為了提升投資者的金融素養(yǎng)，普及基礎(chǔ)金融知識(shí)，保護(hù)投資者合法權(quán)益，弘揚(yáng)金融正能量，本篇譚曉岡帶大家一起來(lái)了解“ 公募REITs易點(diǎn)通—深度篇”相關(guān)知識(shí)！

1、三大基礎(chǔ)設(shè)施公募REITS配套業(yè)務(wù)規(guī)則

《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)辦法(試行)》是深交所基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs業(yè)務(wù)的基本規(guī)則，規(guī)范業(yè)務(wù)全流程重要節(jié)點(diǎn)和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，遵循將基礎(chǔ)設(shè)施基金產(chǎn)品作為一個(gè)整體的監(jiān)管要求，圍繞“公募基金+資產(chǎn)支持證券”產(chǎn)品架構(gòu)，對(duì)各參與方權(quán)責(zé)劃分與運(yùn)作協(xié)同作出相應(yīng)規(guī)定，強(qiáng)化自律監(jiān)管，保護(hù)投資者合法權(quán)益。

《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第1號(hào)一審核關(guān)注事項(xiàng)(試行)》 對(duì)業(yè)務(wù)參與機(jī)構(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、評(píng)估與現(xiàn)金流、交易結(jié)構(gòu)和運(yùn)作管理安排等重點(diǎn)內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化規(guī)范，聚焦優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和優(yōu)質(zhì)主體，提高審核業(yè)務(wù)透明度，在準(zhǔn)入環(huán)節(jié)把控項(xiàng)目質(zhì)量。

《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第2號(hào)-發(fā)售業(yè)務(wù)(試行)》聚焦于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)售環(huán)節(jié)操作要求，參照深交所股票詢價(jià)發(fā)行相關(guān)程序，匹配基礎(chǔ)設(shè)施基金特有屬性，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施基金的詢價(jià)與定價(jià)、戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下和公眾投資者認(rèn)購(gòu)、擴(kuò)募、監(jiān)督管理等進(jìn)行規(guī)范，提升產(chǎn)品發(fā)行效率，推進(jìn)流動(dòng)性建設(shè)。

2、普通投資者如何參與基礎(chǔ)設(shè)施公募REITS?

01 首次購(gòu)買(mǎi)基礎(chǔ)設(shè)施基金前簽署風(fēng)險(xiǎn)揭示書(shū)。

02在譚曉岡看來(lái)參與基礎(chǔ)設(shè)施基金場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購(gòu)的，持有滬深交易所普通股票賬戶或封閉式基金賬戶(統(tǒng)稱(chēng)場(chǎng)內(nèi)證券賬戶)。參與基礎(chǔ)設(shè)施基金場(chǎng)外認(rèn)購(gòu)的，應(yīng)當(dāng)持有開(kāi)放式基金賬戶(簡(jiǎn)稱(chēng)場(chǎng)外基金賬戶)。

03投資者使用場(chǎng)內(nèi)證券賬戶認(rèn)購(gòu)的基金份額，可直接參與交易所場(chǎng)內(nèi)交易;使用場(chǎng)外基金賬戶認(rèn)購(gòu)的，應(yīng)先轉(zhuǎn)托管至場(chǎng)內(nèi)證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)后，參與交易所場(chǎng)內(nèi)交易。

3、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)售，上市與交易

發(fā)售：基礎(chǔ)設(shè)施基金份額的發(fā)售，分為戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下詢價(jià)并定價(jià)、網(wǎng)下配售、公眾投資者認(rèn)購(gòu)等活動(dòng)。

上市與交易：基礎(chǔ)設(shè)施基金交易實(shí)行價(jià)格漲跌幅限制，基礎(chǔ)設(shè)施基金上市首日漲跌幅限制比例為30%，非上市首日漲跌幅限制比例為10%。

價(jià)格變動(dòng)：基礎(chǔ)設(shè)施基金申報(bào)價(jià)格最小變動(dòng)單位為0.001元。

4、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITS上市后重點(diǎn)關(guān)注哪些內(nèi)容?

譚曉岡認(rèn)為公募REITs作為一種新的金融產(chǎn)品，上市后的價(jià)格是由二級(jí)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方共同決定的，如果二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格出現(xiàn)大幅度波動(dòng)，尤其是價(jià)格大幅度上漲至顯著高于公募REITs的內(nèi)在價(jià)值時(shí)，則新進(jìn)入的投資者會(huì)面臨兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看價(jià)格會(huì)向內(nèi)在價(jià)值回歸，因此出現(xiàn)價(jià)格下跌導(dǎo)致投資虧損的風(fēng)險(xiǎn);

因?yàn)閮r(jià)格上漲，使得持有REITs的預(yù)期IRR(內(nèi)部收益率)下降，可能不能滿足投資人的投資收益率要求。當(dāng)然與之對(duì)應(yīng)的，當(dāng)價(jià)格大幅度下跌至明顯偏離內(nèi)在價(jià)值時(shí)，也會(huì)出現(xiàn)投資機(jī)會(huì)。譚曉岡認(rèn)為低價(jià)買(mǎi)入的投資人一方面未來(lái)價(jià)格上漲的時(shí)候可以獲利退出，也可以長(zhǎng)期持有通過(guò)分紅來(lái)獲得不錯(cuò)的持有期收益。

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