記者丨曉敏 見習(xí)生丨夏路

出品丨鰲頭財(cái)經(jīng)（theSankei）

一則“關(guān)于2022年5月份金融機(jī)構(gòu)到期借款無法償還的報(bào)告”將中交地產(chǎn)推上了風(fēng)口浪尖，成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

5月12日，中交地產(chǎn)（000736.SZ）發(fā)布公告，公司認(rèn)為上述傳聞可能會(huì)對(duì)投資者形成誤導(dǎo)，公司在2022年5月末到期的金融機(jī)構(gòu)債務(wù)合計(jì)約24.4億元。

辟謠“暴雷”，但中交地產(chǎn)的償債壓力仍存在， 經(jīng)營(yíng)狀況也不樂觀，盈利能力逐步走弱，自2019年起，中交地產(chǎn)的歸母凈利潤(rùn)已連續(xù)三年下滑，且下降幅度超過30%。

2021年，中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入145.42億元，利潤(rùn)總額為15.22億元，歸母凈利潤(rùn)卻同比減少32.19%，為2.36億元，而扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤(rùn)虧損達(dá)4.32億元，這也是其近三年歸母扣非凈利潤(rùn)首次為負(fù)。今年一季度末，其凈虧損達(dá)4154.41萬元。

二級(jí)市場(chǎng)上，2022年3月16日，中交地產(chǎn)的股價(jià)創(chuàng)下6.3元/股的低點(diǎn)，此后一路高漲，股價(jià)最高漲至29.26元/股，漲幅高達(dá)238.27%，自3月23日以來的31個(gè)交易日，中交地產(chǎn)共收獲了17個(gè)漲停。

債務(wù)壓力攀升 拿地力度加大

近日，一份紅頭的“中交地產(chǎn)股份有限公司文件”廣為流傳，文件題為“關(guān)于 2022年5月份金融機(jī)構(gòu)到期借款無法償還的報(bào)告”，文件遞交對(duì)象為“中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司”。

5月12日，中交地產(chǎn)就近期網(wǎng)傳“關(guān)于2022年5月份金融機(jī)構(gòu)到期借款無法償還的報(bào)告”內(nèi)容作出回應(yīng)，稱公司目前現(xiàn)金流正常，融資渠道暢通，能夠保證到期債務(wù)償還。

鰲頭財(cái)經(jīng)注意到，近年中交地產(chǎn)的負(fù)債規(guī)模直線攀升，從2019年-2021年的總負(fù)債分別為414.51億元、866.11億元、1240.17億元，流動(dòng)負(fù)債數(shù)額也隨之升高，分別為285.10億元、437.74億元、772.68億元。2022年一季度數(shù)據(jù)顯示，中交地產(chǎn)的負(fù)債總額為1325.52億元，貨幣資金余額173.99億元。

截至2021年末，中交地產(chǎn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為107.6億元，但同期，中交地產(chǎn)的短期借款為8.89億元，應(yīng)付票據(jù)3.8億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為177.86億元，較2020年末的58.19億元翻了超三倍。

2019-2021年的一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債分別為44.71億、58.19億元、177.86億元。

此外，中交地產(chǎn)此前并未能向控股股東按期足額歸還借款。

根據(jù)中交地產(chǎn)年報(bào)和2021年年底的公告，公司及其子公司將中房集團(tuán)4筆合計(jì)35.8億元的借款展期兩年。逾期未償還外，中交地產(chǎn)又向中房集團(tuán)新增23億元借款，向其控股的子公司續(xù)借1億元。2022年3月底，中交地產(chǎn)繼續(xù)向控股股東借款，兩筆合計(jì)45.8億元。

債務(wù)攀升源自拿地增加，中交地產(chǎn)近年拿地力度加大。

2020年，中交地產(chǎn)共計(jì)新增土地30宗，計(jì)容建筑面積635.59萬平方米，較上年增長(zhǎng)176.90%，土地購(gòu)置總價(jià)款535.80億元，權(quán)益價(jià)款252.54億元。

2021年，中交地產(chǎn)持續(xù)加大拿地力度，獲取新項(xiàng)目24個(gè)，對(duì)應(yīng)新增土地儲(chǔ)備總建面371.7萬平方米，新增土地儲(chǔ)備總價(jià)約388億元。

土地成本上漲明顯，2021年，中交地產(chǎn)的地產(chǎn)銷售成本為49.18億元，占營(yíng)收成本比重43.87%，比2020年增加了10.31個(gè)百分點(diǎn)，增加18.85億元。

在土地上的“高歌猛進(jìn)”增加了業(yè)績(jī)壓力，根據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，2021年中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入145.42億元，同比增長(zhǎng)18.23%；凈利潤(rùn)為2.36億元，同比減少32.19%；扣除非經(jīng)常性損益凈利潤(rùn)為虧損4.32億元，上年同期盈利2115.72萬元。

根據(jù)“三道紅線”的要求，即房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%、凈負(fù)債率不得大于100%、現(xiàn)金短債比不小于1。

截至2022年一季末，中交地產(chǎn)總資產(chǎn)為1505.2億元，總負(fù)債1325.52億元，凈資產(chǎn)179.68億元，資產(chǎn)負(fù)債率為88.06%。2022年一季報(bào)顯示，中交地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為82.98%，凈負(fù)債率高達(dá)214.29%，現(xiàn)金短債比0.98，依然處于“三條紅線”全部踩中的狀態(tài)。

利潤(rùn)下滑陷虧損 股價(jià)異動(dòng)股東減持

作為央企，中交地產(chǎn)的業(yè)績(jī)?cè)鍪詹辉隼Ｗ?019年起，中交地產(chǎn)的歸母凈利潤(rùn)已連續(xù)三年下滑，且下降幅度超過30%。2018年-2021年凈利潤(rùn)分別為8.10億、5,42億、3,47億、2.36億。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年公司營(yíng)收145.42億元、利潤(rùn)總額15.22億元，同比漲幅“止跌”，但增幅不算大，分別同比增長(zhǎng)18.23%和4%。同期中交地產(chǎn)的凈利潤(rùn)7.39億、歸母凈利潤(rùn)2.36億、凈利潤(rùn)率5.1%、毛利潤(rùn)率22.9%“連續(xù)三年負(fù)增長(zhǎng)”，同比減少17.5%、32.19%、2.2%和3.6%。

而扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤(rùn)虧損達(dá)4.32億元，這也是其近三年歸母扣非凈利潤(rùn)首次為負(fù)。

據(jù)2022年一季報(bào)顯示，公司報(bào)告期內(nèi)營(yíng)業(yè)收入為39.48億元，歸母凈利為-4154.41萬元，扣非凈利為-5338.56萬元；2021年同期，公司營(yíng)業(yè)收入為20.53億元，歸母凈利為-1.42億元，扣非凈利為-1.66億元。

近期，中交地產(chǎn)連續(xù)多次發(fā)布股票交易異常波動(dòng)公告，提醒廣大投資者理性投資，注意風(fēng)險(xiǎn)。從3月16日到5月11日之間，中交地產(chǎn)共發(fā)布9次股票交易異常波動(dòng)公告。

此前，中交地產(chǎn)長(zhǎng)年低于10元/股，今年3月16日，中交地產(chǎn)的股價(jià)創(chuàng)下6.3元/股的低點(diǎn)，自此之后，一路高漲，一度股價(jià)觸及31.75元，截至發(fā)稿前，中交地產(chǎn)股價(jià)漲至20.79元/股，總市值達(dá)到145億元。在此交易期間，中交地產(chǎn)共收獲了17個(gè)漲停。

中交地產(chǎn)的走勢(shì)堪稱“妖股”引來了深交所的關(guān)注函，詢問公司是否存在應(yīng)披露而未披露的重大信息，是否有重大影響事項(xiàng)，是否涉嫌內(nèi)幕交易的情形。中交地產(chǎn)對(duì)上述質(zhì)疑均予以否認(rèn)，不過從公司2021年度報(bào)告和近日的股市交易情況來看，已經(jīng)潛藏透支預(yù)警。

在連續(xù)漲停的檔口,中交地產(chǎn)遭遇股東減持。4月12日，中交地產(chǎn)發(fā)布公告稱，持有公司6233.888萬股股份（占總股本8.96%）的股東重慶渝富計(jì)劃減持公司股份不超過2086.3萬股(占公司總股本的3%)。

4月29日，中交地產(chǎn)再次發(fā)布公告，大股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司計(jì)劃減持中交地產(chǎn)股份不超過1390.87萬股，占總股本比例2%。

股東減持引起投資者的擔(dān)憂，中交地產(chǎn)方面回應(yīng)稱，“近期公司股價(jià)波動(dòng)幅度較大，我們按照大股東關(guān)于減持計(jì)劃告知函對(duì)減持原因和減持具體安排進(jìn)行了披露，根據(jù)公司已披露的大股東減持計(jì)劃，近期的減持計(jì)劃不會(huì)導(dǎo)致我司控制權(quán)發(fā)生變更，不會(huì)對(duì)我司治理結(jié)構(gòu)及持續(xù)性經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生不利影響?！?/p>