪中送炭；銀行不會揚湯止沸，只會釜底抽薪。一旦銀行統(tǒng)一行動，對企業(yè)進行收貸。那么，企業(yè)也就很快玩完。因此，真正有規(guī)模的房企，還是比較重視到期債務(wù)償還的。關(guān)鍵在于，如果市場低迷，手中的房子銷售不力，回籠資金的效果很差，就難免會出現(xiàn)資金鏈斷裂問題了。為什么近年來房企的發(fā)債規(guī)模越來越大、范圍越來越廣、國外債券比重不斷提升，就是因為市場低迷給許多房企帶來了嚴(yán)重的資金壓力，只能依靠發(fā)債來維持資金平衡、保證資金鏈不斷裂。

所以，從總體上講，房企的日子并不好過。特別是中小房企，普遍面臨著資金鏈緊繃的壓力，且發(fā)債與償債的難度都很大。只有頭部房企，依靠強大的融資能力和資金調(diào)度能力，可以較好維持資金平衡。而從目前房地產(chǎn)市場的實際情況看，指望下半年市場有明顯改觀，不太現(xiàn)實。只要不出現(xiàn)嚴(yán)重低迷現(xiàn)象，房企就應(yīng)當(dāng)振臂高呼了。在這樣的情況下，資金緊張的矛盾，不會有大的變化，償債壓力只會增強，不會減弱。對房企來說，加大住房銷售力度，加快資金回籠，是確保企業(yè)安全、資金平衡最核心的問題。