焦點研究院·土拍研報

主題：關(guān)注5月10日、11日北京市首輪集中供地掛牌出讓情況

城市：北京市

研究員：岳微

繼長春、廣州、無錫、重慶、沈陽、杭州六個重點城市完成首輪土地供應(yīng)之后，作為北方市場風(fēng)向標的北京也于2021年5月10日開啟首批土地供應(yīng)。此次集中土地拍賣涵蓋北京12個區(qū)縣，共計30宗地塊,建設(shè)用地面積168.97萬平方米，規(guī)劃建筑面積344.98萬平方米，起始價共計1035.81億元，總成交額達1109.71億元，平均溢價率7.32%，平均樓面價3.48萬元/平方米。其中，4宗地塊僅一家競買人競價均以底價成交，10宗地塊轉(zhuǎn)入高標準商品住宅建設(shè)方案競報階段，歸屬亟待確定。與2020年土地供應(yīng)相比，2021年首批出讓土地面積及出讓金額均有明顯增幅，較2020年全年綜合樓面價3.11萬元/平方米，同比上升11.9%。

相比往年的土地拍賣，此次集中拍地影響更大、關(guān)注更高、房企參與積極性強，共有230家房企報名參與，20家房企有所斬獲。根據(jù)焦點研究院發(fā)布的《2021年北京首批集中供地房地產(chǎn)企業(yè)拓展力TOP20榜》統(tǒng)計，深圳房企卓越參與拿地4宗、以187.3億元及23.05萬平方米位列第一；首開參與拿地4宗、以100.4億元及20.19萬平方米位列第二；金地參與拿地2宗、以96.1億元及14.62萬平方米位列第三，同時還有首次進入北京市場的廣州房企越秀和多個重回北京市場實力房企均有斬獲。

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同樣踐行“兩集中”、“一年三次”供應(yīng)政策的重點城市，七個已完成首輪土地供應(yīng)的城市表現(xiàn)大相徑庭，南北方市場亦表現(xiàn)出明顯分化，“南熱北冷”的態(tài)勢尤為突出。從競拍結(jié)果來看，南方市場競得人中超半數(shù)為國央企背景房企，超八成競得人為百強房企，土拍溢價率出現(xiàn)明顯提高，尤以重慶最為突出、平均溢價率達40%以上。

北方市場則表現(xiàn)趨冷，長春、沈陽出現(xiàn)多宗撤拍、流拍地塊，土地成交價格及溢價率均低，市場表現(xiàn)冷淡。北京市場表現(xiàn)冷靜、競拍規(guī)則多重明示、房企拿地進退有度、土地價格小幅上漲、嚴格限制溢價空間。

房地聯(lián)動前置調(diào)控，土地獲取門檻提高

2021年北京首次土地集中拍賣涉及12個區(qū)縣21個板塊，競拍規(guī)則最為復(fù)雜，含1宗共有產(chǎn)權(quán)房地塊，6宗競報政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額地塊，13宗競報公共租賃住房面積地塊，9宗不限價商品住房地塊，以及15宗執(zhí)行“套內(nèi)70/90”政策地塊。“房地聯(lián)動、一地一策全限價”，不僅設(shè)置土地合理上限價格，同時引入房屋銷售價格引導(dǎo)機制，在土地出讓環(huán)節(jié)前置設(shè)置后期上市房屋最高銷售指導(dǎo)價格。

首先，6宗競報政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額地塊均為第一梯隊熱門地塊，涉及朝陽金盞、王四營板塊及海淀樹村板塊，其中王四營板塊及海淀樹村板塊4宗土地政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額達20%并轉(zhuǎn)入高標準商品住宅建設(shè)方案競報階段，金盞板塊2宗土地政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額分別為13%、15%。作為“新型共有產(chǎn)權(quán)住房”，房屋屬性為純商品房，但房屋產(chǎn)權(quán)按比例由政府和業(yè)主分別持有，不受戶籍、社保、閉合交易等多種限制條件，政府持有份額可以在5年后由個人按照最初購買時原價回購，獲得全部產(chǎn)權(quán)。但政府持有份額不繳納房款，雖然政府持有份額部分建安等成本可以抵稅，但房企實收現(xiàn)金流為房屋售價的80%。以融創(chuàng)獲得的金盞地塊為例，融創(chuàng)支付成本為26.83億元，土地樓面價約為5.3萬元/平方米。加上資金成本、建安成本，土地樓面價約為6.3萬元/平方米，競政府持有比例為15%，出讓公告的指導(dǎo)價上限為7.6萬元/平方米，最終售價上限約為6.46萬元/平方米，利潤空間較小。

同時，競報公共租賃住房面積實際上也大幅提高了房企的拿地成本，雖然公共租賃住房存在一定回購收益，但與市場價格有明顯差距，實際也壓縮了房企利潤空間。

此外，競報高標準商品住宅建設(shè)方案雖然未影響土地價格，實際上也大幅提高了房企的拿地成本，一方面企業(yè)提供更高品質(zhì)的住宅建設(shè)增加了其建安成本，另一方面參與競拍的企業(yè)提交方案的10至15個工作日仍將凍結(jié)參與土拍的保證金，增加資金成本。

縱觀全國房地產(chǎn)市場，北京不僅從購房層面執(zhí)行最嚴限購政策，如今更是土地端到銷售端開展精細化調(diào)控。從成交結(jié)果來看，低溢價拿地與價格明牌成為北京市場主流方向，但這并不意味著拿地成本變低。

改善住宅成為主流，區(qū)域價格或受影響

此次集中土拍，共計15宗土地、82.85萬平方米建設(shè)用地執(zhí)行“70/90政策”,此次“70/90政策”將原先的建筑面積改為套內(nèi)面積，即70%住宅套內(nèi)面積達90平方米、建筑面積達110平方米，或?qū)⒋蛟煨∪印⑷右划a(chǎn)品，定位初步改善需求，純商品房小戶型住宅產(chǎn)品市場占有率減少，購房者購房門檻有所增加。

此次土拍沒有限競房地塊、僅房山一宗共有產(chǎn)權(quán)房地塊，其余均為商品房地塊，集中在五至六環(huán)之間，平均銷售指導(dǎo)價達7.5萬元/平方米，與限競房銷售均價5.6萬元/平方米、共產(chǎn)房銷售均價3.5萬元/平方米相比，剛需購房者購房成本有所增加。

按照房企目前開發(fā)周期，從拿地到開盤集中在6個月左右，目前北京集中土拍的地塊，最早將于年底上市，或?qū)⒊霈F(xiàn)新房扎堆、供應(yīng)斷檔的情況，隨著土拍節(jié)奏的改變，2021年入市新盤或?qū)p少，結(jié)構(gòu)上或形成供不應(yīng)求，從而促使開發(fā)商上調(diào)房價或取消折扣。

同時，部分區(qū)域在售新房或?qū)⑹芡僚挠绊?，出現(xiàn)價格上漲情況。如融創(chuàng)、石泰聯(lián)合體在石景山區(qū)競得的衙門口地塊，樓面價近6萬元/平方米，最高限價7.95萬元/平方米，周邊中海天鉆、長安和璽等項目均有順銷新盤在售，市場售價7-7.3萬元/平方米，此宗土地出讓或?qū)χ苓呿椖慨a(chǎn)生影響。

房企格局重新洗牌，南方房企進駐北京

根據(jù)焦點研究院發(fā)布的《2021年北京首批集中供地房地產(chǎn)企業(yè)拓展力TOP20榜》統(tǒng)計，深圳房企卓越參與拿地4宗、以187.3億元及23.05萬平方米位列第一；首開參與拿地4宗、以100.4億元及20.19萬平方米位列第二；金地參與拿地2宗、以96.1億元及14.62萬平方米位列第三。

此外，深耕深圳的房企卓越則以黑馬姿態(tài)強勢斬獲4宗土地，此前，卓越在京僅與萬科在石景山合作打造翡翠山曉項目。此次土拍卓越率先以39.27億元、13%政府持有產(chǎn)權(quán)份競得朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)3005-02地塊，樓面價52988元/平方米，溢價率3.89%，較融創(chuàng)競得的08號地塊拿地成本略低。

5月11日，首開、卓越聯(lián)合體以62億元及3.25萬平方米公租房面積競得豐臺區(qū)長辛店鎮(zhèn)張郭莊村地塊；卓越、中交聯(lián)合體以49.9億元及2.95萬平方米公租房，競得昌平區(qū)中關(guān)村生命園地塊；并接連以36.1億元及2.05萬平方米公租房，競得昌平東小口鎮(zhèn)地塊。

2021年卓越在全國土地市場中表現(xiàn)也尤為激進，一季度全國拿地16宗，截止至2021年5月11日，卓越全國拿地耗資約250億元。2021年卓越目標明確，躋身千億銷售額房企，這意味著卓越將采用高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高增長的模式，而高增長的前提是高儲備高貨值，走出深圳、進駐北京、布局全國將是其全國化發(fā)展的重要一步。

此外，在全國連拿多宗土地的融創(chuàng)也在深耕南方市場的同時平衡布局北京市場；深耕廣州的房企越秀首次北上布局北京，是其在北京進行大量調(diào)研后首次付諸行動。

國企央企聚焦謹慎，腰部房企現(xiàn)回歸潮

此次北京集中土拍可謂是“意料之中又意料之外”，其中，在京貨值儲備不足亟待拿地的房企有明顯補貨行為，尤以金地最為突出，作為在京貨值儲備不足亟待拿地的房企，在報名階段自身及聯(lián)合體參與近10宗地塊的報名，通過與保利、華潤聯(lián)合體三家實力房企強強聯(lián)合，確保拿地資金充沛的同時根據(jù)各自優(yōu)勢輪流操盤，斬獲頗豐。作為在朝陽有成功開發(fā)及操盤經(jīng)驗的企業(yè)，預(yù)計將操盤聯(lián)合體競得的崔各莊鄉(xiāng)黑橋村、南皋村棚戶區(qū)改造項目30-L01-01地塊。

同樣在京亟待儲備貨值的招商、城建，也通過共建聯(lián)合體斬獲朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)黑橋村、南皋村棚戶區(qū)改造項目30-L041宗地塊，成功補貨、地塊成本合理、預(yù)期向好，可謂是在合理范圍內(nèi)聚焦而不冒進。

同樣貨值儲備不足的金茂也在豐臺長辛店斬獲1宗地塊，成功補貨且地塊溢價空間較大，由于其獨特的生態(tài)環(huán)境、1.4的容積率，加之金茂“悅系列”“府系列”品牌效應(yīng)，預(yù)計將打造高端別墅產(chǎn)品，以價值換價格。

而作為北京頭部房企的首開，連續(xù)3年為北京拿地最多的房企，第一次在全口徑榜單中未能斬獲第一，雖參與4宗土地競拍，除共有產(chǎn)權(quán)地塊外其余3宗均以聯(lián)合體的方式競拍冷門地塊。作為低融資成本、高周轉(zhuǎn)速率、品質(zhì)戶型設(shè)計的中海也未在此次土拍中有所斬獲。

一方面，首開、中海作為北京頭部開發(fā)商或?qū)⒃诟倛蟾邩藴首≌ㄔO(shè)方案環(huán)節(jié)的10宗地塊中有所斬獲，另一方面，此次出讓土地中配建住房面積達36.2萬平方米，混居產(chǎn)品存在一定的規(guī)劃、經(jīng)濟風(fēng)險，加之重重限定條件，利潤空間較為有限，作為貨值充足且深耕北京市場的房企而言，觀望態(tài)度較為明顯。

此外，此次土拍出現(xiàn)部分腰部房企回歸北京的局面，曾開發(fā)建設(shè)昌平區(qū)御湯山項目的天時湯山重回北京，果斷在昌平區(qū)競得1宗地塊。同樣作為以北京作為大本營的中冶近年來多以環(huán)京、天津市場為主、也未在核心市場有所發(fā)揮，此次也重新參與北京土拍，斬獲朝陽、大興2宗地塊且土地在產(chǎn)品打造及最終定價方面均存在較大發(fā)揮空間。

優(yōu)質(zhì)地塊競爭激烈，多宗地塊觸及上限，競報高標準商品住宅建設(shè)方案

2021年首批土地集中拍賣，共計10宗地塊轉(zhuǎn)入高標準商品住宅建設(shè)方案競報階段，其中朝陽區(qū)5宗、海淀區(qū)2宗、通州區(qū)1宗、遠郊區(qū)縣密云區(qū)及延慶區(qū)各1宗，建設(shè)用地面積45.19萬平方米，規(guī)劃建筑面積100.90萬平方米，成交總價378.12億元，其中4宗觸及競報政府持有份額20%上限、3宗觸及競報公租房面積上限，3宗觸及土地合理成交價格上限。

設(shè)置競報高標準商品住宅建設(shè)方案雖然未影響土地價格，實際上也大幅提高了房企的拿地成本，更高品質(zhì)住宅建設(shè)標準不僅是戶型及產(chǎn)品設(shè)計的比拼，更是在裝配室建筑、被動房、科技配套等方面增加考核，增加房企在建設(shè)過程中的建安成本。即便如此，優(yōu)質(zhì)熱門的10宗地塊依然競爭激烈，進入競報環(huán)節(jié)。

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