圖中人物從左到右依次為：龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官邵明曉、董事長(zhǎng)吳亞軍、首席財(cái)務(wù)官趙軼

“長(zhǎng)期原則是龍湖的主要原則，短期目標(biāo)要讓位于長(zhǎng)期目標(biāo)，難看的事要弄出來，有風(fēng)險(xiǎn)要亮出來，龍湖是比較簡(jiǎn)單的，丑媳婦能見公婆，漂亮媳婦也能見公婆”，2020年的業(yè)績(jī)會(huì)中，龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍再次談到了龍湖的長(zhǎng)期戰(zhàn)略。

明勢(shì)定行，是龍湖2020年業(yè)績(jī)會(huì)的主題詞，也是其過往一年銷售表現(xiàn)的最佳概括。去年，龍湖的合同銷售額同比增長(zhǎng)11.6%至2706.1億元，營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)22.2%至1845.5億元。至此，龍湖已經(jīng)連續(xù)六年保持了簽約金額的兩位數(shù)增長(zhǎng)。

分區(qū)域來看，長(zhǎng)三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中區(qū)域的合同銷售額在集團(tuán)占比分別為31.1%、24.7%、22.7%、15.2%及6.3%。其中，長(zhǎng)三角的簽約金額超過了800億元，西部及環(huán)渤海區(qū)域超過了600億元，華南區(qū)域則突破了400億元。

堅(jiān)持有利潤(rùn)的增長(zhǎng)

面對(duì)充滿挑戰(zhàn)與不確定性的2020年，龍湖集團(tuán)的一系列財(cái)務(wù)指標(biāo)都維持在了較優(yōu)水準(zhǔn)。報(bào)告期內(nèi)，龍湖實(shí)現(xiàn)歸屬于股東的凈利潤(rùn)200億元，剔除公平值變動(dòng)等影響后的歸母核心凈利潤(rùn)186.9億元，同比增長(zhǎng)20.2%；毛利540.3億元，同比增長(zhǎng)6.4%；毛利率29.3%，核心稅后利潤(rùn)率14.7%，核心權(quán)益后利潤(rùn)率10.1%。

在布局策略方面，龍湖堅(jiān)定布局一二線高能級(jí)城市，并適度下沉到環(huán)都市圈衛(wèi)星城，這些城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人口眾多，且對(duì)周邊地區(qū)有著巨大的虹吸效應(yīng)。報(bào)告期內(nèi)，龍湖新增121幅地塊，首入唐山、三亞、蘭州等8城，新增土地儲(chǔ)備建筑面積2567萬平米，權(quán)益面積1847萬平米，平均權(quán)益收購(gòu)成本僅5687元/平米。

截至2020年底，龍湖集團(tuán)的總土儲(chǔ)累計(jì)達(dá)到7400萬平方米，權(quán)益面積達(dá)5279萬平方米，業(yè)務(wù)遍及環(huán)渤海、西部、長(zhǎng)三角、華南、華中五大城市群的63個(gè)城市，約90%的貨量都集中于高能級(jí)城市。

在業(yè)內(nèi)看來，盡管沒有規(guī)模的突進(jìn)，龍湖卻保持了利潤(rùn)的長(zhǎng)效穩(wěn)定增長(zhǎng)，加之其超高的財(cái)務(wù)安全邊際，都將助力龍湖未來繼續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。

在行業(yè)房企紛紛面臨“增收不增利”困局的當(dāng)下，龍湖所交出的成績(jī)單堪稱亮眼，但這并未讓龍湖的高管們感到輕松。在業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官邵明曉表示，看到這份財(cái)報(bào)，龍湖并沒有多么激動(dòng)和興奮。面對(duì)不斷變化的房地產(chǎn)行業(yè)，龍湖每天都保持著危機(jī)感。

這種危機(jī)感主要來自于三個(gè)方面。首先，龍湖是否還在客戶心中擁有一席之地，這是龍湖最大的危機(jī)來源，龍湖不會(huì)為了追求短期的財(cái)務(wù)指標(biāo)而忽略了客戶；其次，龍湖目前已有幾萬名員工，不少年輕人帶著夢(mèng)想來到龍湖，公司不能讓他們失望；再次，公司是否充分利用有限的資源，為社會(huì)做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

相比單純的規(guī)模追求，龍湖更在意回款和利潤(rùn)?！皩?duì)于簽約規(guī)模，維持在十名左右就比較滿意。因?yàn)辇埡恼w權(quán)益占比較高，超過了70%，我們始終強(qiáng)調(diào)有回款的簽約、有利潤(rùn)的增長(zhǎng)，這對(duì)龍湖非常重要?！鄙勖鲿苑Q。

龍湖判斷，隨著地價(jià)成本的上升、融資環(huán)境的趨緊，房地產(chǎn)行業(yè)過往“暴利”的時(shí)代已經(jīng)過去，房企整體毛利率將逐漸回歸到20%至30%的區(qū)間。但是，龍湖希望做到25%至30%的水平。

劍指2021年，龍湖將銷售目標(biāo)定為3100億元，同比增幅約15%。目前，龍湖的可售貨源約有94%集中在一二線城市。

“我們依然覺得永遠(yuǎn)在路上，我們要保持高度警覺、保持饑渴，保持對(duì)社會(huì)、國(guó)家的敬畏，做好龍湖的本分。”邵明曉稱。

多航道業(yè)務(wù)賦能

圍繞“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略，龍湖逐漸建立起更多面向未來的能力。今年初，公司正式推出全新品牌“塘鵝”，將房屋租售、房屋裝修增設(shè)為集團(tuán)新的主航道業(yè)務(wù)。

自此，龍湖的主航道業(yè)務(wù)進(jìn)一步迭代為C1地產(chǎn)開發(fā)、C2商業(yè)運(yùn)營(yíng)、C3租賃住房、C4智慧服務(wù)、C5房屋租售、C6房屋裝修六大板塊。

值得一提的是，“塘鵝”的前身是龍湖智慧服務(wù)租售中心，后者自2008年以來，運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)已逾10年。

“龍湖在戰(zhàn)略執(zhí)行之初，通過精確計(jì)算劃定了刻度，即每年把回款10%作為上限，投入到持有型物業(yè)部分，這個(gè)可以一直保持到現(xiàn)在。

隨著近幾年回款增加，除了投資天街等商業(yè)之外，龍湖也投資一些重資產(chǎn)的冠寓、參與物業(yè)收并購(gòu)以及塘鵝業(yè)務(wù)等?！痹跇I(yè)績(jī)會(huì)上，邵明曉稱。

在他看來，這樣既能夠保證公司地產(chǎn)主業(yè)的穩(wěn)健增長(zhǎng)，又能讓公司圍繞“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略，做出更大的延伸。

不止于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的高增長(zhǎng)，龍湖的服務(wù)引擎表現(xiàn)同樣可圈可點(diǎn)。2020年，龍湖經(jīng)營(yíng)性收入達(dá)135.7億元，同比增長(zhǎng)33%，5年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)42%。其中，物業(yè)投資業(yè)務(wù)收入（不含稅租金收入）同比增長(zhǎng)30.9%至75.8億元；物業(yè)管理及其他收入同比增長(zhǎng)34.9%至59.9億元。

盡管受到疫情沖擊，龍湖商業(yè)仍然守時(shí)、保質(zhì)地新開10座商場(chǎng)，商業(yè)租金增長(zhǎng)23%至58.2億元，商場(chǎng)銷售額增長(zhǎng)14%至305億元。2021年，龍湖預(yù)計(jì)新開11座商場(chǎng)，收入有望達(dá)到85億元。

截至去年底，龍湖已在全國(guó)范圍內(nèi)累計(jì)開業(yè)49座商場(chǎng)，在手商業(yè)項(xiàng)目超過100個(gè)，分布于27座城市，已開業(yè)商場(chǎng)建筑面積達(dá)481萬平方米，整體出租率達(dá)96.9%。

作為響應(yīng)國(guó)家“租購(gòu)并舉”政策，順勢(shì)推出的租賃住房品牌龍湖冠寓，截至去年底，已開業(yè)房間數(shù)量達(dá)到9萬間，租金收入18.1億元，同比增幅55%，成為集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性收入的穩(wěn)定貢獻(xiàn)源。在第三方機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)中，冠寓開業(yè)超過六個(gè)月的房源出租率高達(dá)93.3%，品牌影響力穩(wěn)居行業(yè)前三。

今年，龍湖再為“冠寓”定下了租金收入達(dá)到25億元，開業(yè)房間數(shù)達(dá)到11萬間的增長(zhǎng)目標(biāo)?！叭绻皇鞘艿揭咔橛绊懀谠⒃?020年就已經(jīng)實(shí)現(xiàn)盈利了”，邵明曉稱。不過，相比規(guī)模，龍湖更在意租賃住房業(yè)務(wù)的穩(wěn)健。

據(jù)邵明曉介紹，“冠寓”的管理團(tuán)隊(duì)很年輕，所服務(wù)的客群也偏年輕化，這樣的管理團(tuán)隊(duì)更容易知曉客戶的真實(shí)需求。此外，龍湖的融資成本一直較低，這是公司做好租賃業(yè)務(wù)的優(yōu)勢(shì)所在。近期，政府再次提到保障性租賃住房的建設(shè)，龍湖也會(huì)借著這個(gè)東風(fēng)，繼續(xù)把這項(xiàng)業(yè)務(wù)做好。

作為龍湖品牌最富溫情的一環(huán)，龍湖智慧服務(wù)持續(xù)在物管領(lǐng)域釋放出更大的影響力。2020年，龍湖智慧服務(wù)基本完成了在一、二線核心城市及三、四線潛力城市的布局，收入達(dá)到58.4億元（合并抵消前收入約為77億元），同比增長(zhǎng)36%，實(shí)際管理面積達(dá)1.72億平米，業(yè)主滿意度連續(xù)十二年超過90%。

物管行業(yè)正逐漸成長(zhǎng)為極富前景的行業(yè)。中信證券研報(bào)預(yù)計(jì)，未來3至5年，物業(yè)管理市場(chǎng)總體規(guī)模將增加至24080億元，其中，住宅物業(yè)管理市場(chǎng)規(guī)模增加至15360億元，增值服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)張至4224億元，市場(chǎng)容量進(jìn)一步打開。

自與資本市場(chǎng)相關(guān)聯(lián)起，收并購(gòu)、規(guī)模擴(kuò)張就成為了標(biāo)注在物企身上揮之難去的標(biāo)簽，龍湖智慧服務(wù)也不例外。今年3月，龍湖智慧服務(wù)以12.73億元總價(jià)收購(gòu)了億達(dá)服務(wù)100%股權(quán)，再度引發(fā)了業(yè)內(nèi)關(guān)于其或被分拆上市的猜想。

但是，吳亞軍又一次給出了否認(rèn)的答案。業(yè)績(jī)會(huì)上，吳亞軍強(qiáng)調(diào)，“龍湖智慧服務(wù)作為整個(gè)空間即服務(wù)大業(yè)務(wù)板塊中的一環(huán)，沒有分拆上市的計(jì)劃，我們更關(guān)注這個(gè)業(yè)務(wù)的健康發(fā)展，更關(guān)注用戶的服務(wù)體驗(yàn)，包括它的成長(zhǎng)性”。

有業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)稱，六大航道業(yè)務(wù)整齊有序，相互借力，既注重各航道自有的商業(yè)邏輯與運(yùn)營(yíng)，亦看重充分凝聚、協(xié)同所帶來的效能，成為了驅(qū)動(dòng)龍湖集團(tuán)新一輪成長(zhǎng)的六大引擎。

財(cái)務(wù)盤面安全穩(wěn)健

弱環(huán)境之下是強(qiáng)者的比拼，哪怕是微弱的環(huán)境，仍要考慮有所增長(zhǎng)，這就是強(qiáng)者的姿態(tài)。其中，“強(qiáng)”不是要強(qiáng)、好強(qiáng)，而是在危難之中依然能夠保持抗風(fēng)險(xiǎn)的韌性，吳亞軍曾如是說。

負(fù)債和融資能力的強(qiáng)弱，是體現(xiàn)房企風(fēng)險(xiǎn)把控情況及能否長(zhǎng)足發(fā)展的晴雨表。截至2020年末，龍湖的凈負(fù)債率僅有46.5%，現(xiàn)金短債比為4.24倍，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為67%，按照“三道紅線”融資新規(guī)來看，龍湖三項(xiàng)數(shù)據(jù)全部達(dá)標(biāo)，處于綠檔。

事實(shí)上，2016年至2020年，龍湖集團(tuán)的凈負(fù)債率一直保持在54%以下，現(xiàn)金短債比保持在3倍以上，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率保持在70%以下，連續(xù)5年處在“三道紅線”綠檔水平。

一直以來，龍湖都是憑借著“潔癖般的自律”向前發(fā)展，邵明曉稱?！拔覀儠r(shí)刻提醒自己，不能濫占用金融資源，不能去做高息的融資。這么多年，在這個(gè)行業(yè)里，很多公司做前融、非標(biāo)，而龍湖從來沒有做過前融或非標(biāo)，沒有過資管計(jì)劃、沒用過影子銀行”。

按照“三道紅線”的規(guī)定，龍湖未來能夠保持15%的信貸增長(zhǎng)規(guī)模。2020年，龍湖的平均借貸成本僅4.39%，平均貸款年限6.59年，在手現(xiàn)金為778.3億元，這也是其應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的信心和底氣。

憑借長(zhǎng)期穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，龍湖集團(tuán)在資本市場(chǎng)備受認(rèn)可。2020年9月，國(guó)際權(quán)威信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪將龍湖的發(fā)行人和高級(jí)無擔(dān)保評(píng)級(jí)從Baa3上調(diào)至Baa2，展望穩(wěn)定；同年12月，惠譽(yù)也將龍湖評(píng)級(jí)展望調(diào)升至正面。至此，龍湖集團(tuán)成為了中國(guó)全投資級(jí)房企中，2020年內(nèi)唯一一家獲兩家國(guó)際機(jī)構(gòu)調(diào)升評(píng)級(jí)/展望的企業(yè)。

資本市場(chǎng)的信任，在龍湖的發(fā)債成本中也可窺見一斑。去年1月，龍湖宣布發(fā)行6.5億美元優(yōu)先票據(jù)，票息在3.375%至3.85%之間，期限介乎7.25年至12年，曾創(chuàng)下了中國(guó)民營(yíng)房企“最長(zhǎng)年期”和“最低票息”雙紀(jì)錄。

由于受到疫情沖擊，2020年的地產(chǎn)股估值承壓，板塊龍頭股表現(xiàn)低迷，二三線陣營(yíng)的地產(chǎn)股更是集體跌破凈值，龍湖卻走出了特立獨(dú)行的行情。Wind數(shù)據(jù)顯示，去年，龍湖集團(tuán)的股價(jià)漲幅近29%，市值也由2019年末的1956.2億港元上漲至去年末的2751億港元。

利好仍在不斷傳來。2021年3月15日，龍湖正式被納入恒生指數(shù)，成為55家成份股之一，躋身藍(lán)籌行列。業(yè)內(nèi)指，保持高度自律與克制，將安全穩(wěn)健作為底盤的龍湖集團(tuán)，仍將保持有質(zhì)量、有利潤(rùn)的增長(zhǎng)。