焦點(diǎn)研究院 · 土拍研報(bào)

主題：關(guān)注5月13日廣東深圳首批集中供地掛牌出讓情況

城市：廣東省深圳市

研究員：岳微 回潔鈺

聲明：研究成果歸焦點(diǎn)研究院所有，任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載、引用和解讀。

與同為一線城市，已經(jīng)掛牌出讓的北京和廣州相比，2021年深圳首批居住用地集中供應(yīng)的出讓規(guī)模和成交結(jié)果顯得乏善可陳。

根據(jù)焦點(diǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，深圳首批集中供地僅涉及6宗地塊，面積36.18萬(wàn)平方米，約合542畝，建筑面積91.00萬(wàn)平方米。這樣的規(guī)模，與廣州首批集中供應(yīng)的48宗地塊、面積393.6萬(wàn)平方米，杭州的57宗地塊、面積301.8萬(wàn)平方米，以及重慶的46宗地塊、面積752萬(wàn)平方米相比，相去甚遠(yuǎn)。

此外，成交方面，僅有的6宗地塊全部成交，但成交價(jià)僅138.44億元，成交單價(jià)2550萬(wàn)元/畝，成交樓面價(jià)1.52萬(wàn)元/平方米，這樣的地價(jià)水平和前述城市相比，亦顯得波瀾不驚。房企方面，6宗地塊參與的房企較多，但僅有龍光、佳兆業(yè)、中鐵十四局，以及深圳市人才安居集團(tuán)四家房企獲取地塊。

出讓前市場(chǎng)的強(qiáng)烈關(guān)注與出讓的平淡，形成了鮮明的反差，而在這背后，則是深圳市場(chǎng)當(dāng)前的僵局。

調(diào)控政策層出不窮 深圳市場(chǎng)“受傷最深”

焦點(diǎn)研究院注意到，深圳首批集中供應(yīng)的地塊，分布在有限的五個(gè)行政區(qū)，分別是南山西麗留仙洞、寶安尖崗山、龍華民治油松、光明鳳凰城和深燦合作區(qū)。但較受關(guān)注的羅湖、福田、龍崗、坪山、鹽田和大鵬等六個(gè)行政區(qū)沒(méi)有地塊供應(yīng)。區(qū)域上的冷熱不均，“當(dāng)供不供”的局面，是房企參與意愿寥寥，地塊出讓乏善可陳的重要原因。

事實(shí)上，近期以來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控上“受傷最深”的城市便是深圳。綜合此前已經(jīng)出臺(tái)的歷次調(diào)控政策，深圳已成為當(dāng)前全國(guó)市場(chǎng)管控最為嚴(yán)格的城市，尤其是住房限購(gòu)政策，從限制家庭因結(jié)婚而進(jìn)行的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，到限制家庭因離婚而進(jìn)行的房產(chǎn)分割，無(wú)所不用其極。而對(duì)于非本地戶籍購(gòu)房需求，限購(gòu)門檻則直接上升至連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿五年。這樣高企的門檻，令購(gòu)房需求望而卻步。

更為重要的是，深圳市場(chǎng)的管控還涉及到了涉房貸款和二手房交易兩個(gè)層面。一方面，“深房理”事件令資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)成為了當(dāng)前和未來(lái)一段時(shí)間，深圳市場(chǎng)專項(xiàng)整治的重點(diǎn)，此前深圳市場(chǎng)游資炒作盛行，違規(guī)資金相對(duì)充裕起到了重要作用。從源頭遏制資金違規(guī)流入，對(duì)深圳市場(chǎng)的降溫作用立竿見(jiàn)影。

另一方面，深圳出臺(tái)了二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，對(duì)全市3595個(gè)小區(qū)的二手住房成交價(jià)格進(jìn)行“指導(dǎo)”。政策出臺(tái)較為嚴(yán)格，也令二手住房的交易熱情大打折扣。

市場(chǎng)交易降至冰點(diǎn)，人口暴漲需求洶涌

層出不窮的調(diào)控政策，使深圳取代長(zhǎng)沙，成為全國(guó)市場(chǎng)調(diào)控的樣板，也使深圳市場(chǎng)的交易規(guī)模幾乎降至冰點(diǎn)。根據(jù)焦點(diǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，2021年第一季度，深圳新建商品住宅成交2.2萬(wàn)套，環(huán)比下降8.1%；面積198.6萬(wàn)平方米，環(huán)比下降6.9%。進(jìn)入4月，深圳市場(chǎng)的降溫趨勢(shì)更加顯著，新建商品住宅成交僅3502套，環(huán)比下降34%；二手住宅成交降至5000套以下，創(chuàng)下近一年的新低。近期，焦點(diǎn)研究院觀察到，深圳市場(chǎng)新建商品住宅的周成交規(guī)模已不足1000套，這樣低迷的狀態(tài)，顯然是政策連續(xù)疊加，調(diào)控嚴(yán)厲打壓之后市場(chǎng)的正常反應(yīng)。

然而，正常背后亦有不正常的表現(xiàn)。深圳是全國(guó)一線城市之一，也是中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)，政策紅利豐厚，城市空間巨大。深圳常住人口吸引力極強(qiáng)，根據(jù)深圳市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的第七次全國(guó)人口普查公報(bào)，2020年深圳市常住人口1756.01萬(wàn)人，叫十年前的第六次人口普查規(guī)模，增加713.61萬(wàn)人，上升68.46%。而根據(jù)第七次人口普查情況與2019年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)披露的數(shù)據(jù)相比，僅一年時(shí)間，深圳市常住人口便增加超過(guò)400萬(wàn)人。這勢(shì)必帶來(lái)居住需求的井噴，也與當(dāng)前深圳市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)緊張形成了鮮明反差。近期有媒體報(bào)道，深圳市場(chǎng)的小產(chǎn)權(quán)房交易相當(dāng)活躍，也招致行政力量的嚴(yán)厲打擊。然而，在小產(chǎn)權(quán)房交易活躍的背后，除了游資炒作的力量外，亦有無(wú)處安放的購(gòu)房需求影響。

長(zhǎng)期以來(lái)，深圳市場(chǎng)的供應(yīng)規(guī)模有限，供求關(guān)系矛盾較為尖銳。根據(jù)焦點(diǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，過(guò)去十年，深圳市的居住用地成交面積僅431.5萬(wàn)平方米，在全國(guó)納入統(tǒng)計(jì)的103個(gè)城市位居末位。在深圳城市快速崛起，城鎮(zhèn)化率大幅上揚(yáng)的背后，是供地格局的亟待破局。深圳全境近400平方公里的面積，由1017個(gè)股份合作公司掌握，合法不足100平方公里，可用于開(kāi)發(fā)的的凈地更少，其中又有相當(dāng)比例用于產(chǎn)業(yè)和城市配套。盡管近年來(lái)，深圳大力推進(jìn)城市更新，房企深耕城市更新項(xiàng)目者極多，但城市更新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、供地難度大，對(duì)當(dāng)前亟待供應(yīng)增加，緩解供求矛盾的深圳市場(chǎng)而言，也是遠(yuǎn)水不解近渴。

此次深圳集中供地，盡管交易波瀾不驚，但相關(guān)部門已表態(tài)，將在后續(xù)進(jìn)行的第二批和第三批集中供地中，加大地塊供應(yīng)力度，緩解市場(chǎng)供求矛盾。

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