“房住不炒”這個(gè)事兒，肯定會(huì)長(zhǎng)期堅(jiān)持下去的，你看經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成這幅模樣了？政策出的還是小心翼翼。

所以，還是那句話(huà)，現(xiàn)在救的不是房地產(chǎn)，而是經(jīng)濟(jì)，要是經(jīng)濟(jì)好，還得往死里干你房地產(chǎn)。

是，大背景就是如此，我們這些小螻蟻只能認(rèn)。

那站在未來(lái)看現(xiàn)在，我們現(xiàn)在應(yīng)該買(mǎi)什么樣的產(chǎn)品，在未來(lái)才能更保值增值呢？

我的答案是改善型的產(chǎn)品，為什么？

01 原因

三點(diǎn)原因：

1、 比較直觀(guān)的一點(diǎn)，我們說(shuō)市場(chǎng)這個(gè)東西，它是捉摸不定的，里面有一只無(wú)形的手，如果沒(méi)有一個(gè)有形的東西去觀(guān)察或者量化的話(huà)，那我們看到的就是一片混沌。

因此，需要一個(gè)我們可以理解的，且通用的指標(biāo)，去判斷這個(gè)市場(chǎng)的情況以及趨勢(shì)。

有嗎？有的！那就是價(jià)格！

尤其是沒(méi)有外在干預(yù)，自然所形成的價(jià)格。

回到樓市，房產(chǎn)的價(jià)格，雖然外部力量干預(yù)過(guò)多，但里面也是有市場(chǎng)的成分在的，所以我們現(xiàn)在通過(guò)廣州各大樓盤(pán)的定價(jià)，也能獲取到一些有價(jià)值的信息。

好，那我們觀(guān)察一下廣州在售的這些樓盤(pán)，不管是中心區(qū)，還是說(shuō)白云、黃埔這種外圍區(qū)，你有沒(méi)發(fā)現(xiàn)，都是面積越大，單價(jià)越貴！

這跟以前是完全相反的，之前是面積越小、單價(jià)越貴，因?yàn)槊娣e小，有總價(jià)低的優(yōu)勢(shì)，所以開(kāi)發(fā)商會(huì)適當(dāng)?shù)睦邌蝺r(jià)。

那這給我們傳遞出什么信息？

我們說(shuō)，價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)，所以市場(chǎng)其實(shí)已經(jīng)告訴了我們答案。

那就是，它也認(rèn)為，面積更大的改善型產(chǎn)品，在未來(lái)，是會(huì)更有價(jià)值的，所以它的價(jià)格，才會(huì)更高。

2、 有句話(huà)，我們應(yīng)該常聽(tīng)到：“人們對(duì)美好生活的追求，是永無(wú)止境的”。

吃飽了，自然就會(huì)開(kāi)始想著吃好！

房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)這么多年的發(fā)展，城鎮(zhèn)化率差不多已經(jīng)到頂，大家對(duì)居住也早已過(guò)了基礎(chǔ)需求的階段，改善需求與日俱增。

然而現(xiàn)在在人為引導(dǎo)下，隨著“房住不炒”的推進(jìn)，剛需產(chǎn)品在未來(lái)卻有逐漸增多的趨勢(shì)。

那這會(huì)造成一個(gè)什么問(wèn)題？

就是供給和需求的不平衡，這會(huì)更加放大改善型產(chǎn)品的價(jià)值！

3、改善相比剛需，本身其產(chǎn)品力，就是優(yōu)于剛需的，包括用材用料、物業(yè)管理水平，而這些，決定了你房子的老化速度。

那我們說(shuō)，在二手市場(chǎng)，隨著樓齡的逐漸拉長(zhǎng)，小區(qū)的保養(yǎng)情況，也是決定二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)的一個(gè)重要因素。

當(dāng)然，凡事無(wú)絕對(duì)，也不是說(shuō)面積越大越好，具體情況需具體分析，那什么樣的產(chǎn)品算是保值增值的改善型產(chǎn)品呢？

02 選籌

2000來(lái)W，買(mǎi)了番禺星河灣半島315方的產(chǎn)品，這個(gè)屬不屬于能保值增值的改善型產(chǎn)品？可以先思考一下。

好了，那到底什么樣的房子，才算是能更保值增值的改善型產(chǎn)品呢？是面積越大越好嗎？當(dāng)然不是！

這里我們先講幾條原則：

1、面積的大小，應(yīng)該與地段的核心程度以及樓盤(pán)的品質(zhì)成正比！

地段越核心，樓盤(pán)品質(zhì)越好，則不怕面積大，越大越好

反之，地段越偏，樓盤(pán)品質(zhì)越差，則就越不應(yīng)該買(mǎi)里面的大面積產(chǎn)品。

2、面積的大小也需與樓盤(pán)定位相匹配，剛需盤(pán)盡量買(mǎi)剛需產(chǎn)品，改善盤(pán)就盡量買(mǎi)改善產(chǎn)品。

然而這也得結(jié)合地段來(lái)看，因?yàn)槟慵懿蛔∮行╅_(kāi)發(fā)商非蠢即壞，比如在一個(gè)剛需地段建改善產(chǎn)品，在改善地段建剛需產(chǎn)品，或者存粹為了割韭菜，在遠(yuǎn)郊建豪華大別野。

比如說(shuō)升龍學(xué)府上城，雖然定位改善，但你過(guò)去買(mǎi)個(gè)大面積的，就是有問(wèn)題的；

還有華標(biāo)峰湖御境，雖然定位也是改善，但你去買(mǎi)個(gè)500平的，也是有問(wèn)題的。

或者去到珠江新城，花個(gè)1000多萬(wàn)買(mǎi)個(gè)80多平的小三房，還是有問(wèn)題的，這個(gè)操作就不如去到金融城或牛奶廠(chǎng)買(mǎi)個(gè)120-140來(lái)方的大三房或四房。

3、總價(jià)量級(jí)要跟地段能級(jí)相匹配。

回到開(kāi)頭那個(gè)問(wèn)題，2000多萬(wàn)買(mǎi)番禺，很明顯，這個(gè)選擇下買(mǎi)的房子，增值性和流動(dòng)性，都不會(huì)太好，為什么？

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番禺的地段，頂多能撐起600來(lái)萬(wàn)的一個(gè)預(yù)算，再往上，還買(mǎi)番禺，就有點(diǎn)往奢侈品消費(fèi)這個(gè)性質(zhì)去走了。

03 尾聲

所以，關(guān)于戶(hù)型產(chǎn)品的選擇，其實(shí)是有很多學(xué)問(wèn)的。

現(xiàn)在，市場(chǎng)上流行一些比較大的常識(shí)性說(shuō)法，類(lèi)似于唯地段論這種，往細(xì)了看，都是有問(wèn)題的，

因?yàn)榉彩聼o(wú)絕對(duì)，此類(lèi)說(shuō)法，大多數(shù)情況下是對(duì)的，但是去到微觀(guān)，其實(shí)依然會(huì)演變出多種選擇。

所以，不能完全照搬硬套！

我們看珠江新城3-5月份的成交數(shù)據(jù)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，有些選擇，就是缺乏這種靈活變通，照搬硬套下所犯的錯(cuò)誤。

比如，1400萬(wàn)買(mǎi)雋峰苑87.35平。

以上。

#野先生自有資深團(tuán)隊(duì)，專(zhuān)注廣州樓市，提供一站式買(mǎi)房管家服務(wù)，先咨詢(xún)規(guī)劃后選籌，不C房，只幫買(mǎi)對(duì)房！