收到粉絲朋友求助：

問層樓跌了二百萬，銀行會不會Call Loan？

事情是這樣的：

近年香港樓市跌勢持續(xù)，引致負(fù)資產(chǎn)問題。好似我朋友，在2019年買入的將軍澳1000萬3房套，現(xiàn)時巿值大概八百萬。

所以他問我：樓價跌、物業(yè)負(fù)資產(chǎn)，銀行會不會Call Loan？

現(xiàn)時巿場，10個專家9個看淡后市，網(wǎng)上又興起「樓價跌、物業(yè)負(fù)資產(chǎn)，銀行會call loan」的論調(diào)。但言論存在不少盲點(diǎn)，借助粉絲朋友的故事，我向匯豐專做按揭的朋友查詢過相關(guān)問題，在這裹向大家釐清一下：

1.究竟什麼是Call Loan？

2.銀行因什麼情況會CALL LOAN呢？

3.Call Loan對借款人有什麼影響？

4.怎樣避免Call Loan？

甚麼是call loan?

Call loan即指收回貸款，銀行根據(jù)按揭契約文件Facility Letter，記載了融資條款及確定雙方的權(quán)利和義務(wù)，通常包含以下內(nèi)容：

1.貸款額度：確定貸款的最高金額或可用的信用額度。

2.利率和費(fèi)用：指定貸款的利率、費(fèi)用和支付方式，例如利率類型（固定或浮動）、利率計(jì)算方式、利息支付頻率和付款方式。

3.擔(dān)保和擔(dān)保品：列出用于支持貸款的擔(dān)保品或資產(chǎn)，例如不動產(chǎn)、股票、債券或其他價值資產(chǎn)。

4.還款條件：確定貸款的還款方式和條件，包括還款期限、還款頻率和付款方式。

5.違約和提前償還：說明違約條款和提前償還貸款的條件，例如違約利率、違約事件的定義以及貸款人要求提前償還的權(quán)利。

6.其他條款：貸款用途限制、保密性要求、貸款人和借款人的權(quán)利和義務(wù)等。

按揭契約文件的第5點(diǎn)違約和提前償，就寫明了Call Loan的可能性：

1.突發(fā)事件：自然災(zāi)害，層樓都倒塌了，抵押品沒了

2.違約情況：如果借款人違反契約條款，如未按時供款或違反其他貸款條款，例如借高成數(shù)按揭又出租單位。

3.破產(chǎn)或法庭命令（洗黑錢）

4.信貸評級差：借款人的信用風(fēng)險增加，最常見是二按或不斷加按。

香港每一間銀行的按揭契約文件編排和寫法都有些不同，但是總體都大同小異。香港最常見的銀行Call Loan情況是：

1.業(yè)主不準(zhǔn)時供樓，一旦業(yè)主拖欠按揭還款超過60天，就會觸發(fā)銀行將你列入重點(diǎn)觀察名單，持續(xù)都沒有改善，銀行就會發(fā)信通知及警告，亦會啟動壞賬處理機(jī)制，通知律師樓出信Call Loan，若款項(xiàng)及利息未能收回，銀行就會接管物業(yè)，申請將單位拍賣。

2.業(yè)主將高成數(shù)按揭的單位放租，而被銀行發(fā)現(xiàn)。申請高成數(shù)按揭時，業(yè)主要聲明單位須用作自住，即是說放租是屬于違規(guī)行為。如要放租，就只可按最多5成。

3.信貸評級變差，物業(yè)加按的數(shù)額超過銀行評估的風(fēng)險接受水平。

4.被銀行質(zhì)疑戶口涉嫌洗黑錢活動，繼而強(qiáng)制取消戶口，連帶按揭也被迫即時歸還。一般發(fā)生在以個人戶口做生意的人，有頻繁的大額資金往來，令到銀行因而會提高警覺。近年炒賣虛擬貨幣，戶口價值急升，都會容易被盯上，解決方法是提供證據(jù)，解釋資金來源。

Call Loan對借款人有什麼影響？

1.按銀行信件的要求，補(bǔ)足按揭貸款的差額。

2.在寬限期內(nèi)將單位轉(zhuǎn)按至其他銀行。

Call Loan的權(quán)利通常都只是為了保障銀行一方，正常情況下銀行并不會無故call loan，畢竟銀行也要做生意，如果經(jīng)常突發(fā)要求借款人還錢的話，對于在行業(yè)內(nèi)的聲譽(yù)也會有所影響，試問日后還有誰敢向他們借款？

很多人有一個錯誤的觀念，認(rèn)為樓市向下，物業(yè)成為負(fù)資產(chǎn)，會增加銀行Call Loan的機(jī)會。事實(shí)大多情況下，銀行不會因樓市不景氣Call Loan，因?yàn)檎麄€程序不但費(fèi)時，更牽涉眾多費(fèi)用，包括法庭費(fèi)用、收樓至賣出物業(yè)期間的利息支出、 透過拍賣行拍賣的費(fèi)用、律師費(fèi)等等。更不要說，銀行拍賣「銀主盤」一般被市場標(biāo)籤，賣價往往略低于市價。銀行更多的是審視借款人償還貸款的能力及意愿，只要借款人維持良好供款，銀行一方面不會即時出現(xiàn)壞帳，另一方面按揭馀額亦可逐步減少。

綜合以上理由，銀行當(dāng)然有權(quán)收回貸款，但此舉絕對是「七傷拳」，除非迫不得已，銀行難以下定決心行使。所以只要做個好樓奴、守好行為、搞好自己的TU，就算銀行Call Loan殺埋身，你都會是最后一個。