海景房跌變“白菜房”，如此“親民”的房?jī)r(jià)是如何出現(xiàn)的？

山東乳山海景房1800每平？拍客實(shí)地走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，在乳山9萬(wàn)就能買(mǎi)到50平米帶裝修海景房，其他十幾萬(wàn)一套的房源也一抓一大把。109平大三居180度無(wú)敵海景，距海岸線(xiàn)不足50米，躺床上能看海。

對(duì)這樣的房子，想必很多人看了會(huì)說(shuō)好，會(huì)有心動(dòng)的感覺(jué)。但是，當(dāng)?shù)氐闹薪閰s會(huì)勸你：謹(jǐn)慎。中介勸客戶(hù)謹(jǐn)慎，且是陌生客戶(hù)，這是不多見(jiàn)的?？梢?jiàn)，當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)已經(jīng)跌到什么程度，而且，還有繼續(xù)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。

要知道，乳山并不是一個(gè)十分落后的地方，沿海城市怎么說(shuō)也差不到哪里，不可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)如此不堪的地步。事實(shí)也是，按照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)方面提供的數(shù)據(jù)，乳山的房?jī)r(jià)也曾火爆過(guò)，最火爆時(shí)，均價(jià)也達(dá)到了3500元/平方米，按照這樣的均價(jià)，50平方米的房子，也接近20萬(wàn)元一套，而不是現(xiàn)在的9萬(wàn)元一套還無(wú)人問(wèn)津。

必須注意，無(wú)論是均價(jià)3500元/平方米時(shí)代，還是現(xiàn)在的“白菜價(jià)”時(shí)代，房子還是那個(gè)房子，地點(diǎn)也還是那個(gè)地點(diǎn)，且可能現(xiàn)在的房子比均價(jià)3500元/平方米時(shí)質(zhì)量更好、品位更高。為什么會(huì)出現(xiàn)如此大的反差呢？答案只有一個(gè)——供大于求了，而且是供遠(yuǎn)大于求，只有供求關(guān)系發(fā)生了很大變化，供給遠(yuǎn)大于需求的情況下，商品房?jī)r(jià)格才會(huì)出現(xiàn)如此慘烈的下跌。

不重視產(chǎn)業(yè)發(fā)展，不想方設(shè)法提高居民收入水平，不通過(guò)發(fā)展產(chǎn)業(yè)吸引更多外來(lái)人員流入，不改善發(fā)展環(huán)境，而是以過(guò)度開(kāi)發(fā)的方式獲得一時(shí)的利益和政績(jī)，在購(gòu)買(mǎi)力沒(méi)有提升的情況下，當(dāng)然只能以?xún)r(jià)格換市場(chǎng)，最終連價(jià)格也拉不動(dòng)市場(chǎng)、換不來(lái)市場(chǎng)。

房子是死的，房子自己不會(huì)調(diào)整自己的身價(jià)，房子的身價(jià)是由市場(chǎng)決定的。而市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的決定權(quán)，又取決于政府與市場(chǎng)的關(guān)系，取決于政府對(duì)市場(chǎng)的放手情況。顯然，山東乳山在處理政府與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系時(shí)，有形之手作用太大，有形之手對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)太多，從而導(dǎo)致市場(chǎng)無(wú)法有效發(fā)揮作用，無(wú)法對(duì)房?jī)r(jià)形成積極影響。房?jī)r(jià)的上漲，市場(chǎng)的火爆，是在政府這只有形之手的作用下出現(xiàn)的。而當(dāng)政府的有形之手支撐不動(dòng)市場(chǎng)時(shí)，市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響力就發(fā)揮了，房?jī)r(jià)也就不可避免地出現(xiàn)下跌，而且是斷崖式下跌。

我不知道，到乳山搶生意、搶市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)在都怎么樣了，到底是怎樣的開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入到乳山的。有一點(diǎn)可以肯定，大型開(kāi)發(fā)企業(yè)是很少有到乳山去搶市場(chǎng)的。真正到乳山搶市場(chǎng)的，應(yīng)當(dāng)都是中小開(kāi)發(fā)企業(yè)。如此一來(lái)，這些開(kāi)發(fā)企業(yè)就將面臨比較大的風(fēng)險(xiǎn)。畢竟，房?jī)r(jià)跌了一半多，能夠再賺錢(qián)的幾乎沒(méi)有。除非土地價(jià)格很低，或者地方政府給予了某些方面的優(yōu)惠。不然，能撐過(guò)去的不會(huì)太多。

我們注意到，山東乳山與曾經(jīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆過(guò)的陜西神木、內(nèi)蒙古鄂爾多斯等還不太相同。無(wú)論是神木還是鄂爾多斯，至少他們是有煤炭產(chǎn)業(yè)做支撐的，是在煤炭?jī)r(jià)格節(jié)節(jié)高時(shí)掀起了房?jī)r(jià)上漲潮，加上外地炒房者的推動(dòng)，造成房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，最終出現(xiàn)“鬼城”、“空城”現(xiàn)象。山東乳山?jīng)]有資源，只有概念，那就是靠海。僅僅靠海，又怎么可能帶來(lái)房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲呢。更何況，乳山并不是一個(gè)海景旅游資源很豐富、對(duì)游客吸引力極強(qiáng)的城市。所謂的海景房，只能適用于當(dāng)?shù)鼐用瘢皇峭獾鼐用?。外地居民不可能到乳山去?gòu)房，乳山也沒(méi)有這樣的吸引力。在自身?xiàng)l件不具備的情況下，就大肆發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，就實(shí)行過(guò)度開(kāi)發(fā)，毫無(wú)疑問(wèn)是重大的決策失誤，應(yīng)當(dāng)對(duì)推動(dòng)者有所“表示”。

透過(guò)乳山海景房變“白菜房”的案例，也讓我們進(jìn)一步感到，在如何制定地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃時(shí)，一定要實(shí)事求是，要緊密切合本地實(shí)際，提出有針對(duì)性的措施和辦法，而不是相當(dāng)然。眼下，各地都在抓緊編制“十四五”規(guī)劃，希望山東乳山的案例能夠?qū)ζ渌胤骄幹啤笆奈濉币?guī)劃有所警示。尤其在處理城市建設(shè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展、居民收入增長(zhǎng)、購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)問(wèn)題上，更要注意產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民收入增長(zhǎng)，而不是空中樓閣。海上經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)海市蜃樓景象，城市發(fā)展可不能海市蜃樓，而要腳踏實(shí)地。