昆明房價連續(xù)四個月出現(xiàn)"雙跌"

今天（10月20日），據(jù)國家統(tǒng)計局網(wǎng)站消息，2021年9月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體呈略降態(tài)勢，同比漲幅持續(xù)回落。

9月份昆明新建商品房銷售價格指數(shù)：

環(huán)比8月份下跌0.7%，其環(huán)比跌幅位居全國省會城市第一，同比去年9月份上漲1.5%

昆明新房房價在連續(xù)上漲13個月之后，今年5月份首次出現(xiàn)環(huán)比持平，自6月份以來，已經(jīng)連續(xù)4個月出現(xiàn)環(huán)比下跌。

9月份昆明存量二手房銷售價格指數(shù)環(huán)比8月份下跌0.5%，同比去年9月份上漲1.3%。昆明的二手房房價和新房房價一樣，已經(jīng)連續(xù)四個月出現(xiàn)環(huán)比下跌。

9月份，統(tǒng)計監(jiān)測的70個大中城市，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比漲回落或繼續(xù)下降，同比去年漲幅有所回落。

房住不炒，隨著多重調(diào)控政策的不斷加碼，多個城市出現(xiàn)量價齊跌。房子也逐步回歸到它本來的居住屬性。未來的房地產(chǎn)市場將成為剛需和改善的主戰(zhàn)場。

昆明房價下跌的三大原因

毋庸置疑，最近幾個月，昆明的房價明顯出現(xiàn)下跌的痕跡，土地市場也逐步降溫。

自去年以來，疫情讓各行各業(yè)都受到了不同程度的影響，今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)受到金融風險管控，量價齊跌。

導致昆明房價下跌的主要原因有

一、疫情因素

?省外客戶數(shù)量下降

自去年以來，新冠疫情讓各行各業(yè)都受到了不同程度的影響，今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)也受到一定影響，量價齊跌。

自2016年以來，隨著昆明高鐵的開通，大量的外來房地產(chǎn)涌入昆明，省外的大量購房群體涌入昆明購房置業(yè)，昆明的房價得已翻倍上漲。熱門板塊房價要跌回四五年前，那是難上加難，因為熱門板塊的起始樓面單價都已經(jīng)趕超幾年前的房價。今年由于疫情影響，省外購房群體大量減少。

據(jù)昆明房協(xié)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2019 年，在昆明置業(yè)的外地人占 69%，其中來自外省的客戶占 34%，昆明中原此前發(fā)布的 " 昆明五一樓市專題 " 數(shù)據(jù)顯示：2021 年五一期間，昆明 96 個項目客戶平均來訪量為 245 組，其中本地客群占 82%，外省客戶占 4%，州市客戶占 14%。由此可以看出，目前昆明樓盤的購買主力還是來自昆明本地，外省客戶只占少數(shù)。

二、金融監(jiān)管

三道紅線倒逼房企降價促銷回籠資金

今年房企面臨的最大問題是降負債去杠桿，在房企融資監(jiān)管“三條紅線”的約束下，還倒逼一些房企將房地產(chǎn)商品銷售作為主攻方向，真正推動房企回歸開發(fā)和銷售產(chǎn)品的“實體”功能，特別是對財務杠桿過高的房企，就會推動房企通過多種營銷手段促進商品房銷售以增加企業(yè)現(xiàn)金流。整個市場受到影響，房價有所下跌。這對購房者來說，就會得到降低購房成本的紅利，是購房的最佳窗口期。樓市不可能一直處于低迷狀態(tài)，在經(jīng)歷這一次大洗牌之后，房企通過去杠桿、降低負債，減少對融資的依賴性，房企經(jīng)歷了生死考驗，再也不敢肆無忌憚的拿地，房地產(chǎn)市場也將逐步回歸平穩(wěn)健康發(fā)展。

今年樓市重點防范資金過度流向房地產(chǎn)市場，房企融資的三道紅線和供需端銀行的兩道紅線，除此之外，針對購房群體，嚴密防范各種經(jīng)營貸、消費貸等信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，導致一些剛需購房群體因為貸款問題被拒之門外。

三、樓市政策

炒房群體逐漸減少

在共同富裕的房地產(chǎn)引領(lǐng)下，從房住不炒到住有所居，租購并舉維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展是主基調(diào)。

政策能透露很多信號，多舉措助力共同富裕，房地產(chǎn)在調(diào)節(jié)收入分配中的作用不可忽視。曾被提及多年的房地產(chǎn)稅，可能越來越近了。

炒房的客戶也在逐步減少，各種金融嚴控，控制來控制去的，對炒房客購房沒有太多的影響，主要還是針對剛需客戶。

房價還會漲嗎？

房地產(chǎn)市場一般很難碰到低迷期，除非要碰到特殊情況，2008年、2014年房地產(chǎn)市場也曾出現(xiàn)過低迷狀態(tài)。每一次低迷期過后，房價都會出現(xiàn)快速上漲。前兩次樓市出現(xiàn)低迷期，政府會采取相應的辦法救市，大量資金流入房地產(chǎn)市場，降息降準等等采取樓市去庫存，低迷時期過后曾出現(xiàn)房荒現(xiàn)象，還出現(xiàn)排隊搖號買房。

上市房企融資

2021年中報與2020年末變化情況

這一次房地產(chǎn)市場面臨一次生死大考驗，三道紅線主要就是監(jiān)管房企的有息負債，房地產(chǎn)市場面臨一次調(diào)整期，通過這次大洗牌，讓各大房企懂得正確的經(jīng)營理念，更能促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

同時也讓很多購房者醒悟，房價這么高，開發(fā)商賺得盆滿缽滿，沒有想到，還有這么多開發(fā)商負債累累。這也許就是遍地開花，囤地炒房，大健康，大文旅視乎很高大尚，但由于種種原因，導致負債累累。

昆明新房和二手房已經(jīng)出現(xiàn)四連跌，昆明房價還有回升的可能嗎？

從今年昆明土地供應量的大幅度減少，可以看出明年昆明新增商品住宅也將大幅度減少。沒有觸碰紅線的房企，央企和國企居多。

看看昆明房價最高的片區(qū)，破二望三，都是些實力派開發(fā)商。

縱觀整個市場，是誰帶頭把整個片區(qū)的房價拉高的。

昆明今年土地市場比較冷清，但也引燃了幾次土拍大戰(zhàn)，看看圍獵的都是那些房企。

今天我們不談房價，只談地價

巫家壩兩宗純住宅用地

第一次起始樓面單價為14424元，流拍，

第二次起始樓面價為11578元，流拍，

第三次，起始樓面單價10003元， 多家房企參與競拍；

最終成交的樓面單價分別為11982元和13046元。

經(jīng)開區(qū)黃土坡片區(qū)

拍賣時間（4月6日），兩宗純住宅用地

起始樓面價樓面單價每平方米分別為3389元和3588元

引發(fā)兩場七雄爭霸

最終成交的樓面價為4569?元和4677元

拍賣時間（8月4日），一宗純住宅用地，流拍

起始樓面單價：4140元

雖然8月4日經(jīng)開區(qū)黃土坡的這宗純住宅用地流拍了，我們可以看到這個片區(qū)二級市場面包的價格有所下降，但一級市場面粉的價格有所上漲。

在經(jīng)過這一次洗禮之后，由于種種原因，昆明的房價還會迎來小陽春。

自從房子是用來住的不是用來炒的這個定位越來越深入人心，房地產(chǎn)就注定將會告別過去快速增長的時代，賺快錢賺大錢已經(jīng)越來越難。連銀行都開始防之又防，加強房地產(chǎn)金融風險管控。

當然，必須明確的是，伴隨樓市進入調(diào)整期，購房者面臨的問題并不是買不買，而是如何買。

買房并非只是買套房子這么簡單，真正購買的是房子背后的價值要素，既能滿足自身的需求，也能實現(xiàn)房子保值增值，其中最根本的判斷標準就是未來房子的價值。

隨著房住不炒，住有所居，將來房子過剩的時候，未來的房子將會出現(xiàn)兩極分化，值錢的房子未來價值會越來越高，而不值錢的房子會持續(xù)發(fā)生貶值?，F(xiàn)在樓市處于分化狀態(tài)，并且從分化趨勢上來看，有升值空間的房子隨著時間的推移將會越來越值錢，而那些進入貶值通道的房子，本身流通性就差，在住房過剩的背景下，只會變得越來越不值錢，甚至有些房子恐怕連租都租不出去。

伴隨樓市進入調(diào)整期，購房者也應該更新買房“姿勢”，看準三個方面：看政策、看規(guī)劃、看需求，將作為房地產(chǎn)新時代的購房指導思想。買房需要理想購房，切忌盲目投機，高房價的片區(qū)未來不一定成為價格洼地，低價格的房子將來不一定有流動空間。

來源：昆明樓訊

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