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一、概述

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物流園區(qū)（logisticspark）是指在物流作業(yè)集中的地區(qū)，在幾種運(yùn)輸方式銜接地，將多種物流設(shè)施和不同類型的物流企業(yè)在空間上集中布局的場(chǎng)所，也是一個(gè)有一定規(guī)模的和具有多種服務(wù)功能的物流企業(yè)的集結(jié)點(diǎn)。

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二、中國(guó)物流園區(qū)投資建設(shè)現(xiàn)狀

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物流園區(qū)在聚集各種物流服務(wù)提供商的同時(shí)，也為物流企業(yè)提供了一個(gè)良好的發(fā)展空間，推動(dòng)了物流企業(yè)自身的發(fā)展。本為將這些推動(dòng)作用歸結(jié)為資金推動(dòng)、技術(shù)推動(dòng)、人才推動(dòng)和信息化管理水平推動(dòng)。隨著中國(guó)物流園區(qū)市場(chǎng)的高速發(fā)展，吸引了一大批投資者的青睞，2021年中國(guó)物流園區(qū)市場(chǎng)共發(fā)生2起投融資事件，投融資金額完成7.3億元，2022年1-7月中國(guó)物流園區(qū)市場(chǎng)共發(fā)生1起投融資事件，投融資金額完成0.2億元

2014-2022年7月中國(guó)物流園區(qū)投融資情況統(tǒng)計(jì)

資料來源：共研網(wǎng)整理

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2021年中國(guó)物流園區(qū)市場(chǎng)共有迅蟻和天地匯兩家企業(yè)獲得融資，投資方包括雷神資本、九合創(chuàng)投、聯(lián)通、中信證券、盈實(shí)股權(quán)投資、啟賦資本。

2021年中國(guó)物流園區(qū)市場(chǎng)融資事件統(tǒng)計(jì)

資料來源：共研網(wǎng)整理

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根據(jù)中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)、中國(guó)物流學(xué)會(huì)發(fā)布的《第五次全國(guó)物流園區(qū)（基地）調(diào)查報(bào)告（2018）》數(shù)據(jù)顯示，2018年，全國(guó)符合本次調(diào)查基本條件的各類物流園區(qū)共計(jì)1638家，比2015年第四次調(diào)查數(shù)據(jù)1210家增長(zhǎng)35.37%。2015-2018年，我國(guó)物流園區(qū)個(gè)數(shù)年均增長(zhǎng)10.7%?？傮w上，我國(guó)物流園區(qū)建設(shè)呈急劇擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)。估計(jì)到2020年底我國(guó)物流園區(qū)數(shù)量規(guī)模達(dá)到1800個(gè)，預(yù)計(jì)2021年全國(guó)將有2217家物流園區(qū)。

2006-2021年中國(guó)物流園區(qū)數(shù)量統(tǒng)計(jì)

資料來源：共研網(wǎng)整理

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根據(jù)中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)、中國(guó)物流學(xué)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2018年我國(guó)物流園區(qū)總數(shù)最多的前三名分別為山東、江蘇和河南，分別為117個(gè)、102個(gè)、97個(gè)，而海南、西藏、青海等省區(qū)的物流園區(qū)總數(shù)還在10個(gè)以內(nèi)。從物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)數(shù)量上來看，2018年數(shù)量最多的省市前三名分別為江蘇省、山東省和浙江省，分別為91個(gè)、86個(gè)和70個(gè)。物流園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)集群空間集聚的外在表現(xiàn)，其規(guī)劃布局與經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度密切相關(guān)。東部地區(qū)率先改革開放，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，物流園區(qū)規(guī)劃建設(shè)起步早，物流園區(qū)多數(shù)進(jìn)入運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。中西部地區(qū)隨著近年來經(jīng)濟(jì)增速加快，物流園區(qū)進(jìn)入規(guī)劃建設(shè)快速發(fā)展期，園區(qū)數(shù)量明顯增加。橫貫東中西、聯(lián)結(jié)南北方的物流園區(qū)骨干網(wǎng)絡(luò)初具規(guī)模。

2020年物流園區(qū)的區(qū)域分布格局圖

資料來源：共研網(wǎng)整理

主要物流園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目

資料來源：共研網(wǎng)整理

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三、中國(guó)物流園區(qū)的布局規(guī)劃分析

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1、物流園區(qū)布局規(guī)劃現(xiàn)狀

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自1998年以來，我國(guó)的物流園區(qū)如雨后春筍一般地呈現(xiàn)在大眾面前，物流園區(qū)數(shù)量直線上升，從最早的深圳第一家物流園區(qū)到現(xiàn)如今遍布各省的局面。尤其是在政府及企業(yè)越來越重視物流園區(qū)的建設(shè)與發(fā)展，我國(guó)政府將建立物流園區(qū)作為其發(fā)展物流工作的重中之重。物流園區(qū)在政府的支持和鼓勵(lì)之下得到了較好的發(fā)展，物流園區(qū)其覆蓋面十分廣闊，它分布在我國(guó)東西南北的各個(gè)疆土之上。另外，特別是在我國(guó)的沿海、沿河、沿江地區(qū)得到較好較快發(fā)展。

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2、物流園區(qū)布局規(guī)劃的原則

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從總體上說，我國(guó)經(jīng)濟(jì)中心城市的物流園區(qū)布局規(guī)劃和運(yùn)作應(yīng)當(dāng)遵循以下一些基本原則：

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1）區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)的原則

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物流園區(qū)的布局規(guī)劃必須基于為經(jīng)濟(jì)中心城市所在區(qū)域提供高效、便捷物流服務(wù)的思想，通過科學(xué)合理地規(guī)劃建設(shè)物流園區(qū)，構(gòu)筑高效率的區(qū)域現(xiàn)代物流體系，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速和均衡發(fā)展。其布局規(guī)劃應(yīng)依據(jù)以下幾點(diǎn)：一是滿足經(jīng)濟(jì)中心城市及其經(jīng)濟(jì)輻射區(qū)域的制造業(yè)的需求，形成生產(chǎn)資料的供應(yīng)和配送基地；二是服務(wù)經(jīng)濟(jì)中心城市及經(jīng)濟(jì)輻射區(qū)域的商業(yè)系統(tǒng)的要求，形成商業(yè)系統(tǒng)共同的貨品儲(chǔ)存基地和綜合加工配送中心；三是為經(jīng)濟(jì)區(qū)域的物資轉(zhuǎn)運(yùn)提供快捷、高效的服務(wù)；四是通過利用物流園區(qū)獨(dú)特的區(qū)位和綜合交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)區(qū)域的進(jìn)出口貿(mào)易，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)域的開放程度；五是通過發(fā)揮物流園區(qū)的物流服務(wù)輻射功能，滿足經(jīng)濟(jì)區(qū)域?qū)庸し?wù)能力的較高要求。

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2）按經(jīng)濟(jì)區(qū)域規(guī)劃的原則

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目前，我國(guó)物流園區(qū)的布局規(guī)劃大都按照行政區(qū)域來進(jìn)行，這主要有兩個(gè)方面的原因：一是我國(guó)現(xiàn)有的行業(yè)、部門和地區(qū)分割等體制性弊端；二是按行政區(qū)域規(guī)劃建設(shè)物流園區(qū)在物流現(xiàn)狀調(diào)研和規(guī)劃數(shù)據(jù)的獲得上具有便利性。

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物流園區(qū)的服務(wù)區(qū)域劃分原則應(yīng)該是按“經(jīng)濟(jì)區(qū)域”而不是按“行政區(qū)域”進(jìn)行，雖然經(jīng)濟(jì)區(qū)域和行政區(qū)域可能出現(xiàn)某種重合和一致，但這完全是兩個(gè)不同的概念。經(jīng)濟(jì)區(qū)域不像行政區(qū)域劃分有著明確具體的界限，經(jīng)濟(jì)區(qū)域的界限是模糊的，是一條過渡帶，這形成了經(jīng)濟(jì)區(qū)域的開放性。物流園區(qū)如果按行政區(qū)域進(jìn)行劃分，規(guī)劃所需的資料更易于收集，并容易為政府所關(guān)注和支持，但強(qiáng)化了行政干預(yù)力量，往往會(huì)違背市場(chǎng)規(guī)律的作用，尤其是對(duì)物流園區(qū)這樣的企業(yè)化組織來講，市場(chǎng)化運(yùn)作會(huì)受到嚴(yán)重制約。按經(jīng)濟(jì)區(qū)域發(fā)展物流園區(qū)則適應(yīng)了生產(chǎn)力的發(fā)展，同時(shí)也體現(xiàn)了物流園區(qū)的完整性和開放性。

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3）經(jīng)濟(jì)上的合理性原則

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物流園區(qū)的布局規(guī)劃必須以最小的代價(jià)，實(shí)現(xiàn)物流資源、物流服務(wù)能力的最佳配置，保證物流服務(wù)的供給能力、供給結(jié)構(gòu)、供給質(zhì)量與經(jīng)濟(jì)中心城市及其經(jīng)濟(jì)影響區(qū)域的工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、商貿(mào)流通所要求的物流需求相適應(yīng)。規(guī)劃布局物流園區(qū)時(shí)，一方面必須考慮物流需求在一定范圍內(nèi)的充分、有效和可持續(xù)性，另一方面必須促進(jìn)現(xiàn)代物流的提供者能夠發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)和專業(yè)化特長(zhǎng)，努力降低運(yùn)營(yíng)成本，整合和協(xié)調(diào)物流系統(tǒng)原材料采購(gòu)、運(yùn)輸、儲(chǔ)存、保管、包裝、裝卸、流通加工、配送、物流信息等要素，以最小的付出，做到物流系統(tǒng)響應(yīng)更快、服務(wù)水平更高，為客戶物流服務(wù)的成本更低，實(shí)現(xiàn)物流需求與物流供給的均衡發(fā)展。能否吸引物流企業(yè)進(jìn)駐物流園區(qū)是決定物流園區(qū)規(guī)劃建設(shè)成敗的關(guān)鍵，在確定物流園區(qū)的數(shù)量、用地規(guī)模和選址時(shí)，必須以物流現(xiàn)狀分析和預(yù)測(cè)為依據(jù)，按物流需求量的大小，綜合考慮影響物流企業(yè)布局的各種因素，選擇確定最佳數(shù)量、最佳地點(diǎn)和最佳規(guī)模

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4）經(jīng)濟(jì)地理的可行性和地域分布的均衡性原則

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一個(gè)成功的區(qū)域現(xiàn)代物流系統(tǒng)發(fā)展規(guī)劃中，必須使其每一個(gè)規(guī)劃布局的物流園區(qū)對(duì)其服務(wù)范圍內(nèi)的各個(gè)經(jīng)濟(jì)部門有充分的影響力和輻射力，使經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)各部門通過物流園區(qū)的服務(wù)功能相互維系，各個(gè)物流園區(qū)間物流信息通暢、便捷，物流活動(dòng)高效，每一個(gè)物流園區(qū)都能實(shí)現(xiàn)物流商品、物流服務(wù)的合理、高效、及時(shí)、準(zhǔn)確地輸入、輸出和中轉(zhuǎn)。為減少物流商品在途運(yùn)輸距離，減少流通環(huán)節(jié)，節(jié)約流通費(fèi)用，要求規(guī)劃布局的物流園區(qū)在與經(jīng)濟(jì)中心城市的總體布局和城市空間結(jié)構(gòu)相協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上，盡量靠近生產(chǎn)地或者消費(fèi)地，以保證現(xiàn)代物流提供者以相對(duì)低廉的服務(wù)成本為生產(chǎn)商和消費(fèi)服務(wù)商服務(wù)。

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地域分布的均衡性要求每一個(gè)物流園區(qū)必須在經(jīng)濟(jì)區(qū)域范圍內(nèi)，按照區(qū)域物流需求與生產(chǎn)、消費(fèi)能力相適應(yīng)的原則，進(jìn)行合理分工、科學(xué)定位、均衡分布，保證相鄰物流園區(qū)輻射和影響范圍不相重復(fù)和交叉，不能均勻撒網(wǎng)、功能雷同。

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5）經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則

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物流園區(qū)的布局規(guī)劃應(yīng)綜合考慮吸引物流企業(yè)的入駐、緩解城市交通壓力、減輕物流對(duì)環(huán)境的不利影響等多種因素，達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。從而，一方面推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，另一方面又為城鄉(xiāng)居民創(chuàng)造良好的工作生活環(huán)境，滿足區(qū)域經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的要求。

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6）統(tǒng)一規(guī)劃、適當(dāng)超前、遠(yuǎn)近結(jié)合、分期實(shí)施的原則

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物流園區(qū)規(guī)劃同其他規(guī)劃一樣，具有一定的超前性，特別是我國(guó)現(xiàn)階段規(guī)劃建設(shè)物流園區(qū)，超前于我國(guó)物流中心、配送中心與物流業(yè)發(fā)展階段，旨在引導(dǎo)物流中心、配送中心在空間上合理分布并為其未來發(fā)展提供可靠的用地保證。但任何盲目的、不符合實(shí)際的超前都可能造成不必要的資源浪費(fèi)，因此必須堅(jiān)持適度超前的原則，客觀科學(xué)地認(rèn)識(shí)區(qū)城物流業(yè)發(fā)展水平和發(fā)展前景，結(jié)合區(qū)域?qū)嶋H，合理確定物流園區(qū)的數(shù)量、用地規(guī)模以及建設(shè)費(fèi)用、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等各項(xiàng)資金投入規(guī)模，使物流園區(qū)布局規(guī)劃建設(shè)有計(jì)劃、分階段、分步驟進(jìn)行。園區(qū)規(guī)劃應(yīng)與城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃保持一致，與其他有關(guān)規(guī)劃相協(xié)調(diào)，符合城市用地空間的統(tǒng)一布局，滿足地域合理分工與協(xié)作的要求。我國(guó)物流業(yè)跨行業(yè)、跨部門、跨地域的特性決定了物流園區(qū)用地涉及到多種城市用地類型，因此，在充分利用已有倉儲(chǔ)用地前提下，應(yīng)處理好物流園區(qū)與其他用地之間的關(guān)系，避免不必要的用地結(jié)構(gòu)調(diào)整和利益主體間的沖突。同時(shí)還應(yīng)看到，現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展水平是物流園區(qū)存在的前提和基礎(chǔ)，目前我國(guó)現(xiàn)代物流業(yè)的蓬勃發(fā)展只局限于一些區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市，許多中小城市對(duì)現(xiàn)代物流業(yè)和配送中心的說法都還很陌生，這些中小城市現(xiàn)階段是否有必要規(guī)劃建設(shè)物流園區(qū)應(yīng)根據(jù)本城市發(fā)展的實(shí)際需要和條件，結(jié)合物流園區(qū)規(guī)劃建設(shè)的基本條件深入充分地分析論證，避免物流園區(qū)的盲目規(guī)劃建設(shè)。

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7）市場(chǎng)化運(yùn)作原則

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規(guī)劃建設(shè)物流園區(qū)，既要由政府牽頭統(tǒng)一規(guī)劃和指導(dǎo)協(xié)調(diào)，又要堅(jiān)持市場(chǎng)化運(yùn)作的原則。應(yīng)該按照“由政府搭臺(tái)，企業(yè)唱戲，統(tǒng)一規(guī)劃，分步實(shí)施，完善配套，搞好服務(wù)，市場(chǎng)運(yùn)作”的企業(yè)主導(dǎo)型市場(chǎng)化運(yùn)作模式進(jìn)行規(guī)劃，政府要按照巿場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求轉(zhuǎn)變職能，強(qiáng)化服務(wù)。逐步建立起與國(guó)際接軌的物流服務(wù)及管理體系。物流園區(qū)的運(yùn)作以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以企業(yè)為主體，在物流園區(qū)的功能開發(fā)建設(shè)，企業(yè)的進(jìn)駐和資源整合等方面，都要靠物流園區(qū)優(yōu)良的基礎(chǔ)設(shè)施、先進(jìn)的物流功能、健康的生活環(huán)境和周到有效的企業(yè)服務(wù)來吸引物流企業(yè)和投資者共同參與，真正使物流園區(qū)成為物流企業(yè)公平、公開和公正競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)營(yíng)的平臺(tái)。

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3、物流園區(qū)布局規(guī)劃的程序

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物流園區(qū)的建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜而長(zhǎng)期的工程，投資大、回收周期長(zhǎng)，很難在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)盈利，加上市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈來愈激烈，因此物流園區(qū)的規(guī)劃工作也愈發(fā)顯得重要。根據(jù)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的物流園區(qū)規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)和實(shí)踐，通過對(duì)我國(guó)物流園區(qū)建設(shè)規(guī)劃過程的理論研究和實(shí)踐分析，總結(jié)出適合我國(guó)物流園區(qū)規(guī)劃的流程。

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1）物流市場(chǎng)分析

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主要包括物流需求分析、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析及物流實(shí)踐分析等。通過定量與定性相結(jié)合的市場(chǎng)分析，了解物流園區(qū)周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、市場(chǎng)需求、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)等情況，掌握區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展所產(chǎn)生的現(xiàn)實(shí)的和潛在的運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、配送及流通加工等的物流需求量，根據(jù)地區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)和近期的物流量，確定物流園區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)和近期的建設(shè)規(guī)模。

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2）物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位

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根據(jù)物流園區(qū)服務(wù)對(duì)象的特征、輻射范圍的大小、交易商品的行業(yè)特點(diǎn)、富有特色的服務(wù)和人文概念的精心設(shè)計(jì)等因素進(jìn)行科學(xué)的戰(zhàn)略定位。規(guī)劃者在進(jìn)行戰(zhàn)略定位時(shí)，可采用SWOT分析法，對(duì)物流園區(qū)的整體優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅的分析。分析過程中，若空港、海港、公路貨運(yùn)站場(chǎng)等某類服務(wù)，在整個(gè)園區(qū)中占有較大比例，還必須進(jìn)行專項(xiàng)SWOT分析。

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分析的主要作用是幫助經(jīng)營(yíng)決策者明晰內(nèi)外部環(huán)境，提出發(fā)展物流園區(qū)的使命、遠(yuǎn)景目標(biāo)、各階段建設(shè)目標(biāo)和競(jìng)爭(zhēng)策略，從而進(jìn)行準(zhǔn)確的戰(zhàn)略定位。物流園區(qū)規(guī)劃過程中，可考慮以下幾種競(jìng)爭(zhēng)策略:充分利用保稅物流中心的功能，實(shí)現(xiàn)對(duì)進(jìn)出口通關(guān)和行政管理的高效率；充分利用和拓展現(xiàn)有的物流信息系統(tǒng)，打造強(qiáng)勢(shì)的國(guó)際物流信息平臺(tái)；充分利用國(guó)際貿(mào)易政策，建立特色的歐美商品專業(yè)集散地，拓展國(guó)際物流業(yè)務(wù)；充分利用現(xiàn)有入駐園區(qū)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)和物流需求的特點(diǎn)，促進(jìn)行業(yè)供應(yīng)鏈的競(jìng)爭(zhēng)力提升，集聚產(chǎn)業(yè)的物流，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈的成型和優(yōu)化。

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3）物流園區(qū)的功能設(shè)計(jì)

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物流園區(qū)的基本功能包括以下幾個(gè)方面：綜合功能:園區(qū)擁有儲(chǔ)存、包裝、裝卸搬運(yùn)、流通加工、運(yùn)輸方式轉(zhuǎn)換、信息、調(diào)度、配送等功能，具有綜合各種物流方式和物流形態(tài)的作用；專業(yè)功能:集裝箱拼裝箱功能、運(yùn)輸配裝和中轉(zhuǎn)功能、配送加工功能；集約功能:集約了物流主體設(shè)施和有關(guān)的管理、通信、商貿(mào)等設(shè)施；信息、交易功能:集中匯集物流信息，控制物流過程，實(shí)施集中管理；存儲(chǔ)功能:通過集中庫存可以相對(duì)降低庫存總量，實(shí)現(xiàn)有效庫存調(diào)度，從而能夠充分發(fā)揮倉儲(chǔ)功能，減少工商企業(yè)對(duì)倉庫的投資；運(yùn)功能:有效集約公路、鐵路、水運(yùn)、空運(yùn)，實(shí)現(xiàn)綜合運(yùn)輸、多式聯(lián)運(yùn)的最有效轉(zhuǎn)化；服務(wù)功能:包括生產(chǎn)、生活和停車服務(wù)幾個(gè)方面，提供金融、保險(xiǎn)、工商、稅收、設(shè)施檢修等全方位的配套運(yùn)輸車輛服務(wù)等，屬于生產(chǎn)方面的輔助服務(wù)功能。因此，依據(jù)物流園區(qū)的基本功能，可以分為倉儲(chǔ)區(qū)、加工區(qū)、增值區(qū)、交易展示區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)、行政區(qū)、商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)等功能片區(qū)。

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物流園區(qū)功能設(shè)計(jì)時(shí)，主要采用自頂向下的方法。首先確定物流園區(qū)的規(guī)劃原則，對(duì)物流功能規(guī)劃所涉及的核心因素進(jìn)行列舉和分析，然后對(duì)整個(gè)物流園區(qū)規(guī)劃分為幾個(gè)功能區(qū)域，如倉儲(chǔ)區(qū)和綜合服務(wù)區(qū)，決策者根據(jù)實(shí)際需求，為每個(gè)功能區(qū)域命名、定義、分配相應(yīng)的面積、引入相關(guān)設(shè)施、設(shè)備和信息系統(tǒng)。最后是對(duì)物流園區(qū)的核心流程進(jìn)行定義和描述，流程包括:集裝箱服務(wù)、生產(chǎn)原材料供應(yīng)和配送、生活資料采購(gòu)和配送、保稅物流作業(yè)、空港/海港/鐵路物流服務(wù)流程等。

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4）物流園區(qū)的設(shè)施規(guī)劃與布局設(shè)計(jì)

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根據(jù)物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，在已確認(rèn)的空間場(chǎng)所內(nèi)，依據(jù)規(guī)劃與布局的原則，考慮從貨物的進(jìn)入、組裝、加工等到貨物運(yùn)出的全過程與物流的密切相關(guān)程度，將人員、設(shè)備和物料所需要的空間作最適當(dāng)?shù)姆峙浜妥钣行У慕M合，以獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，還要為園區(qū)的進(jìn)一步開發(fā)做出相應(yīng)的開發(fā)計(jì)劃。

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5）物流園區(qū)的商業(yè)計(jì)劃

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商業(yè)計(jì)劃主要包括物流園區(qū)管理公司的組織架構(gòu)和職責(zé)、物流園區(qū)業(yè)務(wù)模式、收益預(yù)測(cè)、客戶分析、園區(qū)銷售/市場(chǎng)推廣策略、投資收益及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等概要分析。商業(yè)計(jì)劃制定的目的，是讓物流園區(qū)投資和經(jīng)營(yíng)管理者設(shè)計(jì)公司的業(yè)務(wù)模式和管理模式。

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6）物流園區(qū)的經(jīng)營(yíng)模式

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在完成以上園區(qū)規(guī)劃步驟后，最終確定園區(qū)的經(jīng)營(yíng)模式。物流園區(qū)的經(jīng)營(yíng)管理模式是指物流園區(qū)為實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)而采取的決策、組織、經(jīng)營(yíng)與管理形式。采取哪種經(jīng)營(yíng)管理模式，直接取決于開發(fā)建設(shè)模式。一般說來，采用政府主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)模式和政企聯(lián)合開發(fā)模式的物流園區(qū)，其經(jīng)營(yíng)管理模式可采取管理委員會(huì)制；采用政府規(guī)劃物流企業(yè)共同開發(fā)模式的物流園區(qū)，其經(jīng)營(yíng)管理模式可采取業(yè)主委員會(huì)制；采用大型物流企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)模式的物流園區(qū)，其經(jīng)營(yíng)管理模式可采取經(jīng)營(yíng)管理公司制；采用物流（或工業(yè)）地產(chǎn)商開發(fā)模式的物流園區(qū)，其經(jīng)營(yíng)管理模式可采取物業(yè)管理制。

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4、物流園區(qū)內(nèi)部功能區(qū)規(guī)劃

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從國(guó)內(nèi)外現(xiàn)代物流園區(qū)規(guī)劃建設(shè)運(yùn)作的實(shí)踐情況來看，其內(nèi)部功能體系規(guī)劃建設(shè)一般包括三個(gè)相互聯(lián)系的階段，即物流園區(qū)及其功能模塊的布局規(guī)劃、物流園區(qū)的現(xiàn)代物流信息系統(tǒng)規(guī)劃以及物流園區(qū)的物流業(yè)務(wù)運(yùn)作模式規(guī)劃。物流園區(qū)及其功能模塊的布局規(guī)劃主要包括兩個(gè)部分：物流園區(qū)及其功能模塊的布局規(guī)劃主要包括兩個(gè)部分：一是物流園區(qū)空間布局的規(guī)劃；二是各功能模塊區(qū)的布局規(guī)劃。前者包括的內(nèi)容主要是物流園區(qū)數(shù)量的確定、物流園區(qū)規(guī)模的確定以及物流園區(qū)空間地址的確定，后者指對(duì)物流園區(qū)內(nèi)部各功能模塊和區(qū)域進(jìn)行定位和規(guī)劃。

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由于物流園區(qū)內(nèi)部功能模塊規(guī)劃主要面向客戶的物流服務(wù)需求，因此規(guī)劃時(shí)首要的任務(wù)就是對(duì)客戶的需求進(jìn)行分析，結(jié)合物流園區(qū)周圍輻射效應(yīng)情況來細(xì)分市場(chǎng)和明確功能類型；其次是進(jìn)行功能定位和模塊規(guī)劃，將單獨(dú)的分散的物流服務(wù)模塊整合和集成為一個(gè)完整的物流園區(qū)功能結(jié)構(gòu)；再次就是對(duì)物流園區(qū)各功能系統(tǒng)進(jìn)行布局和放置，然后給出對(duì)規(guī)劃方案的評(píng)價(jià)。

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5、物流園區(qū)路網(wǎng)的規(guī)劃

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物流園區(qū)道路網(wǎng)的規(guī)劃建設(shè)要適應(yīng)園區(qū)的空間發(fā)展結(jié)構(gòu)，滿足園區(qū)的交通運(yùn)行要求。物流園區(qū)的不同規(guī)模、不同服務(wù)對(duì)象以及不同的發(fā)展時(shí)期，對(duì)道路網(wǎng)有不同的要求，物流園區(qū)道路網(wǎng)規(guī)劃布局要考慮以下幾個(gè)原則：一是與園區(qū)用地布局相協(xié)調(diào)；二是滿足園區(qū)交通需求；三是快速集散與適當(dāng)分散原則；四是與城市整體路網(wǎng)規(guī)劃相適應(yīng)。

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更多本行業(yè)詳細(xì)的研究分析見共研網(wǎng)《2022-2028年中國(guó)物流園區(qū)行業(yè)全景調(diào)研及發(fā)展前景報(bào)告》，同時(shí)共研產(chǎn)業(yè)研究院還提供產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)研究、政策研究、產(chǎn)業(yè)鏈咨詢、產(chǎn)業(yè)圖譜、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、可行性分析、商業(yè)計(jì)劃書、IPO咨詢等產(chǎn)品和解決方案。