焦點(diǎn)研究院·土拍研報(bào)

主題：關(guān)注5月7日、8日杭州首輪集中供地掛牌出讓情況

城市：浙江省杭州市

研究員：段思彤?回潔鈺

聲明：研究成果歸焦點(diǎn)研究院所有，任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載、引用和解讀。

5月7日至8日，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)聚焦杭州土地市場(chǎng)。2021年杭州居住用地集中供地首批地塊掛牌出讓。根據(jù)焦點(diǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，此次集中供地涉及57宗地塊，在兩天時(shí)間內(nèi)全部成交，未出現(xiàn)流拍，面積301.80萬(wàn)平方米，約合4527畝，成交價(jià)1178.21 億元，成交單價(jià)2602萬(wàn)元/畝。與此前已經(jīng)完成首批居住用地集中出讓的五座城市相比，杭州的交易規(guī)模更大。在57宗地塊中，有41宗地塊觸及最高限價(jià)，并進(jìn)入到“競(jìng)自持環(huán)節(jié)“，面積83.30萬(wàn)平方米，約合1249畝，溢價(jià)率接近30%。此外，有13宗地塊競(jìng)自持比例超過20%，最高40%；單宗地塊最高成交價(jià)111.61億元?？傮w來(lái)說，杭州土地市場(chǎng)表現(xiàn)較為活躍。

從區(qū)域來(lái)看，與主城區(qū)相比，位于主城區(qū)周邊的蕭山區(qū)、余杭區(qū)、臨安區(qū)，以及富陽(yáng)區(qū)推出地塊數(shù)量更多，合計(jì)37宗，占總量的65%。這些地塊不僅全部成功出讓，溢價(jià)率更是超過20%，開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。這次集中供地顯示出開發(fā)商的拿地策略正在發(fā)生變化：與成交樓面價(jià)位于2至3萬(wàn)元/平方米的主城區(qū)相比，上述區(qū)域仍處于低位，比如富陽(yáng)區(qū)、臨安區(qū)的成交樓面價(jià)僅1萬(wàn)元/平方米水平。開發(fā)商獲取地塊仍保留一定的開發(fā)空間。杭州市場(chǎng)需求與購(gòu)買力較為可觀，加上政府預(yù)備大力推進(jìn)郊區(qū)新城建設(shè)的政策支持，且伴有因主城區(qū)房?jī)r(jià)擠壓而外溢的趨勢(shì)，周邊區(qū)域地塊的吸引力有所上升。

頭部房企與本地房企平分秋色，融信濱江融創(chuàng)躋身拿地三強(qiáng)

從開發(fā)商來(lái)看，此次杭州集中供地中有積極表現(xiàn)的開發(fā)商集中在以下兩類：第一類為本地開發(fā)商，以濱江、宋都、西湖地產(chǎn)、金翰、杭房為代表；第二類為頭部房企，以融創(chuàng)、華潤(rùn)置地、萬(wàn)科、保利、龍湖為代表。其中，宋都獲取5宗地塊，是本地開發(fā)商中獲取地塊最多的；濱江獲取4宗地塊緊隨其后。融創(chuàng)獲取3宗地塊，成為頭部開發(fā)商中獲取地塊最多的。

值得一提的是，融信在此次集中供地中獲取7宗地塊，面積30.74萬(wàn)平方米，約合461畝，成交價(jià)228.53億元，獲取地塊規(guī)模位居開發(fā)商首位。杭州一直是融信的“福地”，2016年融信便以110.1億元獲取“中興路壹號(hào)”項(xiàng)目，扣除公建、配套后實(shí)際成交樓面價(jià)高達(dá)14.3萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)造了全國(guó)居住用地樓面價(jià)最高的記錄。融信一直以來(lái)就以敢于獲取高價(jià)地塊而廣受爭(zhēng)議，且在2020年遭遇經(jīng)營(yíng)危機(jī)，在4月中旬連遭標(biāo)普、惠譽(yù)兩大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)，但不得不說，融信此前適逢杭州市場(chǎng)上行行情，融信杭州公司業(yè)績(jī)一直位于集團(tuán)前列，融信杭州負(fù)責(zé)人余麗娟也因此在2019年晉升為融信中國(guó)總裁。融信此次集中供地表現(xiàn)活躍，或是想借此在杭州市場(chǎng)打一場(chǎng)漂亮的翻身仗。?

此外，此次集中供地位居前五位的開發(fā)商還有濱江、融創(chuàng)、華潤(rùn)置地，以及中駿。其中華潤(rùn)置地和中駿盡管僅獲取一宗地塊，但體量大、地段好、總價(jià)高，使兩家開發(fā)商位居前五位。華潤(rùn)置地獲取的未來(lái)科技城綠汀路TOD地塊，盡管出讓條件復(fù)雜，使得具備競(jìng)買資格的開發(fā)商寥寥無(wú)幾，但該地塊競(jìng)爭(zhēng)依然激烈，華潤(rùn)置地通過136輪競(jìng)價(jià)最終以111.7億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)16499.13元/平方米，溢價(jià)率29.81%，且需自持4%，創(chuàng)下杭州土地市場(chǎng)上成交價(jià)第三高的記錄。臨平區(qū)鼎湖未來(lái)社區(qū)地塊經(jīng)過119輪競(jìng)價(jià)，最終被中駿以91.04億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)11205元/平米，溢價(jià)率29.98%，且需自持4%。兩宗地塊因其地段較好，體量可觀，吸引開發(fā)商激烈競(jìng)價(jià)；其競(jìng)拍結(jié)果也體現(xiàn)出華潤(rùn)置地和中駿對(duì)其重視程度。?

蕭山世紀(jì)城和余杭未來(lái)科技城地塊寸土寸金

從2021年1月北京華聯(lián)和錢江世紀(jì)城管理委員會(huì)在望京國(guó)際簽約，到2021年5月7日此次杭州集中供地，蕭山世紀(jì)城地塊成功出讓，SKP因此正式落戶杭州。盡管在此次集中供地中華聯(lián)僅獲取一宗地塊但依然躋身獲取居住用地金額的第8位，獲取居住用地面積的第13位。

此外，未來(lái)科技城的綠汀路TOD地塊也是此次集中供地的焦點(diǎn)。該地塊位于黃金地段，杭州地鐵3、5、16號(hào)線交匯，交通便捷；因此地塊起始價(jià)高達(dá)86億元；此外，市場(chǎng)消息稱，競(jìng)買人在2019年的租金收入若低于70億元，則不得參與競(jìng)買，讓不少房企望而卻步。最終，符合條件的華潤(rùn)置地獲取該地塊。

華聯(lián)和華潤(rùn)置地分別獲取蕭山世紀(jì)城和余杭未來(lái)科技城兩大地塊，標(biāo)志著SKP品牌進(jìn)駐杭州，以及萬(wàn)象品牌加大對(duì)杭州的深耕力度，將對(duì)其區(qū)域商圈格局產(chǎn)生一定影響。

未來(lái)展望：長(zhǎng)線看好，短線謹(jǐn)慎?

2020年在疫情全面爆發(fā)，全球經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退的背景下，杭州市場(chǎng)經(jīng)歷短暫停滯后，便開始強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇并保持火熱，2020年上半年更是出現(xiàn)“萬(wàn)人搖”的火爆市場(chǎng)。盡管杭州政府多次發(fā)布樓市新政，針對(duì)人才房、無(wú)房家庭認(rèn)定、搖號(hào)傾斜等多方面進(jìn)行調(diào)控，杭州市場(chǎng)依舊活躍。2020年杭州市區(qū)商品房共成交15.3萬(wàn)套，位列近8年同期成交量第3位，僅次于2016年和2017年。杭州市9區(qū)（不含臨安）二手房共成交10.2萬(wàn)套，同比上升26.3%，位列近5年第3位。

杭州“十四五”規(guī)劃建議指出，要大力推進(jìn)郊區(qū)新城建設(shè)，加快城市優(yōu)化資源向郊區(qū)新城拓展，建設(shè)世界級(jí)數(shù)字產(chǎn)業(yè)集群，全面推進(jìn)實(shí)施“六鐵、四高、兩樞紐、兩環(huán)線”交通項(xiàng)目。社會(huì)資本和投資需求不斷涌進(jìn)杭州市場(chǎng)，加上杭州市場(chǎng)日前交易活躍，讓開發(fā)商們對(duì)杭州市場(chǎng)長(zhǎng)期抱有樂觀態(tài)度。

短期來(lái)看，在此次集中供地之前，2021年1月至4月，杭州政府就曾多次收緊在限購(gòu)，限貸，以及人才購(gòu)房等方面的調(diào)控政策，2021年政府發(fā)布的調(diào)控政策中杭州是作為調(diào)控的重點(diǎn)城市，但是此次集中供地依舊出現(xiàn)了市場(chǎng)熱度不降反升的狀態(tài)。此次集中供地交易中，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈加上自持高帶來(lái)的成本上升，讓杭州市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲壓力很大，現(xiàn)有的調(diào)控政策并沒有出現(xiàn)預(yù)期的控制效果，面對(duì)如此激烈的杭州市場(chǎng)，政府很有可能未來(lái)會(huì)加大政策收緊。

因此，焦點(diǎn)研究院認(rèn)為，面臨政府未來(lái)或再次收緊政策，房地產(chǎn)商應(yīng)抱有長(zhǎng)線看好，短線謹(jǐn)慎的態(tài)度。

附錄：杭州市首輪集中供地明細(xì)

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