（踩盤報(bào)告系列）

琶洲南TOD第二期原來(lái)是說(shuō)10月開賣，最近收到的風(fēng)是，大概率本月就開。回顧2022年上半年的廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)，任憑周邊佛莞二線兄弟持續(xù)催生政策刺激，而廣州樓市只是泛起絲絲漣漪，總體維持著既往的波瀾不驚。

期間琶洲南TOD，竟敢于以無(wú)全媒體營(yíng)銷，無(wú)銷售中心，無(wú)樣板間出道，僅僅憑著一份PPT，五一前夕預(yù)售證一出，即引發(fā)城中富豪狂熱。

縱觀整個(gè)上半年廣州樓市，獨(dú)此一例，坐實(shí)孤勇者無(wú)疑。

琶洲南TOD項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)

琶洲南TOD效果圖

此盤之所以有這個(gè)表現(xiàn)，一方面，產(chǎn)品確實(shí)能打，放眼廣州整個(gè)核心區(qū)，綜合素質(zhì)能夠如此全面的，只此一家；另一方面，限價(jià)下，相對(duì)周邊10幾年樓齡的二手，著實(shí)是便宜。

所以這個(gè)盤，以未來(lái)潛在的絕對(duì)漲幅來(lái)說(shuō)，買入是比較穩(wěn)的，只是站在純投資視角，如果需一次性全款填入大體量資金買進(jìn)，從資金成本、收益率上來(lái)說(shuō)，并非最優(yōu)，這個(gè)之前也有說(shuō)，在此就不做贅述。

而且，這也并非本文重點(diǎn)，本文重點(diǎn)還是在于，從一些之前別人沒說(shuō)過(guò)的角度，來(lái)講講該盤本身的一些情況。

01 前傳

琶洲南TOD項(xiàng)目地塊原來(lái)是廣州地鐵赤沙車輛段，用于地鐵車輛日常停放維修整備，以及地鐵員工培訓(xùn)，用地面積56.01公頃，后續(xù)因發(fā)展需要，規(guī)劃重新改建。

2021年2月的土拍中，廣州地鐵以82.3億元底價(jià)競(jìng)得赤沙車輛段地塊，折合樓面價(jià)為3.6萬(wàn)元/㎡，一轉(zhuǎn)手就將原來(lái)自用的地拍回，還是底價(jià)，這一手操作真溜。

因?yàn)榇舜闻牡叵薅l件為需同步建設(shè)赤沙車輛段蓋板工程（包含蓋板土建、屋面工程、防水工程、上蓋坡道），蓋板工程用地面積17.95萬(wàn)平方米，設(shè)計(jì)概算耗資27.87億元。這個(gè)約束條件簡(jiǎn)直就是定向比武招親，放眼廣州的各大開發(fā)商，除了廣州地鐵，還有誰(shuí)能Hold得住。

廣州地鐵主打軌道交通，越秀集團(tuán)主打地產(chǎn)開發(fā)，廣州地鐵集團(tuán)與越秀集團(tuán)同為廣州市國(guó)有企業(yè)，早于2016年簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，建立全方位戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，兩者如同哥倆兄弟，所向披靡，火熱多時(shí)的品秀系列就是他們的合作項(xiàng)目。

這一次，琶洲南TOD項(xiàng)目也是由他倆聯(lián)合開發(fā)。

02 項(xiàng)目產(chǎn)品

地段地段地段

琶洲南TOD項(xiàng)目位于海珠區(qū)中東部，赤沙涌北段以東，黃埔涌以南，華南快速路以西的三角區(qū)域。

下面一圖看清琶洲南TOD與琶洲的關(guān)系，來(lái)來(lái)來(lái)……手機(jī)橫起來(lái)！

項(xiàng)目距離琶洲西區(qū)、琶洲會(huì)展中心均不足1km。

琶洲西區(qū)是廣州人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)的核心引擎，互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，未來(lái)的“琶洲算谷”。

而琶洲會(huì)展中心從2000年開始就肩負(fù)廣交會(huì)的重任，目前廣交會(huì)展館四期已接近建設(shè)完工，未來(lái)的琶洲將會(huì)成為全球會(huì)展業(yè)的頂流。

此外，琶洲港澳客運(yùn)口岸首期已竣工驗(yàn)收，軌道交通處于緊鑼密鼓推進(jìn)中，將來(lái)琶洲將可以實(shí)現(xiàn)10分鐘到達(dá)廣州南站，25分鐘到達(dá)白云機(jī)場(chǎng)，1小時(shí)到達(dá)珠三角其他城市，升級(jí)成大灣區(qū)都市圈的核心樞紐。

琶洲西區(qū)

項(xiàng)目3km半徑范圍內(nèi)可達(dá)珠江新城、廣州塔嶺南廣場(chǎng)、海珠濕地，5公里半徑范圍輻射至廣州國(guó)際金融城起步區(qū)。

縱觀整個(gè)廣州，占據(jù)著得天獨(dú)厚地段的琶洲南TOD，目前還找不出能與之匹敵的一手項(xiàng)目，未來(lái)琶洲周邊僅能依靠舊改釋放新增地塊，挑戰(zhàn)者的降臨也還遙遙無(wú)期。

產(chǎn)品力

琶洲南TOD住宅項(xiàng)目共規(guī)劃16棟，項(xiàng)目總貨量約1400戶，首推的是西區(qū)1#棟，8#棟、9#棟，靠近海洲路南段，最小戶型142平起步，最大為310平，一期貨量共288戶。

1#棟為總高22層2梯2戶，265平及310平的南北對(duì)流大平層，處于樓王位置，北向面對(duì)琶洲西區(qū)，俯瞰黃埔涌濱水綠地，南向可望海珠濕地。

北向可望琶洲西區(qū)

項(xiàng)目前期營(yíng)銷形式過(guò)于隱秘，公開的資料不多，流傳出的戶型如下。

265平五房?jī)蓮d一廚三衛(wèi)

310平五房?jī)蓮d一廚三衛(wèi)

8#棟和9#棟是總高44層的超高層，2梯3戶分布，涵括142平及210平的大戶型。

210平四房?jī)蓮d一廚三衛(wèi)

142平三房?jī)蓮d一廚兩衛(wèi)

142平三房?jī)蓮d一廚兩衛(wèi)

首發(fā)價(jià)格

內(nèi)部資料顯示，項(xiàng)目的首發(fā)單價(jià)位于9.4-14的區(qū)間，面積越大單價(jià)隨之遞增，總價(jià)區(qū)間落在1300-4500。按目前的廣州市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，這種大戶型和價(jià)格段表明琶洲南TOD產(chǎn)品改善及豪宅的定位。

項(xiàng)目配套

琶洲南TOD配套12號(hào)線赤沙站，未來(lái)可一線連通白云、越秀、海珠及番禺東部，同時(shí)可選8號(hào)線及18號(hào)線交匯處磨碟沙站，僅為一橋之隔。

項(xiàng)目?jī)?nèi)部規(guī)劃12班幼兒園一所，36班九年一貫制學(xué)校一所。

10分鐘半徑范圍內(nèi)可到達(dá)海珠區(qū)醫(yī)療中心之一的赤崗，周邊分布三大綜合性三級(jí)醫(yī)院，廣東省第二人民醫(yī)院、解放軍七十四集團(tuán)軍醫(yī)院、南方醫(yī)科大學(xué)中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院，還有琶洲的私立醫(yī)院和睦家。

除此以外，琶洲南TOD項(xiàng)目還將建設(shè)寫字樓商場(chǎng)，打造城市新地標(biāo)，配套濱水綠地公園、肉菜市場(chǎng)、老年之家、公交站場(chǎng)等，升級(jí)為集商業(yè)辦公、品質(zhì)住宅和公共服務(wù)配套為一體的城市綜合體項(xiàng)目。

琶洲南TOD效果圖

03 槽點(diǎn)時(shí)間

江景感人

項(xiàng)目地塊三面環(huán)水，在北側(cè)臨近黃埔涌處規(guī)劃濱水綠地公園，實(shí)際上黃埔涌?jī)H是珠江的支流，最窄處僅有數(shù)十米，豐水期似小河，枯水期如水溝，沒有像樣的江景可言。

黃埔涌江景

黃埔涌遠(yuǎn)眺琶洲南TOD

出行受限

項(xiàng)目地進(jìn)出琶洲需跨越北側(cè)的黃埔涌，目前地塊800米長(zhǎng)的河段已修建有3座橋梁，西北側(cè)橋梁（未來(lái)將連通海洲路南段）可通行機(jī)動(dòng)車進(jìn)入新港東路，中部橋梁原為世港花園內(nèi)部與赤沙車輛段聯(lián)絡(luò)橋，規(guī)劃通行非機(jī)動(dòng)車，東北側(cè)為地鐵列車專用橋。

施工中的橋梁

項(xiàng)目地塊東側(cè)被華南快速干線封印，未來(lái)規(guī)劃會(huì)展大道穿過(guò)華南快速東行可達(dá)琶洲中區(qū)，但受限于華南快速，會(huì)展大道施工進(jìn)展緩慢。

未來(lái)的會(huì)展大道與華南快速交匯處

南側(cè)需修通新道路連接新滘東路出行。

未來(lái)會(huì)展業(yè)恢復(fù)常態(tài)，進(jìn)出琶洲南TOD的交通極度承壓，這一點(diǎn)比起牛奶廠的悅景路肯定有過(guò)之而無(wú)不及。

商業(yè)枯燥

翻看越秀集團(tuán)和廣州地鐵過(guò)往的商業(yè)項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)它們都不是出色的操盤手。越秀集團(tuán)占據(jù)珠江新城天然C位IFC國(guó)金天地，聚攏不到太多人氣，新打造的天河北ICC環(huán)貿(mào)天地又顯新意不足。廣州地鐵在琶洲的自持物業(yè)萬(wàn)勝?gòu)V場(chǎng)也僅停留在白領(lǐng)飯?zhí)玫募?jí)別，而同為萬(wàn)勝圍地鐵上蓋的保利廣場(chǎng)可優(yōu)秀得多。

在此對(duì)琶洲南TOD的商業(yè)暫不宜期望過(guò)高。

04 尾聲

琶洲南TOD位于廣州發(fā)展的黃金區(qū)位，坐擁中心地段。

遠(yuǎn)離海珠區(qū)傳統(tǒng)貨物貿(mào)易布匹批發(fā)產(chǎn)業(yè)地，打造封閉區(qū)域。

全新規(guī)劃建設(shè)，起步即是改善產(chǎn)品，豪宅遍布，形成未來(lái)高端圈層聚居社區(qū)。

對(duì)比海珠區(qū)琶洲豪宅標(biāo)桿保利天悅二手16+的價(jià)格，琶洲南TOD目前最高單價(jià)到14+ ，具有明顯的倒掛空間。

概括來(lái)說(shuō)，擁有確定的未來(lái)，未過(guò)度透支的價(jià)格！

05 一些冷知識(shí)

• 從嚴(yán)格意義來(lái)說(shuō)，琶洲南TOD項(xiàng)目地并不屬于琶洲，實(shí)際上按行政歸屬是海珠區(qū)官洲街道，項(xiàng)目原來(lái)的推廣名為赤沙TOD，后來(lái)為了蹭蹭“琶洲”這個(gè)流量密碼，才改名為琶洲南TOD的。

• 黃埔涌在海珠區(qū)，而不是在黃埔區(qū)，黃埔涌是琶洲街道的地理分界線，黃埔涌呈東西走向，兩側(cè)均與珠江主航道相連，西側(cè)臨近獵德大橋南的磨碟沙公園，東側(cè)臨近廣州熱門旅游景點(diǎn)黃埔古港。

• 琶洲南TOD項(xiàng)目還沒動(dòng)工前，黃埔涌是市區(qū)里罕有的疍家人聚居地，由于項(xiàng)目的建設(shè)，黃埔涌上的疍家人再次遷移。而他們上一次遷移是由于珠江新城建設(shè)，一部分上岸到了譽(yù)城苑，另一部分把船開到了黃埔涌。從珠江新城到琶洲，疍家人見證著廣州城市發(fā)展的變遷。

• 原來(lái)的赤沙車輛段是大多數(shù)地鐵員工的職業(yè)生涯起點(diǎn)。每年金秋，地鐵公司的入職人員來(lái)往于磨碟沙站與赤沙車輛段金運(yùn)路地鐵培訓(xùn)中心，走過(guò)新港東路后就是一片荒涼的境地，如今很多地鐵人都忘不了這個(gè)老地方。

好了，琶洲南TOD二期預(yù)計(jì)快要上新了，感興趣的朋友們，歡迎評(píng)論、私信、留言……

#野先生自有資深團(tuán)隊(duì)，專注廣州樓市，提供一站式買房管家服務(wù)，先咨詢規(guī)劃后選籌，不C房，只幫買對(duì)房！

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