編輯 | 于斌

出品 | 潮起網(wǎng)「于見(jiàn)專(zhuān)欄」

如果在A股市場(chǎng)上論資排輩，萬(wàn)科一定算得上的是一位老兵。作為90年代最早登錄A股市場(chǎng)的那一批企業(yè)以及房地產(chǎn)巨頭，投資者一直對(duì)萬(wàn)科保持著較高的關(guān)注度。

據(jù)觀察，近兩年萬(wàn)科在滬深交易所的股價(jià)像是坐上了過(guò)山車(chē)。其股價(jià)在經(jīng)歷2020年的小幅上漲后，自今年3月開(kāi)始，已經(jīng)逐漸滑坡，甚至連續(xù)數(shù)月下跌，截止8月3日收盤(pán)，市值已不及2500億元。要知道，其股價(jià)3月份的峰值回落至如今的20.88元，股價(jià)跌幅已逾30%。

眾所周知，股價(jià)的漲跌在很大程度上是一家企業(yè)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)，半年多過(guò)去，萬(wàn)科的股價(jià)跌幅如此之大，給人最直觀的感受就是：萬(wàn)科出問(wèn)題了。

而這樣的頹勢(shì)被媒體放大后，甚至有悲觀的投資者認(rèn)為，屬于萬(wàn)科的輝煌時(shí)代即將終結(jié)，清倉(cāng)出逃或許才是明智的選擇。

業(yè)績(jī)表現(xiàn)差強(qiáng)人意，利潤(rùn)增速停滯不前

2015年轟動(dòng)一時(shí)的萬(wàn)科與寶能股權(quán)之爭(zhēng)，也上演了中國(guó)A股市場(chǎng)歷史上規(guī)模最大的一場(chǎng)公司并購(gòu)與反并購(gòu)攻防戰(zhàn)。

彼時(shí)，寶能一份王石內(nèi)部講話公開(kāi)挑戰(zhàn)寶能系，萬(wàn)科股權(quán)之爭(zhēng)正式進(jìn)入正面肉搏階段。期間，因?yàn)槠湓蓶|之一“華潤(rùn)”的多次變臉，而讓整個(gè)事件極富戲劇性而又撲朔迷離。

多個(gè)股東糾葛兩年多后，2017年6月9日晚，中國(guó)恒大發(fā)布公告稱(chēng)，其持有15.53億股萬(wàn)科股份，以292億悉數(shù)轉(zhuǎn)讓予深圳地鐵。最終，該事件也以恒大轉(zhuǎn)讓14.07%萬(wàn)科股權(quán)打破"萬(wàn)寶之爭(zhēng)"的僵局。

與此同時(shí)，中國(guó)恒大公司于當(dāng)日作為轉(zhuǎn)讓方與受讓方深圳地鐵簽訂協(xié)議，據(jù)此將持有的共15.53億股萬(wàn)科A股出售予受讓方，總對(duì)價(jià)約為人民幣292億元，每股轉(zhuǎn)讓價(jià)格18.80元。

這也意味著，本次轉(zhuǎn)讓后，恒大此前所持14.07%萬(wàn)科股份全部出清，深鐵持股由15.31%變?yōu)?9.38%，超過(guò)寶能25.4%持股成萬(wàn)科第一大股東。

而此前的3月份，恒大已經(jīng)將所持萬(wàn)科股份表決權(quán)、提案權(quán)及參加股東大會(huì)的權(quán)利，不可撤銷(xiāo)地委托給地鐵集團(tuán)行使，期限一年。此次轉(zhuǎn)讓后，深圳地鐵正式成為萬(wàn)科第一大股東，萬(wàn)科大股東再次易主。

針對(duì)萬(wàn)科股價(jià)接連下滑，萬(wàn)科大股東深圳地鐵官方在回答投資者提問(wèn)時(shí)也坦然表示，企業(yè)遇到短期困難在所難免，但是對(duì)于萬(wàn)科商業(yè)模式表示認(rèn)可，并且會(huì)長(zhǎng)期持有萬(wàn)科股票。

不過(guò)，資本市場(chǎng)并沒(méi)有因?yàn)榇蠊蓶|給萬(wàn)科站臺(tái)，而投出積極的一票。而萬(wàn)科的股價(jià)危機(jī)，實(shí)際上早已在其業(yè)績(jī)報(bào)表中有所征兆。

據(jù)萬(wàn)科第一季度財(cái)報(bào)顯示，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入622.6億元，同比增長(zhǎng)30.3%；而實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)12.92億元，同比僅增長(zhǎng)3.44%，增速顯然與營(yíng)收不成正比。這也意味著，其毛利其實(shí)非常低。

萬(wàn)科對(duì)此也毫不避諱，聲稱(chēng)高地價(jià)項(xiàng)目結(jié)算導(dǎo)致了毛利率同比下降了約11個(gè)百分點(diǎn)，而凈利率則低至4%。

不過(guò)要知道，萬(wàn)科一季度的綜合毛利率為20.4%，同比下降10.8個(gè)百分點(diǎn)；而稅前毛利率錄得20.4%，同比下降9.5個(gè)百分點(diǎn)，卻創(chuàng)下1994年以來(lái)的最低值。

十分顯然，這樣的利潤(rùn)增速，對(duì)于一直以來(lái)被視為行業(yè)頭部企業(yè)的萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，有些差強(qiáng)人意，投資者不買(mǎi)賬，也不無(wú)道理。

盡管萬(wàn)科解釋毛利率下降是難以規(guī)避的行業(yè)趨勢(shì)，但是評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)均不買(mǎi)帳，紛紛下調(diào)萬(wàn)科的評(píng)級(jí)。這無(wú)疑也是給萬(wàn)科股價(jià)的致命打擊。

轉(zhuǎn)型一波三折，房產(chǎn)巨頭的焦慮

據(jù)「于見(jiàn)專(zhuān)欄」觀察，近年的萬(wàn)科雖然對(duì)外宣稱(chēng)，已經(jīng)逐漸從以開(kāi)發(fā)為主的策略轉(zhuǎn)向了開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重。但是其本質(zhì)上，卻并沒(méi)有扭轉(zhuǎn)其重開(kāi)發(fā)、重投資、頻繁并購(gòu)接盤(pán)的模式。

而這種變革思路，早在2012年即已被萬(wàn)科提及。彼時(shí)，萬(wàn)科為了尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)，先后嘗試將觸角伸向行業(yè)、物流、文旅、酒店、公寓、度假村等領(lǐng)域，從而支撐其經(jīng)營(yíng)策略的落地。

只不過(guò)，好事多磨。數(shù)年過(guò)去，萬(wàn)科的轉(zhuǎn)型之路可謂一波三折，甚至收效甚微。

例如，2019年，其重金入局的租賃住宅業(yè)務(wù)因“萬(wàn)村計(jì)劃”暫停，隨后多家媒體報(bào)道，“萬(wàn)村計(jì)劃”暫停簽約新房源，且可能主動(dòng)違約、打算放棄部分已簽約房源。其后，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓總經(jīng)理薛峰離職，嘈雜的網(wǎng)絡(luò)傳言也宣告坐實(shí)。

2020年，萬(wàn)科繼續(xù)在新的多元化模式上進(jìn)行探索。但是其新開(kāi)業(yè)商業(yè)面積增長(zhǎng)僅15%，商業(yè)營(yíng)收也不及預(yù)期，增幅不及5%。而其于當(dāng)年年底成立的酒店及度假事業(yè)部，至今也沒(méi)有多少起色。

值得一提的是，萬(wàn)科自2017年1月成立的冰雪事業(yè)部，經(jīng)過(guò)了將近四年的發(fā)展，并沒(méi)有得到萬(wàn)科集團(tuán)的重用，最終也因?yàn)楸辉撌聵I(yè)部兼并，而相當(dāng)是半路折戟。

因此，業(yè)內(nèi)也有一種聲音，冰雪行業(yè)其實(shí)是一個(gè)靠天吃飯的行業(yè)，而酒店業(yè)也曾被形容為“一樁糟糕透了的生意”。

在冰雪事業(yè)部最被關(guān)注的那幾年，萬(wàn)科集團(tuán)官網(wǎng)甚至這樣描述：萬(wàn)科冰雪事業(yè)部的愿景是成為中國(guó)滑雪產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)跑者。不過(guò)，數(shù)年過(guò)去，其冰雪項(xiàng)目卻成為了萬(wàn)科布局失敗的反面教材。

組織架構(gòu)的調(diào)整，意味著其內(nèi)部業(yè)務(wù)的更迭。早在2018年下半年，萬(wàn)科提出要重點(diǎn)發(fā)展BG(事業(yè)集團(tuán))和BU(事業(yè)單元)兩個(gè)業(yè)務(wù)條線。而多元化發(fā)展，“開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重。”的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略也是時(shí)隔數(shù)年后舊事重提。

不管變革的背后，既有外部環(huán)境變化的催化效應(yīng)，也有來(lái)自萬(wàn)科內(nèi)部的生存焦慮?？雌饋?lái)光鮮亮麗的萬(wàn)科，不僅自己焦慮無(wú)比，而且善于制造焦慮。

萬(wàn)科公開(kāi)喊著“狼來(lái)了”，已經(jīng)不止一兩次。例如，2017年3月，萬(wàn)科提出：萬(wàn)科已經(jīng)對(duì)12個(gè)城市的13個(gè)項(xiàng)目計(jì)提了“跌價(jià)準(zhǔn)備”。2018年9月底，萬(wàn)科又喊出“活下去”的口號(hào)。

在當(dāng)時(shí)秋季會(huì)議的會(huì)場(chǎng)上，萬(wàn)科把紅底白字的三個(gè)大字，貼滿了會(huì)場(chǎng)的四周——“活下去”。

外行看熱鬧，內(nèi)行看門(mén)道。萬(wàn)科花樣的“賣(mài)慘”，讓很多網(wǎng)友表示看不懂。但是業(yè)內(nèi)人士都深知，深諳房產(chǎn)發(fā)展之道的萬(wàn)科，不會(huì)不知道，屬于房地產(chǎn)的春天已經(jīng)結(jié)束，冬天已經(jīng)來(lái)臨。

而且，萬(wàn)科的危機(jī)感，在王石交棒郁亮后，有過(guò)之而無(wú)不及。2020年10月，郁亮又提出中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了土地紅利、金融紅利時(shí)代之后，目前已經(jīng)進(jìn)入管理紅利時(shí)代。用郁亮的話說(shuō)：萬(wàn)科以后賺錢(qián)，只能從手縫里摳出來(lái)，暴利是不可能暴利的。

萬(wàn)科的焦慮，通過(guò)其對(duì)于萬(wàn)科員工“打雞血”一般的精神激勵(lì)，對(duì)年輕用戶“灌雞湯”一般的營(yíng)銷(xiāo)，就可以窺見(jiàn)一斑?；⑿酇PP上曾發(fā)表了一篇文章，將萬(wàn)科郁亮比喻為焦慮販子。

「于見(jiàn)專(zhuān)欄」認(rèn)為，這樣的形容恰如其分，也正符合萬(wàn)科目前的狀態(tài)。

「于見(jiàn)專(zhuān)欄」注意到，這篇文章中提到在深圳南頭古鎮(zhèn)商業(yè)街的入口處，有一棟被萬(wàn)科改造的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目泊寓，前面空地上矗立著一個(gè)紅色展板，上面寫(xiě)著“VANKE 筋廠”“南墻”“你曾為了什么一根筋到底？”等字樣，上面還有來(lái)訪者密密麻麻的簽名：“長(zhǎng)期主義”“不服輸就不會(huì)輸！”“大招開(kāi)啟，一剛到底”。

圖片來(lái)源：虎嗅APP，拍攝：虎嗅/周超臣

不過(guò)，各種體現(xiàn)萬(wàn)科硬剛精神的文案，據(jù)說(shuō)只不過(guò)是萬(wàn)科“討好”年輕用戶的一種方式。

甚至當(dāng)萬(wàn)科一把手郁亮被媒體問(wèn)及，其做過(guò)的最討好年輕人的一件事是什么，郁亮說(shuō)：“我有文身算嗎？”由此可見(jiàn)，萬(wàn)科的焦慮，不只是來(lái)自其商業(yè)模式轉(zhuǎn)型，更是這個(gè)市場(chǎng)悄無(wú)聲息的變化。

只是，轉(zhuǎn)型一波三折的萬(wàn)科，即便有著引領(lǐng)年輕人新型生活方式的情懷，卻難敵殘酷的商業(yè)化現(xiàn)實(shí)。無(wú)論是萬(wàn)科“萬(wàn)村計(jì)劃”的擱淺，還是其冰雪項(xiàng)目的折戟，都在反復(fù)印證著這一點(diǎn)。

而因?yàn)槔硐肱c現(xiàn)實(shí)之間的鴻溝宛如天塹，萬(wàn)科的危機(jī)感也如山雨欲來(lái)，焦慮感更是如影隨形。

潛伏的信任危機(jī)，萬(wàn)科的坐立不安

如果說(shuō)不斷開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，是萬(wàn)科的緩解焦慮、尋找安全感的一種方式，雖然不那么奏效，但是也能看出其尋找安全感的激進(jìn)狀態(tài)。那么，其頻繁暴露的項(xiàng)目安全問(wèn)題，則讓其信任大廈危若累卵。

「于見(jiàn)專(zhuān)欄」認(rèn)為，萬(wàn)科的發(fā)展除了發(fā)展靠融資，資金靠通脹等弊端外，其房產(chǎn)品質(zhì)隱患，才是致命傷。2020年底，多家媒體報(bào)道，萬(wàn)科在福州包括在建住宅項(xiàng)目樓盤(pán)總共12個(gè)，其中5處樓盤(pán)就存在品質(zhì)問(wèn)題，問(wèn)題樓盤(pán)數(shù)接近二分之一！

此前，某自媒體大號(hào)一篇關(guān)于萬(wàn)科鄭州的文章，投訴鄭州萬(wàn)科：精裝房成了垃圾堆。去年播出的央視財(cái)經(jīng)“3·15”晚會(huì)上，萬(wàn)科精裝房就因裝修質(zhì)量問(wèn)題被點(diǎn)名了。

而早年，央視財(cái)經(jīng)稱(chēng)，2018年11月廣州萬(wàn)科尚城業(yè)主驗(yàn)房時(shí)，發(fā)現(xiàn)自己的新房在樓上做蓄水試驗(yàn)時(shí)，樓下衛(wèi)生間“秒變水簾洞”，其中最先收房的201戶中，竟有146戶出現(xiàn)漏水情況。

無(wú)獨(dú)有偶，今年6月下旬，萬(wàn)科大樟溪岸（又名萬(wàn)科城）的一些業(yè)主突然發(fā)現(xiàn)，小區(qū)里面的一座湖被填了，經(jīng)過(guò)這么一填，整個(gè)房產(chǎn)與規(guī)劃圖，宣傳手冊(cè)不一致。曾經(jīng)房產(chǎn)界的翹楚，經(jīng)歷了這么一系列的負(fù)面質(zhì)量事件，其形象也直接掃地，業(yè)主的質(zhì)疑之聲甚至演變成了憤怒的情緒。

如果說(shuō)一次兩次質(zhì)量問(wèn)題是項(xiàng)目的疏忽，情有可原。那么在其被點(diǎn)名后短短3個(gè)月的事件，福州萬(wàn)科碧桂園麓園樓盤(pán)又再次因質(zhì)量問(wèn)題被業(yè)主曝光，則讓業(yè)主有些忍無(wú)可忍。

2020年10月，有業(yè)主在交房前萬(wàn)科組織的驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)樓下圍墻倒塌，路面開(kāi)裂，小區(qū)隔壁的盤(pán)嶼中醫(yī)骨科醫(yī)院施工方將路面破損部位用土工布彩條布遮蓋，繼續(xù)開(kāi)挖，想盡快施做第一道混凝土撐，結(jié)果路面繼續(xù)開(kāi)裂，發(fā)展為溜坡塌方事故，施工方明知道出現(xiàn)監(jiān)測(cè)報(bào)警值，不采取停工，應(yīng)急措施，只是按圖施工，按專(zhuān)家評(píng)審的方案施工，最終造成裂縫繼續(xù)擴(kuò)大，裂縫發(fā)展到萬(wàn)科3號(hào)樓房子邊，近10公分寬。

彼時(shí)，也有專(zhuān)業(yè)人員佐證，萬(wàn)科此前確實(shí)因?yàn)轫?xiàng)目施工以及道路本身土質(zhì)等原因，導(dǎo)致萬(wàn)科碧桂園翡翠里·麓園小區(qū)出現(xiàn)圍墻倒塌，地面開(kāi)裂等問(wèn)題。

在粉絲群中，就有身為施工人員的粉絲表示，萬(wàn)科麓園小區(qū)內(nèi)的道路用雜填土，不是用沙包土回填，存在為節(jié)省成本而偷工減料。原本小區(qū)道路不走重車(chē)，加上人車(chē)分離，這一問(wèn)題難以發(fā)現(xiàn)，只是周邊施工使這個(gè)豆腐渣曝光了。

如果說(shuō)萬(wàn)科麓園的小區(qū)質(zhì)量問(wèn)題只是萬(wàn)科質(zhì)量問(wèn)題的個(gè)案，但是打開(kāi)福州12345平臺(tái)輸入關(guān)鍵詞“萬(wàn)科”就可以發(fā)現(xiàn)，截止目前，僅2020年萬(wàn)科就已累積了高達(dá)2552件的投訴。

由此，萬(wàn)科過(guò)去的光輝形象也隨之掃地，其潛在的品牌信任危機(jī)，也有一觸即發(fā)之勢(shì)。這樣的結(jié)局，也讓很多人看到了，曾經(jīng)號(hào)稱(chēng)“質(zhì)量好不好，客戶說(shuō)了算”的萬(wàn)科，已然跌下了神壇。

結(jié)語(yǔ)

多年以來(lái)，萬(wàn)科以激進(jìn)的姿態(tài)，不斷的向外界傳達(dá)其焦慮感、危機(jī)感。毫無(wú)疑問(wèn)，萬(wàn)科有其戰(zhàn)略高度，也有其格局與遠(yuǎn)見(jiàn)。只是，帶著改變世界情懷的萬(wàn)科，卻屢屢敗給了自己的決策。因此，其即便盯住了一個(gè)又一個(gè)山頭，卻從來(lái)沒(méi)有真正攻下一個(gè)。

早年，其乘“碧桂園”等行業(yè)巨頭休養(yǎng)生息之際，逆勢(shì)崛起，擁有一席之地。如今卻靠“賣(mài)慘”來(lái)籠絡(luò)年輕人，其由盛及衰的過(guò)程，像極了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展曲線，巔峰時(shí)刻一去不回。萬(wàn)科的終局，令人唏噓感嘆。而其未來(lái)之路，或許也如其不斷制造的焦慮那樣，充滿荊棘與兇險(xiǎn)。