本文作者【樾筑】“老楊”，授權(quán)王黃璜獨(dú)家原創(chuàng)發(fā)布，轉(zhuǎn)載請(qǐng)聯(lián)系原作者并注明來(lái)源，侵權(quán)必究！文中的“我”均為“老楊，以下為正文：

【貴陽(yáng)樓市開年遇冷】

這個(gè)冬天貴陽(yáng)真冷。哪怕現(xiàn)在已經(jīng)立春，但寒意依然沒有減退。甚至因?yàn)楹?，火石坡立交橋在立春后還得被管制到2月28日。

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然而，天氣雖冷，但寒意卻遠(yuǎn)比不上貴陽(yáng)樓市。

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據(jù)數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2022年1月，貴陽(yáng)市六城區(qū)（含經(jīng)開區(qū)）商品房成交面積約為32.2萬(wàn)方，環(huán)比下降34.29%，同比下降34%；商品住宅成交面積約為21萬(wàn)方，環(huán)比下降19.58%，同比下降50%；

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商品住宅成交單價(jià)為每平米10435元，環(huán)比小幅上漲2.59%，依然保持在萬(wàn)元左右水平。

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分城區(qū)看，2022年1月，觀山湖區(qū)依然“量?jī)r(jià)齊高”，云巖區(qū)和白云區(qū)商品住宅成交量緊隨其后，但相比之下白云區(qū)的成交均價(jià)為六城區(qū)最低，烏當(dāng)區(qū)依然延續(xù)頹勢(shì)，成為當(dāng)月成交量唯一沒有破萬(wàn)方的區(qū)域。

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不過(guò)環(huán)比來(lái)看，2022年1月，貴陽(yáng)市六城區(qū)均處于下行通道，商品住宅成交量環(huán)比均有不同幅度下滑。

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從去化周期來(lái)看，2022年1月，貴陽(yáng)市六城區(qū)也存在不同程度的變化，其中南明區(qū)的去化周期增加2個(gè)月，觀山湖區(qū)增加1個(gè)月；烏當(dāng)區(qū)因無(wú)新增庫(kù)存去化周期下降了7個(gè)月，但總體依然保持在21個(gè)月的緩慢水平。

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貴陽(yáng)市六區(qū)整體的去化周期則相對(duì)沒有較大變化，依然維持在14個(gè)月這個(gè)相對(duì)合理偏高的水平上。

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從房企端看，2022年1月，各家都面臨著銷售額驟然緊縮的問(wèn)題。TOP10榜單中，有項(xiàng)目延遲備案的陽(yáng)光城以及正在加速銷售回籠資金的融創(chuàng)，成為了1月銷售額唯二破兩億元的房企。

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而從住宅項(xiàng)目看，2022年1月TOP10榜單變化不大，除了異軍突起、勇奪銷冠的茅臺(tái)廣場(chǎng)外，建發(fā)金融北城、碧桂園印象花溪、萬(wàn)科翡翠公園等項(xiàng)目，均是此前榜單上的常客。

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不過(guò)值得注意的是，在榜單中，當(dāng)月銷售額破億的項(xiàng)目?jī)H有茅臺(tái)廣場(chǎng)和建發(fā)金融北城2個(gè)。而在此前的2021年12月，榜單中銷售額破億的項(xiàng)目有5個(gè)，并且其中還有2個(gè)項(xiàng)目銷售額破兩億元。此外，當(dāng)月銷售套數(shù)超過(guò)100套的項(xiàng)目，僅有建發(fā)金融北城1個(gè)。

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再把視線放寬到大貴陽(yáng)范圍，2022年1月，三縣一市、貴安新區(qū)及雙龍新區(qū)，僅有1個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入了銷售額TOP20的榜單中。該項(xiàng)目即為廣大城，當(dāng)月銷售商品住宅96套，是唯一一個(gè)接近建發(fā)金融北城銷售套數(shù)的存在。

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另外，榜單中還有一個(gè)項(xiàng)目值得注意——中鐵尚和錦城。該項(xiàng)目沒有上分銷，僅靠自訪就進(jìn)入了榜單前十，說(shuō)明購(gòu)房者對(duì)其認(rèn)可度相對(duì)較高。

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以上樓市數(shù)據(jù)及榜單數(shù)據(jù)包含的信息量極大。這里我總結(jié)幾個(gè)要點(diǎn)。

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第一，2022年1月貴陽(yáng)市六城區(qū)樓市開局表現(xiàn)不佳，相較前幾年都相對(duì)較差，說(shuō)明新年貴陽(yáng)樓市依然保持了此前下行的態(tài)勢(shì)，回暖之說(shuō)尚不存在。預(yù)計(jì)在今年上半年，貴陽(yáng)樓市會(huì)繼續(xù)調(diào)整。

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第二，從1月份數(shù)據(jù)來(lái)看，結(jié)合2月份受春節(jié)影響的事實(shí)，2022年一季度，貴陽(yáng)各大房企的業(yè)績(jī)壓力會(huì)相對(duì)較大，一季度內(nèi)、尤其是公布年報(bào)前，很可能會(huì)放出較大優(yōu)惠。

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第三，雖然觀山湖區(qū)繼續(xù)“量?jī)r(jià)齊高”，但事實(shí)上比起去年，哪怕是比起去年12月份，觀山湖區(qū)的樓市成交量領(lǐng)先幅度已經(jīng)大幅縮小，與其他城區(qū)不再有數(shù)量級(jí)上的差距。如果2、3、4月份繼續(xù)保持這樣的表現(xiàn)，則觀山湖區(qū)的“樓市神話”也將不復(fù)存在。

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第四，建發(fā)金融北城和廣大城依然是兩個(gè)最賣得動(dòng)的項(xiàng)目，萬(wàn)科翡翠公園在1月則略有掉隊(duì)的傾向。建發(fā)項(xiàng)目因誠(chéng)意營(yíng)銷和驚艷展示效果而賣得好不算意外，而廣大城能延續(xù)去年的勢(shì)頭，卻讓我不甚理解，之后得找個(gè)機(jī)會(huì)好好去踩一踩。

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第五，從上文未提及的洋房成交榜單了解到，2022年1月，貴陽(yáng)市場(chǎng)內(nèi)的洋房呈現(xiàn)出一種“賣不動(dòng)”的趨勢(shì)。除了中南林樾單價(jià)7800元的低價(jià)洋房尚能賣61套外，其余榜單內(nèi)項(xiàng)目洋房成交套數(shù)均不足20套，甚至有部分項(xiàng)目成交套數(shù)僅為個(gè)位數(shù)便能上榜。

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第六，即便2月份延續(xù)了1月份的頹勢(shì)，我們也大可不必徹底失去信心。近期各種放松政策正紛至沓來(lái)，一旦流動(dòng)性問(wèn)題得到解決，新的銷售秩序得以建立，那么樓市的春天總會(huì)在某個(gè)時(shí)刻到來(lái)。

【貴陽(yáng)市用國(guó)發(fā)2號(hào)文件考察招商】

據(jù)官媒報(bào)道，1月9日至10日，貴陽(yáng)市領(lǐng)導(dǎo)一行赴深圳、上?？疾煺猩?，其間考察了比亞迪、深業(yè)集團(tuán)等企業(yè)。

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在比亞迪交流時(shí)，貴陽(yáng)市方面表示，希望雙方保持密切溝通，全力推進(jìn)有軌電車項(xiàng)目建設(shè)，更好推動(dòng)動(dòng)力電池產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

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在深業(yè)集團(tuán)考察時(shí)，貴陽(yáng)市方面表示，希望雙方在園區(qū)建設(shè)、管理、運(yùn)營(yíng)、招商等方面創(chuàng)新合作機(jī)制，共同推進(jìn)深筑產(chǎn)業(yè)園建設(shè)，助力貴陽(yáng)大數(shù)據(jù)科創(chuàng)城做大做強(qiáng)。

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官媒的這則報(bào)道雖然信息不多，但依然值得關(guān)注。這是國(guó)發(fā)2號(hào)文件下來(lái)后，貴陽(yáng)市領(lǐng)導(dǎo)首次拿著“通行證”出去考察招商。

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考察比亞迪，既與有軌電車項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)，又與新能源產(chǎn)業(yè)有關(guān)，無(wú)論是哪一方面能得到更多助力，都對(duì)貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)有益。

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而考察深業(yè)集團(tuán)，則可能與貴安新區(qū)貴陽(yáng)大數(shù)據(jù)科創(chuàng)城的總部經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)園建設(shè)及房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)。

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深業(yè)集團(tuán)是深圳國(guó)資委直管的大型綜合性企業(yè)集團(tuán)，以城市綜合開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)、城市核心區(qū)更新整治提升、健康養(yǎng)老、托育、大型民生基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、新興產(chǎn)業(yè)股權(quán)及基金投資為主。房地產(chǎn)業(yè)方面，目前在成都布局有項(xiàng)目。

【冒沙井地塊將征收簽約】

2月11日，貴州省政府采購(gòu)網(wǎng)發(fā)布了云巖區(qū)冒沙井地塊城市更新建設(shè)項(xiàng)目征收簽約服務(wù)機(jī)構(gòu)采購(gòu)需求公示。據(jù)悉，冒沙井地塊設(shè)計(jì)征收簽約的建筑面積約為8.815萬(wàn)平米。征收簽約工作將于征收公告決定下達(dá)之日起60日歷天內(nèi)完成。

【太金線南明段二段規(guī)劃曝光】

近日，貴陽(yáng)市環(huán)保局公示了太金線南明段二段的環(huán)評(píng)文件，曝光了其規(guī)劃內(nèi)容。據(jù)悉，太金線南明段二段全長(zhǎng)1.597公里，雙向6車道，設(shè)計(jì)時(shí)速為每小時(shí)60公里，共設(shè)置蔡家關(guān)一號(hào)隧、蔡家關(guān)二號(hào)隧兩座隧道，以及金竹路立交一座立交。

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道路起點(diǎn)接太金線南明區(qū)段一期，路線經(jīng)蔡家關(guān)一號(hào)隧道（下穿渝黔貨運(yùn)線、株六鐵路及延安南路），出隧道后與金竹路設(shè)置部分互通立交（金竹路立交），進(jìn)入蔡家關(guān)二號(hào)隧道，終點(diǎn)位于南明區(qū)與云巖區(qū)交界處。

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項(xiàng)目涉及拆遷建筑面積24507平米，征地及拆遷補(bǔ)償方式為現(xiàn)金補(bǔ)償，不設(shè)置異地安置點(diǎn)。項(xiàng)目計(jì)劃于2021年9月開始施工，2022年9月建成通車。

【兩個(gè)樓市大政策解讀】

最近有不少朋友就兩個(gè)大政策問(wèn)了我不少問(wèn)題。我簡(jiǎn)單說(shuō)一下自己的看法。

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首先是央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》明確保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，加大對(duì)保障性租賃住房發(fā)展的支持力度。

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這個(gè)政策對(duì)運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)的房企以及政府平臺(tái)公司來(lái)說(shuō)其實(shí)是個(gè)好消息，但并非對(duì)全行業(yè)都有促進(jìn)作用。之前在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域有所建樹的萬(wàn)科、龍湖等房企，其實(shí)可以考慮通過(guò)入局保租房市場(chǎng)，提升自己的融資能力。至于政府平臺(tái)方面，則可以獲得更多建設(shè)保租房的支持。

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當(dāng)然，這個(gè)政策的意義不僅于此。如果未來(lái)萬(wàn)科、龍湖等房企在保租房領(lǐng)域獲得了紅利，那勢(shì)必會(huì)刺激更多房企參與保租房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，也算是倒逼房企們提升自己運(yùn)營(yíng)能力的一個(gè)政策。

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另外一方面，這個(gè)政策也可以看做是對(duì)房企融資端口的又一次“放松”，與此前的收并購(gòu)債類似，房企們的融資渠道，至少又多了一條。

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這個(gè)政策出臺(tái)后，其實(shí)我立刻就想起了貴安新區(qū)年初掛牌的那幾塊“肥瘦搭配”的土地，即兩宗宅地及一宗保租房用地。隨著這個(gè)政策的出臺(tái)，也許更多房企會(huì)對(duì)類似的“肥瘦搭配”土地感興趣。

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其次，是財(cái)聯(lián)社報(bào)道的，全國(guó)性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法已于近日制定出臺(tái)的消息。

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財(cái)聯(lián)社報(bào)道稱，該管理辦法明確，預(yù)售資金額度監(jiān)管為“重點(diǎn)額度監(jiān)管”。由市縣級(jí)城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)工程造價(jià)合同等核定，能確保項(xiàng)目竣工所需的資金額度，當(dāng)賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。

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很多官媒和自媒都把這個(gè)全國(guó)性的預(yù)售資金監(jiān)管政策看作利好。但實(shí)際情況需要根據(jù)不同的地方做不同的判斷。大家都知道，之前預(yù)售資金的管理各地不盡相同，有管得松的，也有一刀切的。

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這次的管理辦法，實(shí)際上更為折中，不僅要管得嚴(yán)，還不能管得太死。說(shuō)人話是既要保證房屋不爛尾，又要保證房企支配更多的流動(dòng)資金。所以提了一個(gè)“監(jiān)管額度”的概念。

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對(duì)于一些樓市相對(duì)健康的區(qū)域來(lái)說(shuō)，這個(gè)政策相對(duì)會(huì)更有影響力，因?yàn)槭赘墩粘＝?，售價(jià)也足夠覆蓋成本。但是對(duì)于樓市相對(duì)混亂的區(qū)域來(lái)說(shuō)，這個(gè)政策恐怕達(dá)不到特別好的效果，反而會(huì)成為“緊箍咒”。

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不過(guò)總的來(lái)說(shuō)，這個(gè)政策的積極意義還是更多，至少對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目的可能出現(xiàn)的交付問(wèn)題可以得到極大改善。

以上內(nèi)容，來(lái)自老楊。更多內(nèi)容，請(qǐng)關(guān)注【樾筑】和全平臺(tái)自媒體【西南官話八級(jí)王黃璜】。貴州地產(chǎn)、旅游、熱點(diǎn)資訊，都在這里。