【編者按】

十年頂流吳亦凡人設崩塌，被判社死。地產(chǎn)頂流恒大，最近也是麻煩纏身、危機四伏。好在許教授行事高效，邁過了一個又一個坎。然而，備受質疑的恒大仍舊迷霧重重，它究竟有多少商票，輕松跨越紅線是否隱藏債務，骨折促銷是否存在水分？一切還是未解之謎。

策劃：王達內

作者：徐準

出品：焦點財經(jīng)

許教授沒有食言，很快就兌現(xiàn)了他的第一個“降檔”小目標。

6月底，恒大集團對外宣布，凈負債率已降至100%以下，順利實現(xiàn)一條“紅線”變綠。

這個目標是在今年的業(yè)績會上提出的。今年3月，恒大提出了未來三年降檔目標：2021年6月30日將凈負債率降至100%以下；2021年12月31日現(xiàn)金短債比達到1以上；2022年12月31日將資產(chǎn)負債率降至70%以下，全面達到監(jiān)管要求，實現(xiàn)“三條紅線”全部轉綠。

如今，恒大的第一個目標已經(jīng)達成。然而，恒大只公布了降負債的成果——有息負債金額降至5700億以內，而恒大的凈負債率究竟是多少，仍是一個謎?？峙轮挥写肽陥髷?shù)據(jù)發(fā)布之后，謎底方能揭曉。

當然，我們更愿意相信恒大一條“紅線”變綠所言非虛。那么，另一個問題來了，恒大是如何在這么短的時間內完成降負債的？

有息負債狂降3000億

影響三道紅線的一個關鍵因素，是有息負債。

雖然2017年恒大便制定了“降負債”計劃，但其“降債”情況并不樂觀。

2019年末，恒大有息負債規(guī)模為7999億元，到了2020年一季度，有息負債不降反升744億元至8743億元。

2020年3月，恒大宣布全面實施“高增長、控規(guī)模、降負債”的發(fā)展戰(zhàn)略。這之后，恒大的降負債才開始取得成效。2020年二季度和三季度有息負債規(guī)模分別為8354億元和8209億元，但相比一季度，降幅并不明顯。

在三道紅線的壓力下，許家印不得不立下“軍令狀”。在6月初恒大一年一度的戰(zhàn)略合作交流會上，許家印公開宣稱：“6月底前恒大的有息負債降到5字頭”。

很多人都為許教授捏了一把汗。沒想到，這個看似艱巨的任務，恒大準時完成了。6月底，恒大宣布有息負債降至約5700多億元。

這一數(shù)字相比2020年末恒大的有息負債下降了1465億元，相比2021年一季度下降了1040億元。換言之，在2021年，恒大僅用半年時間，便實現(xiàn)降負債1465億元，而最近3個月則降實現(xiàn)負債1040億元。

從2019年至2020年，有息負債僅下降了834億元。而6月底與去年的最高點8700多億元相比，則大幅下降了約3000億元。

恒大降負債的速度令人嘆為觀止！

3000億負債去哪了？

一年多的時間內狂降3000億有息負債，難免引人質疑。

房企降低有息負債通常有兩種方法：一種是在經(jīng)營層面“多銷售，多回款，少投資”，同時通過股權融資套現(xiàn)還債；另一種是在財務層面隱藏有息負債。

在經(jīng)營層面，恒大的“清倉”促銷賺足了一波關注，財報顯示，2021年上半年，恒大累計合約銷售金額3567.9億元，回款3211.9億元，同比增長僅2.9%。

2020年上半年，恒大銷售回款約3120.0億元。也就是說，恒大2021年銷售情況雖不錯，但也沒有遠遠超出往年。對于一個正常運轉的企業(yè)而言，可以判斷，銷售回款并不是恒大降杠桿的主要因素。

據(jù)焦點財經(jīng)不完全統(tǒng)計，恒大今年上半年通過配股融資，引戰(zhàn)投，賣資產(chǎn)等方式合計套現(xiàn)約627億港元（522億人民幣）。

為了有更多的資金可以用來降負債，恒大2021年也“凍結了投資”。2020年上半年，恒大的拿地金額為633億元，位居《2020年1-6月房企拿地金額TOP100排行榜》首位。但今年恒大未能上榜，進入這份榜單的門檻是37億元。

沒有進入這份榜單，意味著中國恒大2021年上半年幾乎放棄了拿地。

對此， IPG中國首席經(jīng)濟學家柏文喜評論到，從恒大近期的一系列化解債務危機的動作來看，比如基本停止拿地以減少資本性開支、加快去化回款、“打骨折促銷”等等，都是旨在緩解現(xiàn)金流壓力的自救之舉?！按蚬钦廴钍鄯俊钡拇黉N行為，也從一個側面反應了恒大的項目可能無法得到開發(fā)貸款以及可能遭遇購房按揭困難的雙重壓力。

至于和金茂的股權合作、房價價格上調等宣示和辟謠、上半年壓降有息負債3000億的對外宣示等等，只是為了提振市場信心而已。

總體來看，銷售回款增長規(guī)模不大，股權融資和投資節(jié)約的資金，相比降低3000億有息負債的規(guī)模，還遠遠不夠。

所以剩下的恒大只能在財務層面上做文章了。

按照恒大的統(tǒng)計口徑，有息負債的科目包括長期借款及短期借款，這兩項在2020年末分別為3810.55億元及3354.77億元，相加后較年中下降了約1000億元。但公司總資產(chǎn)并沒有大的變化，為維持報表的平衡，“合同負債”和“應付賬款/其他應付款”有所增加。

從2019年底到2020年底，中國恒大“應付賬款/其他應付款”由7178億增加到8291億元，占總資產(chǎn)的比例由32.5%上升至36.0%。

這意味著，恒大將一部分有息負債“藏”在了經(jīng)營性負債之中。

隱藏債務的手段也有跡可循。近期恒大的商票逾期事件開始發(fā)酵，恒大的商票規(guī)模也浮出水面。在恒大地產(chǎn)集團有限公司2020年的公司債券年度報告中，其應付票據(jù)余額超2057億元，占總負債的比例已經(jīng)達到13.51%。

商票通常被算做經(jīng)營性負債，在“三道紅線”的監(jiān)管背景下，經(jīng)營性負債被排除在有息負債的范疇之內，開發(fā)商以商票等方式支付施工單位、材料供應商的款項，相當于為企業(yè)創(chuàng)造了巨大的還債空間。

能否如期“降檔”

在過去的2019年和2020年，恒大一直腳踩三道紅線。

2019年年報顯示，三個指標分別為：剔除預收款后的資產(chǎn)負債率83%，凈負債率159%，現(xiàn)金短債比0.61。

對比2020年，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為83.4%，恒大的凈負債率為153%，現(xiàn)金短債比為0.54。

一年的時間內，三項指標僅有凈負債率下降了6個百分點，另外兩個指標實則是往“更紅”的趨勢發(fā)展。

現(xiàn)金短債比要想實現(xiàn)大于1，就需要在降短債的同時，現(xiàn)金至少不能大幅減少，甚至最好有所增加。剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率則意味著實實在在的去杠桿，去杠桿則意味著企業(yè)發(fā)展速度的主動下降。對于習慣了高杠桿、高周轉的房企而言，這是一個難熬的陣痛期。