（踩盤報告系列）

現(xiàn)在中心區(qū)的新盤，基本就看后航道那一塊，海珠和荔灣的表演了。

然而整個后航道，目前城市界面，頗為感人。

可謂賣房需要畫餅，買房需要想象。

而論規(guī)劃，其中瀝滘村的舊改，相對大手筆，東西綿延約4公里，2棟超300米的地標(biāo)建筑引領(lǐng)天際線，據(jù)說整個規(guī)劃設(shè)計，是出自國際大師扎哈的手筆。

舊改的確定性，是高的，就是周期不會短，10年起，所以買入這塊，還是需要一丟丟想象力來說服自己的。

諾，開發(fā)商也是這么認(rèn)為的！

01 區(qū)位

海珠區(qū)規(guī)劃經(jīng)過調(diào)整，拿掉創(chuàng)新灣這個概念，變成了：一區(qū)一谷一圈。

分別為琶洲數(shù)字經(jīng)濟創(chuàng)新試驗區(qū)、中大國際創(chuàng)新生態(tài)谷、海珠新活力文商旅融合圈。

排頭兵琶洲歷經(jīng)多年發(fā)展已逐步成型，西區(qū)寫字樓林立，阿里、騰訊、小米等巨頭云集，中區(qū)會展四期建設(shè)如火如荼，琶洲、金融城這種頂級規(guī)劃，有個特點是，吸取珠城教訓(xùn)，未規(guī)劃太多宅地。

琶洲的標(biāo)桿代表保利天悅是目前海珠區(qū)的價格天花板，讓大多數(shù)人可望而不可及。

而中大創(chuàng)新谷雖有紙面規(guī)劃，但現(xiàn)狀卻是華南地區(qū)最大的布匹批發(fā)市場，后期推進得看康樂、五鳳、瑞寶、鷺江的臉色，未來還處于搖籃階段。

瀝滘舊改就是位于中大創(chuàng)新谷內(nèi)，也屬于原來的海珠創(chuàng)新灣核心區(qū)，其土地收儲舊改拆遷建設(shè)在穩(wěn)步推進，確定性是有的，就是需要時間來蝶變！

瀝滘舊改標(biāo)語

瀝滘大沙村

瀝滘片區(qū)舊改進程

瀝滘村有著900多年的歷史，一直流傳著“未有河南，先有瀝滘”這一說法。

在廣州城中村改造歷程中，瀝滘村不僅為海珠區(qū)改造面積最大的城中村，同時也是廣州中心城區(qū)最大的城中村，改造規(guī)模為151萬平方米，幾乎相當(dāng)于2/3個珠江新城，可謂是舊改的巨無霸。

2001年，經(jīng)廣州市人民政府批準(zhǔn)，瀝滘村被定為廣州市首批進行改造的城中村。

不過由于整個瀝滘面積過大，整體方案幾經(jīng)難產(chǎn)。

直至2007年，瀝滘村聯(lián)社與珠光集團簽訂了瀝滘村改造合作意向書，珠光集團開始介入瀝滘村的改造工作。到5年后的2012年2月，海珠區(qū)宣布瀝滘村改造項目正式被珠光集團承接。

時間轉(zhuǎn)到2019年7月，瀝滘村舊改啟動區(qū)的長江百貨交易城才開始清場拆遷，平整土地。

同年8月，瀝滘聯(lián)社舉行瀝滘舊村改造復(fù)建房開工啟動會，首筆復(fù)建安置資金38.4億元到位。而在2020年6月，瀝滘村舊改項目獲得5家銀行共112億元支持，為后續(xù)推進加注了強心劑。

瀝滘片區(qū)處于海珠區(qū)新城市中軸線南部，東至華南快速路、南至珠江后航道、西至廣州大道南、北鄰海珠濕地公園，屬珠江后航道北岸地區(qū)，是目前廣州主城區(qū)最大的舊改項目，占據(jù)城中得天獨厚的地理位置。

作為原海珠創(chuàng)新灣規(guī)劃的核心部分，將融入粵港澳大灣區(qū)發(fā)展的珠江后航道經(jīng)濟帶、創(chuàng)新帶和景觀帶。

改造后將會被打造成為“一江兩岸”高端商務(wù)、文化展示、科研創(chuàng)新、觀光旅游、優(yōu)質(zhì)生活的灣區(qū)濱水新地標(biāo)。

02 海珠新城

項目原推廣名為瀝滘新城，為吸引公眾眼球提高知名度，更名為海珠新城，這一招與越秀赤沙TOD改名為琶洲南TOD如出一轍，開發(fā)商的慣用伎倆。

現(xiàn)在萬科在黃埔不也整了一個黃埔新城嘛，一樣的道理！

首推產(chǎn)品

海珠新城將首推14# 的融住地塊，該地塊位于整個瀝滘舊改項目東側(cè)，海珠濕地公園以南、海洲花園以西，南洲路以北，占地面積3.4萬㎡，建筑面積約28萬㎡，首期組團是位于項目展廳西側(cè)的1、2、3棟。

1棟高39層，兩梯四戶，2、3棟高32層，三梯六戶戶型為建筑面積110-230㎡三至五房，偏剛需改善類別，因項目尚未正式開盤，具體戶型圖還沒對外發(fā)布，現(xiàn)場銷售也不確定具體價格，一言概之，具體產(chǎn)品還是有很多變數(shù)的。

交通配套

整個瀝滘片區(qū)處于舊改階段，現(xiàn)已開通的地鐵站點為廣佛線和三號線交匯的瀝滘站，距離本項目約1.7km，而遠(yuǎn)期規(guī)劃有廣佛線東延段站點，距項目地塊較近。

戶型選擇

項目南向戶型臨近南洲路，未來會被過往車輛噪聲干擾，遠(yuǎn)處視野被越秀天悅江灣遮擋，部分高層景觀只能是“一線望江”，而北向戶型無遮擋，可全方位盡享海珠濕地公園綠色景觀，高層遠(yuǎn)眺廣州塔及珠江新城，戶型的選擇按實際需求各有取舍。

價格預(yù)測

縱觀整個瀝滘片區(qū)在售的二手樓盤只有珠江御景灣和羅馬家園（盛景家園），樓齡大多超過十年，二手價格一般5+。

一手樓盤方面，距離項目最近的越秀天悅江灣仍處于在售階段，主打江景改善戶型，均價10+，同期南洲板塊的中海三兄弟起步單價7+，通常按照開發(fā)商的尿性，首期產(chǎn)品大多采取低價引客，性價比最高，在此預(yù)計首開價格會與中海觀云府相近，最低上車門檻約為700+。

生活配套

作為一個超大型舊改項目，配套無疑是豐富的，業(yè)態(tài)多樣，有寫字樓，有商業(yè)等等。

其中，教育方面，幼兒園12所，小學(xué)6所，初中3所，完全中學(xué)1所，九年一貫制學(xué)校1所，高中2所，另外包括現(xiàn)有的中山二院海珠院區(qū)在內(nèi)的2所綜合性大型醫(yī)院。

瀝滘片區(qū)舊改規(guī)劃圖

槽點

瀝滘片區(qū)處于舊改開發(fā)起步階段，大拆大建的周期會持續(xù)數(shù)年時間，目前周邊城市面貌算不上體面，商業(yè)配套貧乏，首期業(yè)主入住后難有居住品質(zhì)可言。

項目的教育配套學(xué)校開發(fā)周期長，尚未公布合作的教育集團，建議近年內(nèi)需要學(xué)位的客戶謹(jǐn)慎入手，內(nèi)部包含有瀝滘村回遷房，入學(xué)大多數(shù)情況下會與村民子弟一同入讀。

然后做合生系成員企業(yè)之一，其物業(yè)管理水平，也是一個不得不重點考慮的因素。

03 尾聲

面對“新城”二字，我們一般會建議，對命名為“XX新城”或“XX城”的樓盤，要提高警惕，因為這往往意味著會是個巨無霸項目，開發(fā)周期也會老長老長，尤其當(dāng)涉及到拆遷舊改的時候。

超長的周期，會給項目帶來一定的不確定性，我們說舊改肯定會舊改，這個是確定的，但規(guī)劃會不會邊做邊調(diào)，這個就只有天知道了。

總之，這個盤，如果想去投資的話，目前建議慎重。

自住，相對主打海珠濕地公園的“湖光悅色”，還是會略勝一籌的。

#野先生自有資深團隊，專注廣州樓市，提供一站式買房管家服務(wù)，先咨詢規(guī)劃后選籌，不C房，只幫買對房！

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