“在凈利潤大幅下滑的同時，調(diào)降票面利率或意在控制財務(wù)費用的增長。”

作者：夏天天

編輯：tuya

即使是有地方國資背景的金融街控股股份有限公司（下稱“金融街”，000402.SZ）依然無法擺脫負(fù)債高壓、瘋狂融資的困局。

在經(jīng)歷了凈利潤的嚴(yán)重下滑后，金融街也在大幅壓降存續(xù)債券的利率，以控制財務(wù)成本的增長。

下調(diào)票面利率超200個基點

7月以來，金融街大幅下調(diào)存續(xù)債券的票面利率。

8月3日，金融街發(fā)布《關(guān)于“15金街03”票面利率調(diào)整及投資者回售實施辦法》，“15金街03”債券存續(xù)期前5年票面利率為4.24%，后2年票面利率調(diào)整為2.21%。

此前在，7月27日，金融街公告稱，“15金街02”債券存續(xù)期前5年票面利率為4.20%，后5年票面利率調(diào)整為3.07%。

據(jù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，金融街大幅調(diào)降票面利率一方面在于受疫情和央行寬信用措施的影響，房企融資環(huán)境相對寬松，另一方面在于公司需要控制財務(wù)成本的增長。

據(jù)財務(wù)數(shù)據(jù)可以看出，金融街的財務(wù)費用在2017-2019年出現(xiàn)連續(xù)增長的態(tài)勢。

在大幅下調(diào)票面利率同時，今年以來，金融街的也在迅速做大融資計劃。7月23日，金融街公告稱，獲準(zhǔn)注冊兩筆合計93億元的中期票據(jù)；6月份，金融街獲證監(jiān)會同意注冊并公開發(fā)行面值不超過181億元的公司債券。

瘋狂的融資計劃以及控制財務(wù)費用或許與其不佳的銷售業(yè)績密切相關(guān)，據(jù)金融街半年度業(yè)績預(yù)告，今年上半年，金融街的歸屬凈利潤下滑超過70%，公司認(rèn)為，下降的主要原因是一是受新冠肺炎疫情影響，公司房產(chǎn)開發(fā)項目銷售、工程進度不及預(yù)期，項目結(jié)算收入和利潤出現(xiàn)下滑；二是受新冠肺炎疫情影響，持有經(jīng)營項目客流量和銷售額明顯下滑，同時公司對中小微企業(yè)客戶減免租金，導(dǎo)致收入和利潤下滑。

中國郵政儲蓄銀行戰(zhàn)略發(fā)展部此前報告認(rèn)為，疫情影響下，居民對未來預(yù)期的改變會間接影響購房計劃。一方面，居民對樓市未來走勢的預(yù)期可能發(fā)生改變，部分居民認(rèn)為房價會下跌，從而暫緩購房計劃；另一方面，部分居民對自身收入預(yù)期降低，會主動調(diào)低買房預(yù)算，這兩方面因素都會間接降低房地產(chǎn)市場需求。

另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年上半年，金融街銷售額為152.6億元，同比減少13%。

金融街起家于北京金融街區(qū)域，隨后將業(yè)務(wù)延伸到天津、廣州、上海等其他一線城市，并進一步延伸至重慶、武漢、成都等內(nèi)地城市，但從銷售數(shù)據(jù)可以看出，金融街的業(yè)務(wù)依然集中在一線城市。

貨幣資金/短期債務(wù)比處于較低水平

據(jù)《財經(jīng)涂鴉》了解，在宏觀經(jīng)濟放緩疊加新冠肺炎疫情影響的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整政策仍持續(xù)，不過，房住不炒的基本格調(diào)依然未變，7月30日，中共中央政治局會議指出，要堅持房子是用來住的、 不是用來炒的定位，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

與此同時，整體房地產(chǎn)行業(yè)利潤不斷收窄，環(huán)境和政策的變化或?qū)Ψ康禺a(chǎn)公司的經(jīng)營戰(zhàn)略的實施提出更高的要求。

中誠信在評級報告中還指出，金融街的去庫存化有待加強，公司部分項目受地方政府限價政策及競爭環(huán)境的影響，銷售進度不及預(yù)期，存貨去化水平有待加強。

金融街在最新的債券募集說明書中也表示，公司存貨規(guī)模較大，且占資產(chǎn)的比例近50%，主要是由于商務(wù)地產(chǎn)、住宅房地產(chǎn)項目開發(fā)較多。如果未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅下滑，將可能降低存貨的價值從而對的盈利能力產(chǎn)生不利影響。

值得指出的是，據(jù)中誠信數(shù)據(jù)，從貨幣資金與短期債務(wù)的比率來看，2019年末，金融街的這一比例僅為0.69，低于首開股份、大悅城控股和首創(chuàng)置業(yè)等同行。

更為值得關(guān)注的是，今年一季度末金融街的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額較去年同期大幅下滑，且已降為負(fù)值。數(shù)據(jù)顯示，2017年度、2018年度、2019年度和2020年1-3月，金融街的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為-725,432.81萬元、-902,913.32萬元、266,029.49萬元和-459,284.04萬元。

金融街解釋認(rèn)為，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-459,284.04萬元，上年同期為211,679.59萬 元，下滑的主要原因系受新冠肺炎疫情影響，公司銷售簽約和回款較上年同期減 少且公司支付投標(biāo)保證金等支出較去年同期增加。

從有息負(fù)債和資產(chǎn)負(fù)債率來看，截至2017年末、2018年末和2019年末，金融街的有息負(fù)債分別為6,302,543.93萬元、8,318,838.33萬元和8,773,757.53萬元，呈現(xiàn)不斷增長態(tài)勢。金融街也表示，有息負(fù)債規(guī)模有所增加，未來可能面臨一定的本息償還壓力，就負(fù)債率而言，也在不斷走高。2017年至2019年末及2020年一季度末，金融街的資產(chǎn)負(fù)債率分別為73.08%、74.87%、75.94%和76.09%，較高的負(fù)債總額和負(fù)債率使金融街存在一定的償付風(fēng)險。

中誠信也表示，金融街杠桿率持續(xù)上升且處于較高水平。隨著土地儲備規(guī)模的擴大、開發(fā)項目增加及較大規(guī)自持物業(yè)運營，金融接外部融資保持在一定規(guī)模，債務(wù)規(guī)模和杠桿率持續(xù)增長。