作者 |?王迪

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

在2021年中期業(yè)績投資人會(huì)上，融創(chuàng)中國董事會(huì)主席孫宏斌提出公司下一步策略是：更安全、更從容、更長期、更有價(jià)值。

“希望三年左右或者多一點(diǎn)的時(shí)間達(dá)到投資級(jí)的評(píng)級(jí)，這個(gè)目標(biāo)是堅(jiān)定不移的，在這個(gè)目標(biāo)下必須降負(fù)債率，必須降負(fù)債規(guī)模?！?/p>

著眼長線思維，本身需要企業(yè)對(duì)發(fā)展有既定判斷。就上半年融創(chuàng)的發(fā)展情況來看，64%的銷售增長率和23.9%的營收增長率確實(shí)不低，而近三年12%復(fù)合增長率也體現(xiàn)了其穩(wěn)定的增長水平。

對(duì)于未來發(fā)展，孫宏斌表示：“下一步的策略是讓企業(yè)更安全。今年、明年融創(chuàng)還是主要把財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)指標(biāo)改善放在首位，未來三年對(duì)融資成本降低、負(fù)債率優(yōu)化是非常有信心的?！?/p>

“雙降”目標(biāo)

針對(duì)未來降負(fù)債的目標(biāo)，管理層給出了明確的指標(biāo)：“公司的戰(zhàn)略非常明確，首先是用三年左右把融資成本降下來，目標(biāo)是三年內(nèi)降到5%?！?/p>

事實(shí)上，從2019年下半年起，融創(chuàng)開始持續(xù)推進(jìn)“降杠桿、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)”， 提升盈利能力的同時(shí)保證充裕穩(wěn)定的現(xiàn)金流。2020年是融創(chuàng)的轉(zhuǎn)型年，“三道紅線”指標(biāo)持續(xù)改善，全面轉(zhuǎn)綠進(jìn)程不斷加速。

半年報(bào)顯示，融創(chuàng)上半年凈負(fù)債率86.6%，較2020年末下降9.4個(gè)百分點(diǎn)；非受限制現(xiàn)金短債比升至1.11，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率降至76%。

這與此前一系列的降負(fù)債措施密不可分。2021年1月26日，融創(chuàng)成功發(fā)行2024年到期的6億美元5.95%優(yōu)先票據(jù)，及2026年到期的5億美元6.5 %優(yōu)先票據(jù)；2021年3月2日，融創(chuàng)額外發(fā)行2024年到期的3.42億美元5.95%優(yōu)先票據(jù)，及于2025年到期的2.1億美元6.5%優(yōu)先票據(jù)。

系統(tǒng)化地調(diào)整發(fā)展模式和內(nèi)部管控有利于戰(zhàn)略目標(biāo)的達(dá)成，持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，可以改善信用形象?！敖地?fù)債率相對(duì)容易一些，不像降負(fù)債規(guī)模，可以通過增加自有資金來降低負(fù)債率，只有兩個(gè)都降了才能把融資成本降下來。”

此外，持續(xù)的業(yè)績高增長、高回款，讓融創(chuàng)的現(xiàn)金流更為充裕。截至2021年6月底，融創(chuàng)在手現(xiàn)金達(dá)1232億元，其中非受限現(xiàn)金1011億元，較去年底提升2.4%。

管理層透露：“目前行業(yè)更關(guān)注的是企業(yè)流動(dòng)性，對(duì)融創(chuàng)來說，基于對(duì)市場(chǎng)的判斷和執(zhí)行力，流動(dòng)性、安全性肯定沒問題。在今年下半年至明年上半年，市場(chǎng)壓力較大的情況下，融創(chuàng)中國的現(xiàn)金流一定會(huì)安排得比較好?！?/p>

報(bào)告期間，上半年，標(biāo)普將融創(chuàng)公司主體評(píng)級(jí)由?BB-上調(diào)至BB，展望穩(wěn)定。穆迪及惠譽(yù)將公司評(píng)級(jí)展望調(diào)升至正面;中誠信亞太首次覆蓋融創(chuàng)，并給予BBBg-評(píng)級(jí)，展望為穩(wěn)定。

把握拿地總量和節(jié)奏

在談及下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，孫宏斌認(rèn)為，“‘三道紅線’要求不高，而且有三年的寬限期。企業(yè)暴露的問題并非政策帶來的，而是長期運(yùn)營問題積累所產(chǎn)生的。政策對(duì)行業(yè)還是好的，也會(huì)帶來行業(yè)的洗牌和變化，這是正常的，優(yōu)勢(shì)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)從長期來看會(huì)逐漸顯現(xiàn)，包括集中度的提升，這是一個(gè)長期的過程。”

事實(shí)上，房地產(chǎn)下半場(chǎng)拼的是綜合能力，包括清晰的戰(zhàn)略、精準(zhǔn)的布局、產(chǎn)品服務(wù)力以及品牌號(hào)召力。除了降負(fù)債之外，如何構(gòu)建未來盈利及土儲(chǔ)的邊界成為房企重要的戰(zhàn)略思考。

在拿地方面，融創(chuàng)表示，面對(duì)可能下行的銷售市場(chǎng)和具有不確定性的金融市場(chǎng)環(huán)境，公司將嚴(yán)格控制拿地總量并把握好節(jié)奏，確保公司流動(dòng)性充裕的同時(shí)，也進(jìn)一步支持財(cái)務(wù)指標(biāo)的持續(xù)改善和央行“三線四檔5%”管控指標(biāo)的持續(xù)優(yōu)化。其表示，預(yù)計(jì)下半年權(quán)益拿地銷售比將控制在20%以內(nèi)，全年權(quán)益拿地銷售比將控制在30%以內(nèi)。

就目前融創(chuàng)的貨值來看，據(jù)了解，預(yù)計(jì)下半年融創(chuàng)總可售資源超過6600億元，其中，29%位于長三角地區(qū)，25%位于西部核心城市地區(qū)，20%位于環(huán)渤海地區(qū)，13%于中部核心城市地區(qū)及13%于華南地區(qū)，這意味著在接下來的時(shí)間里融創(chuàng)并沒有“手中無糧”的困擾，經(jīng)營現(xiàn)金流的充足彈性和絕對(duì)安全。

對(duì)此，國盛證券發(fā)布報(bào)告表示，疊加下半年銷售高峰影響及融創(chuàng)的市場(chǎng)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)融創(chuàng)2021年將實(shí)現(xiàn)銷售穩(wěn)步增長。

對(duì)于此種土地布局，融創(chuàng)已經(jīng)有先決優(yōu)勢(shì)。就上半年的業(yè)績表現(xiàn)來看，上半年融創(chuàng)在20個(gè)城市銷售額超50億元，其中，北京、上海、成都等9城銷售額超100億元，杭州、武漢銷售額超200億元。在長三角，融創(chuàng)完成1141億元銷售額。在西部核心城市、環(huán)渤海分別完成791億元、637億元。

這為融創(chuàng)整體收入打下了基礎(chǔ)。半年報(bào)顯示，2021年上半年，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入958.2億元，同比增長23.9%；毛利199.8億元，同比上升12.5%，歸母凈利潤119.9億元，同比上升9.4%；核心凈利潤131.5億元；每股收益2.62元，同比上升8.7%。

“未來，公司將提高全資項(xiàng)目占比，優(yōu)化現(xiàn)有合作模式，優(yōu)選資金實(shí)力強(qiáng)勁的合作方，以成立長期平臺(tái)的模式進(jìn)行合作?！惫芾韺臃Q。

融創(chuàng)“+”的附加值

在業(yè)績會(huì)上，孫宏斌還提出了一個(gè)觀點(diǎn)：集中供地應(yīng)“競(jìng)品質(zhì)”，虧的地要趕緊賣。他強(qiáng)調(diào)，從長遠(yuǎn)來看，隨著調(diào)控政策的深入，市場(chǎng)會(huì)變得越來越平衡、健康，在企業(yè)還健康活著的背景下，看哪類企業(yè)有發(fā)展機(jī)會(huì)，還需要回歸產(chǎn)品和服務(wù)這一本質(zhì)。

事實(shí)上，融創(chuàng)在地產(chǎn)主業(yè)穩(wěn)步增長同時(shí)，也在包括服務(wù)、文旅等在內(nèi)的“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)打造自身產(chǎn)品，增加附加值。

上半年融創(chuàng)“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)布局持續(xù)推進(jìn)，近日，融創(chuàng)服務(wù)交上首份中期成績單。上半年，融創(chuàng)服務(wù)營收33.2億元，同比增長85%；歸母凈利潤6.1億元，同比增長154%。凈利率為19%，較去年同期上升5個(gè)百分點(diǎn)。

規(guī)模方面，融創(chuàng)服務(wù)延續(xù)著大幅快速增長態(tài)勢(shì)。截至6月底，融創(chuàng)服務(wù)在管建筑面積1.7億平方米，合約建筑面積3.2億平方米，第三方外拓項(xiàng)目占在管面積比例39%，較去年底也增加了7個(gè)百分點(diǎn)。

此外，融創(chuàng)也在將業(yè)務(wù)范圍向文旅方面延伸。近日，多項(xiàng)目成功開業(yè)，冰雪業(yè)務(wù)影響力大幅度提升。融創(chuàng)文旅擁有涵蓋文旅全業(yè)態(tài)、全產(chǎn)品線的專業(yè)化全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)能力，圍繞產(chǎn)品、建設(shè)、運(yùn)營三大專業(yè)服務(wù)體系，提供文旅項(xiàng)目獲取、規(guī)劃研策、投資諮詢、建設(shè)、運(yùn)營、管理等全方位的產(chǎn)品服務(wù)。

截至目前，融創(chuàng)文旅擁有文旅城、旅游度假區(qū)、會(huì)議會(huì)展和文旅小鎮(zhèn)4大板塊，匯集了城市綜合體、融創(chuàng)樂園、融創(chuàng)茂、雪世界、高端酒店群、海世界、會(huì)展中心、民宿、小鎮(zhèn)集群等10余種城市綜合業(yè)態(tài)。

數(shù)據(jù)顯示，上半年融創(chuàng)文旅營收26.1億，同比增長166%，經(jīng)營利潤大幅提升至4.4億元，客流量7201萬人次，同比上升103%，濟(jì)南融創(chuàng)文旅城、桂林融創(chuàng)國際旅游度假區(qū)，杭州灣融創(chuàng)水世界等代表項(xiàng)目開業(yè)即受市場(chǎng)追捧。

多業(yè)務(wù)之間密切互動(dòng)互相賦能，儲(chǔ)備未來長期增長點(diǎn)，這是基于長期主義的融創(chuàng)戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)思考，這也為融創(chuàng)未來發(fā)展添加了新的想象空間。

“在行業(yè)里長期發(fā)展，企業(yè)就必須對(duì)客戶好，產(chǎn)品有競(jìng)爭(zhēng)力，不管什么市場(chǎng)環(huán)境，我們一直堅(jiān)持做產(chǎn)品，把客戶放在最重要的位置上，這種優(yōu)勢(shì)會(huì)一直保持?！睂O宏斌稱。