由于近年來(lái)房產(chǎn)價(jià)值的巨幅增長(zhǎng)，實(shí)踐中常見(jiàn)出名人在完成購(gòu)房手續(xù)并將房屋登記在其名下后，便企圖將房屋占為己有，而不承認(rèn)與借名人之間有過(guò)關(guān)于借名買(mǎi)房的約定。而且由于借名人與出名人之間往往具有如親屬、朋友、同事等較為親密的關(guān)系，日常生活中可能存在較多資金往來(lái)，雙方就借名買(mǎi)房事宜之間也沒(méi)有形成書(shū)面約定或所形成的書(shū)面約定并不規(guī)范。

【案例簡(jiǎn)介】

王某婚后認(rèn)識(shí)劉某并建立同居關(guān)系。2003年，為生活方便兩人以劉某名義在上海購(gòu)買(mǎi)一處總價(jià)為57萬(wàn)余元的房屋，其中首付款17萬(wàn)余元。該房屋交付后一直由兩人共同居住，2009年王某向劉某一次性轉(zhuǎn)賬34萬(wàn)余元還清剩余貸款。2018年開(kāi)始兩人關(guān)系惡化，劉某趁王某不在更換房屋門(mén)鎖，隨后王某訴至法院稱房屋首付款、月供及最后一次性付清的房貸均由自己實(shí)際出資，要求確認(rèn)該房屋歸自己所有，并要求劉某協(xié)助自己辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記。

【法院審理】

王某提出的主張須對(duì)雙方存在借名買(mǎi)房的合意，以及購(gòu)房款全部為其出資的事實(shí)承擔(dān)證明責(zé)任。關(guān)于合意，王某無(wú)法提供雙方之間約定借名買(mǎi)房的書(shū)面憑據(jù)，且在房貸還清后十幾年間也未變更產(chǎn)權(quán)登記，不合借名買(mǎi)房的常理；關(guān)于出資，憑現(xiàn)有證據(jù)僅可證明王某支付了劉某提前還貸款項(xiàng)。王某提供的匯款證據(jù)與首付款的金額和支付時(shí)間均無(wú)法對(duì)應(yīng)，難以認(rèn)定為首付款，按揭還貸款均通過(guò)劉某的銀行賬戶進(jìn)行，無(wú)證據(jù)證明存入還款賬戶的錢(qián)款系王某提供，綜上所述駁回了王某的訴請(qǐng)，提前還貸款項(xiàng)的處理不在本案審查范圍，可另行起訴。

在借名買(mǎi)房中，借名人以出名人名義購(gòu)買(mǎi)房屋并辦理產(chǎn)權(quán)登記，該房屋的占有、使用、收益、處分權(quán)限仍歸借名人享有?，F(xiàn)在出名人是不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的房屋權(quán)利人，借名人主張?jiān)摲课菹到杳I(mǎi)房，產(chǎn)權(quán)實(shí)際歸其所有，必須對(duì)雙方存在借名買(mǎi)房的合意，以及購(gòu)房款全部為其出資的事實(shí)，承擔(dān)證明責(zé)任。如果借名人有充分證據(jù)證明雙方已達(dá)成借名買(mǎi)房的合意并實(shí)際支付了價(jià)款，且不存在權(quán)屬變更障礙，借名人可以請(qǐng)求將房屋過(guò)戶至自己名下。如果借名人無(wú)法舉證證明雙方曾達(dá)成借名買(mǎi)房的合意，即使購(gòu)房款直接來(lái)源于借名人，該出資行為也只能認(rèn)定為代出名人支付購(gòu)房款，而不能據(jù)此主張房屋產(chǎn)權(quán)。

在借名買(mǎi)房的舉證過(guò)程中，“合意”與“出資”的證明極為重要，缺一不可。上述案例中，原告在申請(qǐng)確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)份額時(shí)，在提供證據(jù)環(huán)節(jié)分別陷入“無(wú)出資無(wú)合意”和“有出資無(wú)合意”的尷尬境地，導(dǎo)致最終訴請(qǐng)被駁回。因此，借名人委托他人買(mǎi)房時(shí)應(yīng)通過(guò)訂立書(shū)面協(xié)議或固定其他相關(guān)證據(jù)來(lái)確定房屋的實(shí)際出資人和權(quán)利人，在匯款時(shí)應(yīng)該備注“購(gòu)房款項(xiàng)”等字眼并保留好付款憑證，做到保存證據(jù)證明“借名買(mǎi)房”中的“出資”及“合意”，避免口頭約定或約定不明產(chǎn)生的法律風(fēng)波。借名人也應(yīng)及早要求代持人辦理過(guò)戶登記，防止拖延時(shí)間過(guò)長(zhǎng)導(dǎo)致權(quán)益受損。