近十年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高歌猛進(jìn)，房地產(chǎn)過(guò)熱已成為社會(huì)共識(shí)之一。在此背景下，各地紛紛出臺(tái)了與之相適應(yīng)的限購(gòu)政策，限制部分主體（如戶口、是否為首套房、是否繳納社保滿一定期限等）購(gòu)買房屋尤其是住宅。以上限制措施不屬于法律或者行政法規(guī)，不可能影響合同效力，但在合同履行過(guò)程中可能存在一定障礙。隨之帶來(lái)的問(wèn)題是，如果買受人滿足《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條或第二十九條的條件，是否有權(quán)以享有物權(quán)期待權(quán)為由主張排除出賣人的債權(quán)人對(duì)房屋的強(qiáng)制執(zhí)行呢？

裁判要旨

房地產(chǎn)限購(gòu)政策直接限制了房屋向特定買受人變動(dòng)物權(quán)的可能，房屋買受人即便滿足《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條、第二十九條的規(guī)定，也不能享有物權(quán)期待權(quán)，不享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利。

案情簡(jiǎn)介

一、根據(jù)海南限購(gòu)政策，2018年4月22日之后，非海南省戶籍居民家庭不得通過(guò)補(bǔ)繳個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)購(gòu)買住房。

二、2018年5月，永豐公司與上海人關(guān)池簽訂《商品房買賣合同》，合同簽訂后關(guān)池支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際入住，其在文昌市無(wú)其他住房。

二、因金融借款關(guān)系，永豐公司將案涉房屋所在的在建工程以及土地使用權(quán)抵押給文昌農(nóng)商行并辦理抵押登記。2018年9月14日，因永豐公司未按照借款合同約定還款，應(yīng)文昌農(nóng)商行請(qǐng)求，海南一中院裁定查封了案涉項(xiàng)目（含關(guān)池購(gòu)買房屋）。

三、關(guān)池作為案外人對(duì)查封行為提出異議，海南一中院才行中止對(duì)案涉房屋的執(zhí)行。文昌農(nóng)商行向海南一中院提起執(zhí)行異議之訴，海南一中院認(rèn)定關(guān)池有權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行，判決解除對(duì)房屋查封。

四、文昌農(nóng)商行不服，上訴至海南高院。海南高院二審以關(guān)池不符合限購(gòu)政策的要求，其購(gòu)買案涉房屋的行為不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果為由改判關(guān)池?zé)o權(quán)排除執(zhí)行。

五、關(guān)池不服，向最高法院申請(qǐng)?jiān)賹彛罡叻ㄔ翰枚g回關(guān)池再審申請(qǐng)。

裁判要點(diǎn)

本案是一起典型的處于限購(gòu)政策中的房屋買受人要求排除強(qiáng)制執(zhí)行的案例。本案核心爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題在于關(guān)池是否享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利。根據(jù)關(guān)池所購(gòu)房屋情況：

（1）關(guān)池在房屋被查封前與永豐公司簽訂了《商品房買賣合同》；

（2）限購(gòu)政策并非法律、行政法規(guī)，不能成為合同無(wú)效的事由，故案涉《商品房買賣合同》應(yīng)認(rèn)定為有效；

（3）關(guān)池已支付了全款并實(shí)際入?。?/p>

（4）關(guān)池在文昌也無(wú)其他住房。結(jié)合以上四點(diǎn)，在不考慮限購(gòu)政策的前提下，關(guān)池完全符合執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十八條或第二十九條規(guī)定的房屋買受人的條件，已取得對(duì)房屋的物權(quán)期待權(quán)，有權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行。但海南高院認(rèn)為：“關(guān)池不符合限購(gòu)政策的要求，其購(gòu)買案涉房屋的行為不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果”，因此不享有物權(quán)期待權(quán)。

最高法院在再審裁定中，對(duì)物權(quán)期待權(quán)的概念進(jìn)行了界定。最高法院認(rèn)為：“物權(quán)期待權(quán)是指案外人對(duì)案涉房屋雖尚不享有《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》意義上的物權(quán)（所有權(quán)），但因具備了物權(quán)的實(shí)質(zhì)性要素，依法可以合理預(yù)期通過(guò)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記將該物權(quán)期待權(quán)轉(zhuǎn)化為《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》意義上的物權(quán)（所有權(quán)），即對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記至其名下的期待。”即只有最終能夠取得所有權(quán)的主體，才有享有物權(quán)期待權(quán)的可能。但處于限購(gòu)政策中的房屋買受人，無(wú)法請(qǐng)求出賣人為其辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記，因此不可能最終取得所有權(quán)，也就不可能成為物權(quán)期待權(quán)的主體。

基于以上理由，最高法院認(rèn)為關(guān)池雖然在形式上滿足物權(quán)期待權(quán)的條件，但在實(shí)質(zhì)上不享有物權(quán)期待權(quán)，無(wú)權(quán)排除執(zhí)行。

總結(jié)

1.房地產(chǎn)限購(gòu)政策限制了不符合購(gòu)房條件的買受人取得房屋所有權(quán)的可能，買受人不可能享有物權(quán)期待權(quán)，也不享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利。物權(quán)期待權(quán)是當(dāng)事人對(duì)取得物權(quán)可能性的期待，沒(méi)有取得物權(quán)可能性的主體不享有物權(quán)期待權(quán)。房地產(chǎn)限購(gòu)政策雖然不是法律、行政法規(guī)，但屬于行政命令。該行政命令直接限制了不符合購(gòu)房條件的房屋買受人取得房屋所有權(quán)可能，屬于《合同法》上的不可抗力。因此，沒(méi)有購(gòu)房資格的主體不可能對(duì)所購(gòu)房屋享有物權(quán)期待權(quán)，也不可能根據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條、第二十九條的規(guī)定要去排除強(qiáng)制執(zhí)行。

2.房屋買賣應(yīng)注意遵守限購(gòu)政策，防止遭受不測(cè)。如前所述，限購(gòu)政策雖然不影響房屋買賣合同效力，但直接影響房屋買賣合同的履行。即便房屋買賣合同有效，但基于限購(gòu)政策也無(wú)法辦理過(guò)戶登記。如所購(gòu)房屋無(wú)法辦理過(guò)戶登記，房屋買受人即無(wú)法最終取得所有權(quán)，即便實(shí)際占有房屋也可能面臨諸多不測(cè)。

3.房屋買受人的執(zhí)行異議在實(shí)踐中表現(xiàn)形式復(fù)雜多樣，應(yīng)謹(jǐn)慎處理。執(zhí)行異議和執(zhí)行異議之訴案件是典型的全有或者全無(wú)的訴訟，沒(méi)有中間狀態(tài)，不同的裁判結(jié)果對(duì)當(dāng)事人而言有霄壤之別。根據(jù)我們處理大量執(zhí)行異議和執(zhí)行異議之訴案件積累的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，關(guān)于房屋買受人或者其他不動(dòng)產(chǎn)買受人排除強(qiáng)制執(zhí)行的爭(zhēng)議在實(shí)踐中大量存在，但各地裁判觀點(diǎn)并未統(tǒng)一。部分案件可能因?yàn)榧?xì)微的差別，最終結(jié)果就可能判若云泥。因此，不論是申請(qǐng)執(zhí)行人還是案外人，在面對(duì)相關(guān)爭(zhēng)議時(shí)切勿掉以輕心，應(yīng)對(duì)所有因素作通盤考慮并合理應(yīng)對(duì)，防止一著不慎滿盤皆輸。

相關(guān)法律規(guī)定

《物權(quán)法》

第九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

《民法典》（2021年1月1日起實(shí)施）

第二百零九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》

第二十八條金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；

（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。

第二十九條金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。

法院判決

以下為最高法院在再審裁定本院認(rèn)為部分就此問(wèn)題發(fā)表的意見：

本案中，由于案涉房屋已被人民法院在另案中采取保全措施，案外人關(guān)池對(duì)永豐公司的債權(quán)履行請(qǐng)求權(quán)（移轉(zhuǎn)物之所有權(quán)的請(qǐng)求）無(wú)法實(shí)現(xiàn)，關(guān)池遂以與被執(zhí)行人永豐公司間存在不動(dòng)產(chǎn)交易關(guān)系為由，對(duì)案涉房屋提出實(shí)體權(quán)利排除強(qiáng)制執(zhí)行的異議，后至本案訴訟。

一般認(rèn)為，前述規(guī)定中所涉物權(quán)期待權(quán)是指案外人對(duì)案涉房屋雖尚不享有《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》意義上的物權(quán)（所有權(quán)），但因具備了物權(quán)的實(shí)質(zhì)性要素，依法可以合理預(yù)期通過(guò)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記將該物權(quán)期待權(quán)轉(zhuǎn)化為《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》意義上的物權(quán)（所有權(quán)），即對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記至其名下的期待。這顯然與關(guān)池所稱對(duì)有關(guān)商品房限購(gòu)政策改變的期待，或等待取得購(gòu)房資格的內(nèi)涵不同。根據(jù)原審法院查明的事實(shí)，盡管關(guān)池與永豐公司就案涉房屋簽訂《文昌市商品房買賣合同》，但因其購(gòu)買案涉房屋不符合當(dāng)?shù)厣唐贩肯拶?gòu)政策，故關(guān)池關(guān)于其對(duì)案涉房屋享有的物權(quán)期待權(quán)應(yīng)優(yōu)先于房產(chǎn)調(diào)控行政管理需要的主張，于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。

而原審法院以關(guān)池購(gòu)買案涉房屋的行為不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果，無(wú)法請(qǐng)求出賣人永豐公司為其辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記為由，認(rèn)定關(guān)池對(duì)案涉房屋沒(méi)有物權(quán)期待權(quán)，并無(wú)不當(dāng)，本院予以認(rèn)可。此外，根據(jù)一般生活經(jīng)驗(yàn)，購(gòu)房人交易前了解當(dāng)?shù)厣唐贩肯拶?gòu)政策并不需要特殊的法律專業(yè)知識(shí)，因此，關(guān)池認(rèn)為其在購(gòu)房中已盡到充分的注意義務(wù)，不存過(guò)錯(cuò)的主張，不能成立。關(guān)池還主張銀行監(jiān)管存在過(guò)錯(cuò)，但其并未提供證據(jù)予以證明，本院不予支持。

案件來(lái)源：關(guān)池與海南文昌農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案再審民事裁定書[最高人民法院（2020）最高法民申1860號(hào)]