和客戶相處久了，即使不是保險方面的問題，他們也會來問問我們的意見。

去年年底，漂亮國使勁加息、美元存款利率比較高的時候，來咨詢的小伙伴就比較多。

這段時間，熱點(diǎn)就變成要不要提前還房貸了。

在天朝，結(jié)婚三大件，房子是重中之重。

對于普通家庭來說，買個房可不像買白菜，本金加上利息，動輒幾百萬的支出，肯定慎之又慎。

2022年，為了提振房市，國家和地方都出了很多政策，又是降LPR，又是放松四限（限購/限貸/限售/限價）、放松公積金貸款要求、增加購房補(bǔ)貼等等。

但看起來報復(fù)性買房暫時還沒來，報復(fù)性”提前還貸“來了。

今天我們就來聊聊這個話題：

為什么現(xiàn)在大家想提前還貸了？

提前還貸到底值不值？

要不要提前還貸？

01

為什么現(xiàn)在大家想提前還貸了？

進(jìn)入2023年，關(guān)注房地產(chǎn)新聞的盆友們可能會注意到，很多地方的商業(yè)銀行都下調(diào)了首套房的貸款利率，不少都跌破4%，進(jìn)入了”3時代“。

而相比之下，前幾年買房的人，通常的房貸利率在5%~6%左右。存量房貸利率和首套房貸的利差，就讓買了房的人有減少利息支出的沖動。

去年金融市場的表現(xiàn)不說一地雞毛，也是讓不少投資人出了一身冷汗。

股票、債券、基金一片綠油油。連相對穩(wěn)健的銀行理財在年底也是一波”破凈“。

不但賺不到比房貸利率更高的收益，還有可能本金虧損，那部分有閑錢的小伙伴肯定會考慮先把房貸先還了，降低負(fù)債。

再加上，時不時會收到資金中介電話，和你安利”可以用經(jīng)營貸和消費(fèi)貸來置換房貸，利率僅需3%~4%“。很多人就動了提前還款的心思。

提前還款人數(shù)猛增，銀行肯定不“樂意”。

房貸屬于銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，大家伙兒都上趕著提前把錢還了，相應(yīng)本金的利息就收不到了。

這樣不但銀行資產(chǎn)縮水，還會打亂銀行的資金安排節(jié)奏，引起一系列的蝴蝶效應(yīng)。

所以有的銀行關(guān)閉了線上預(yù)約通道，只能線下協(xié)商辦理。有的小伙伴被告知，當(dāng)月額度早已用完，得排大隊等上幾個月。

一來二去，提前還房貸難就上了熱搜話題。

02

提前還房貸到底值不值？

我們分幾種情況和大家好好算算。

（一）自有資金全額還款

假設(shè)30歲的小王，2020年貸款100萬，買了一套房，房貸利率是5.7%，貸款期限30年，等額本息。

小編在網(wǎng)上找了一個貸款計算器，小王每月得還款5804元。

2023年小王中了彩票，想辦理提前全額還貸。

三年下來，小王已經(jīng)還了4.1萬的本金，還有93.9萬的本金一次繳清。

按照原來的繳費(fèi)計劃，小王的總利息是109萬。小王交了三年的利息，大約16.8萬元，也就是說節(jié)省了將近92萬的利息支出。

（二）自有資金部分還款

還是上面30歲的小王的例子。

2023年小王把之前投到股市、基金里的20萬取出來，申請了提前還貸。

小王選擇的是總貸款時限不變，還是30年。

提前還款后，小王每月還款額降到4595元。

假設(shè)房貸利率不變，那么小王需要支付的總利息是73萬，節(jié)約了19萬左右的利息支出。

如果這20萬沒有提前還款，而是去買了銀行五年期定存，年化利率3%，并約定自動轉(zhuǎn)存。

假設(shè)這家銀行五年期定存利率一直沒有變化的話，27年后20萬就變成了42.6萬，有22.6萬的利息收入。

這么算下來的話，提前還款還虧了3.6萬。

雖然為了簡化計算，并沒有考慮房貸利率或者銀行利率后期的變化，但通常兩者之間的變化是同步的。

如果考慮銀行對提前還貸設(shè)置的違約金，那虧的可能更多。

（三）用經(jīng)營貸、消費(fèi)貸置換房貸

這里暫不討論用經(jīng)營貸、信用貸置換房貸的法律風(fēng)險，只是算筆賬。

還是上面30歲的小王的例子。

2023年小王通過某渠道，辦理了3年20萬的經(jīng)營貸，貸款利率3.65%，小王拿這20萬辦理了提前還房貸。

在房貸上，小王節(jié)省了未來27年總共19萬左右的利息支出，而20萬的信用貸，利息一共是1.1萬，兩項相減，能少支付18萬的利息。

我們節(jié)省的錢就是銀行少賺的錢，難怪銀行要跳腳！

不過借的20萬不是不用還。如果選擇等額本息的還款方式的話，每月的還款額是5873元。

加上房貸的4595元，接下來三年每個月還貸要10469元，還是挺考驗這三年的收入穩(wěn)定性。

如果發(fā)生逾期，那銀行是要本息一起計算，變成復(fù)利的。

如果想詳細(xì)測算比較自身的情況，可以留言“提前”聯(lián)系我們，有專業(yè)規(guī)劃師幫你解答↓↓↓

03

要不要提前還款呢？

如果單純考慮房貸，提前還款無疑能夠減少貸款本金，從而使利息支出減少。

但通過上面的計算，我們可以看到提前還貸的收益可能并不像我們想像的那么簡單。

一要考慮因為提前還貸，損失潛在收益的機(jī)會成本

在上面舉的第二個例子中，我們就能看到銀行定期存款，每隔五年的一次復(fù)利，在存期足夠長之后，就能做到收益超過房貸利息。

如果把銀行五年期存款換成增額壽，結(jié)果會如何？

還是上面30歲的小王的例子。

2023年小王買了20萬的樂享年年，到了第27年，賬戶里的現(xiàn)金價值49.9萬。

扣除20萬本金，收益能比提前還貸節(jié)省的利息高出20萬。

部分存量房貸與新增房貸之間的利差過大，市場上關(guān)于降低存量房貸款利率的呼聲也很高。

如果是果真實現(xiàn)，增額壽的收益和提前還貸節(jié)約的利息支出之間的差距會更大。

同樣是無風(fēng)險理財，和國債、銀行存款相比，增額壽在投保的時候，就鎖定了當(dāng)前的利率，每一年的賬戶價值會寫入合同，確定執(zhí)行，不會隨著市場行情變化而上下波動。

二要考慮未來幾年的資金規(guī)劃

提前還款會大量消耗家庭現(xiàn)金儲備，如果未來幾年有大額支出的需求，或者有意外的情況發(fā)生，那么應(yīng)對的余地顯然就小很多。

三要考慮還款方式的法律風(fēng)險

相信不少盆友們接到過信貸中介人員的電話，說可以用經(jīng)營貸或者信用貸置換房貸。

信用貸的額度不高，往往只有幾萬塊，而且一旦批下來，半年內(nèi)就不能申請經(jīng)營貸、房貸或車貸。

如果額度不大，節(jié)約的利息有限，而且信用貸有嚴(yán)格的用途規(guī)定，不允許進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

如果違反使用，銀行有可能提前宣布貸款到期，并上征信記錄。

所以用信用貸置換，有些得不償失。

經(jīng)營貸可以申請的額度比較高，但是申請需要符合經(jīng)營貸的條件，的確用于公司經(jīng)營領(lǐng)域，同樣也不允許進(jìn)入房地產(chǎn)。

如果違規(guī)使用，就面臨著銀行收回貸款，壓降授信額度，并追究相應(yīng)法律責(zé)任的風(fēng)險。

除此之外，經(jīng)營貸貸款期限一般為3到5年，如果想延長還款期限，就需要每3年或5年續(xù)簽一次。

如果3年、5年后銀行政策發(fā)生變化，經(jīng)營貸續(xù)簽不成，銀行要求一次性提前還貸也是有可能的，資金鏈就可能斷裂。

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04

寫在最后

對于我們普通人而言，要根據(jù)自身的情況來決定要不要提前還貸。

如果手頭有大量閑置資金，也不打算進(jìn)入資本市場，并且還貸不會對家庭或企業(yè)未來幾年的現(xiàn)金流產(chǎn)生重大影響，提前還貸來減少利息支出是一種選擇。

如果有穩(wěn)定、可靠的投資產(chǎn)品（比如說儲蓄險）能夠跑贏房貸利息或者未來幾年有大額的資金需求，提前還貸未必是最佳選擇。

申請經(jīng)營貸、信用貸風(fēng)險比較大，短期內(nèi)還款壓力也高，建議能不碰就不碰。

還有什么想了解的內(nèi)容，歡迎給我們留言。