很多人想在樓市低迷期買二手房，或者在樓市回暖時(shí)候拋售房子，但是買的時(shí)候是新房，根本不懂二手的交易流程，一個(gè)視頻教會(huì)你，記得先點(diǎn)贊收藏以備用。

大家好，我是謝暉。樓市進(jìn)入到了存量房博弈的時(shí)代，所以掌握交易流程還是非常重要的，完整的二手房交易一共分為九步。

第一步是看房，一定不要先去線下看房，先選好區(qū)域和價(jià)格，在線上看好之后再選擇去看房，這里有個(gè)前提就是選擇住宅，因?yàn)閲?guó)內(nèi)來(lái)說(shuō)，商鋪和公寓的升值空間非常小，甚至是虧損倒貼的買賣，70年產(chǎn)權(quán)的住宅還有一定的空間?？捶康臅r(shí)候注意樓齡、高速公路、變電站、垃圾站、樓間距、高架橋等不利因素，還有所謂的學(xué)區(qū)是否有貼出公告、學(xué)位是否緊張等，甚至這套房是不是兇宅都要搞清楚，因?yàn)榈蛢r(jià)賣的二手房，必然有背后的原因，可能是房東換房，也可能是房東不看好后市才出手，像現(xiàn)在樓市還處于低迷期的時(shí)候，就可以往下砍個(gè)5-10萬(wàn)，正常掛牌價(jià)業(yè)主心里都會(huì)高出一些的，所以大膽的去砍價(jià)，當(dāng)然有的中介會(huì)兩邊報(bào)價(jià)，買家報(bào)低，賣家報(bào)高，最后兩者一平衡，達(dá)到成交的目的，這也是業(yè)內(nèi)的一種成交，不然，雙方很難心里滿意。

看好房了也談好價(jià)了，第二步就是雙方的互相查冊(cè)，買家的話主要是看自己的購(gòu)房資格是否滿足，貸款銀行方面可以做到幾成首付，賣家的話就是這套產(chǎn)權(quán)是否有抵押查封，有沒(méi)有租賃的合約，房產(chǎn)證是否滿五唯一，是單獨(dú)所有還有夫妻共有等等，因?yàn)樯婕暗胶罄m(xù)的過(guò)戶，必須要產(chǎn)權(quán)人都同意賣房才行，當(dāng)然很多人都是委托中介去查冊(cè)的，但是結(jié)果一定要自己親自確認(rèn)， 不然后續(xù)交易的時(shí)候會(huì)非常麻煩。

第三步就是簽正式的合同，正常的中介公司都會(huì)提供標(biāo)準(zhǔn)合同，這時(shí)候要注意的是要確認(rèn)定金的金額及違約的責(zé)任，因?yàn)闃鞘猩蠞q的時(shí)候，賣家會(huì)比較容易違約，如果定金交少了，賣家賠完你的定金再賣給別人還是可以賺一筆錢，這時(shí)候賣家就容易反悔，所以樓市上漲期定金可以交多一點(diǎn)，樓市下跌的時(shí)候盡量少一些，但是都不要超過(guò)總價(jià)的20%，如果100萬(wàn)的房子，最多給到20萬(wàn)定金就可以了。

然后合同里面的條款一定要仔細(xì)去看，特別是賣家需要你的首付去還貸款的情況，要約定好首付的支付時(shí)間、網(wǎng)簽、過(guò)戶節(jié)點(diǎn)，契稅、所得稅如何出等，還有收樓后的家具家電的歸屬，最好能拍照記錄，以免留下后患，如果房東的戶口還在房子上的，一定要加上補(bǔ)充條款，如果賣家未在規(guī)定時(shí)間配合或者自行遷出戶口，尾款1萬(wàn)元不予支付，并且有權(quán)利要求強(qiáng)行遷出其戶口，因?yàn)閼艨谏婕暗侥悄阕约旱穆鋺艉臀磥?lái)孩子的上學(xué)問(wèn)題，一定要多留個(gè)心眼。

第四步就是網(wǎng)簽備案了，等你交完了定金，簽完了合同，就要讓你經(jīng)紀(jì)人盡快幫你去做網(wǎng)簽，因?yàn)橐环績(jī)少u的情況，很多就是賣家玩這手，想反悔的話，沒(méi)網(wǎng)簽之前都還好操作，網(wǎng)簽后就相當(dāng)于告訴全世界這個(gè)房子名花有主了，無(wú)法進(jìn)行二次交易，這里面很多小白會(huì)全程委托中介去辦理，但是自己一定要在房管局的網(wǎng)站查詢是否已經(jīng)網(wǎng)簽備案了，通過(guò)網(wǎng)簽合同號(hào)就可以查詢，這個(gè)動(dòng)作一定要做，不要完全依賴經(jīng)紀(jì)人，因?yàn)榻?jīng)紀(jì)人手上的單子很多，有時(shí)候一不小心就容易遺忘或者拖著沒(méi)去網(wǎng)簽，增加的是你自己風(fēng)險(xiǎn)，自己要學(xué)會(huì)掌握主動(dòng)權(quán)。

第五步是房貸的申請(qǐng)，其實(shí)這步在網(wǎng)簽之前就要先前置做，業(yè)內(nèi)有一句叫貸款先行，就是你買房除了你的購(gòu)房資格以外，你貸款的情況要先跟銀行溝通，一個(gè)是你的流水做多少貸款，另一個(gè)則是這個(gè)房子的評(píng)估價(jià)能去到多少，這兩個(gè)因素都會(huì)影響你最終貸款的金額，舉個(gè)例子，你買一套300萬(wàn)的房子，你準(zhǔn)備給90萬(wàn)首付，剩下的210萬(wàn)找銀行貸款，但是這個(gè)房子可能放在銀行那只能評(píng)估到250萬(wàn)，按七成首付最多給你放175萬(wàn)貸款，那剩下的35萬(wàn)就需要你額外自己掏了。

所以最好的解決方式，就是提前到銀行app或者線下去確認(rèn)這個(gè)小區(qū)的大概評(píng)估價(jià)，像中國(guó)銀行就可以直接在線評(píng)估小區(qū)的估價(jià)，但是僅供參考，最后還是以評(píng)估公司的實(shí)地勘測(cè)后的報(bào)告為準(zhǔn)，如果賣家的價(jià)格比評(píng)估價(jià)高出不少，你的首付很可能就比較難做到3成了，這也容易造成最后難以交易成功或者需要額外的借貸才能交易。

第六步，貸款批復(fù)報(bào)告下來(lái)后，雙方過(guò)戶，這步特別重要，一個(gè)是首付，另一個(gè)是貸款，交易過(guò)程一定要走資金監(jiān)管，首付款一定是進(jìn)入到資金監(jiān)管賬戶的，由銀行或者地方住建局監(jiān)管，而在買家跟銀行申請(qǐng)貸款后，銀行會(huì)根據(jù)過(guò)戶、交稅的情況，雙方授權(quán)后再按指令撥付首付款，等房產(chǎn)證下來(lái)后，再把尾款給到賣家，這樣可以防止雙方任意一方反悔，比如以前有過(guò)買家過(guò)戶的時(shí)候提前給了首付，但是賣家跑路或者不見(jiàn)了，也有過(guò)賣家過(guò)戶完，買家首付款拖著不給或者打折扣等等情況，就會(huì)造成一系列的糾紛和不愉快了。

第七步，過(guò)戶完，其實(shí)交易就完成一大半了，后面就是等待銀行放款和新的房產(chǎn)證，過(guò)程中還是雙方保持良好的聯(lián)系，因?yàn)楝F(xiàn)在銀行放款速度也特別快，有的一周就可以，正常半個(gè)月到一個(gè)月就放款了，只要賣家收到尾款，就可以進(jìn)行最后一步了。

第八步，雙方交割物業(yè)，這里面要注意，就是之前簽合同時(shí)候約定的家具、裝修是否有大的變動(dòng)，有的話要提出來(lái)讓賣家做合同中相應(yīng)的補(bǔ)償，然后水、電、氣還有物業(yè)費(fèi)的交割，很多人容易忽視，覺(jué)得錢不多，但是有的投資客可能好幾年都不交物業(yè)費(fèi)，累計(jì)下來(lái)也有好幾千塊了，所以不要忽視這些，后續(xù)房子交易完，拖欠的錢和滯納金都是要你給。

第九步，把賣家的戶口遷出，這個(gè)看你合同約定的時(shí)間，一般不要超過(guò)半年時(shí)間，然后你手上可以押一萬(wàn)塊錢，遷出去再給賣家，這樣賣家估計(jì)很快就會(huì)協(xié)助你遷出了，這樣就算大功告成了，然后拿著新房產(chǎn)證，開(kāi)啟你的房奴之路吧。