在建工程形象進(jìn)度法評(píng)估案例

（圖片來源網(wǎng)絡(luò)）

評(píng)估項(xiàng)目基本情況

項(xiàng)目背景：某項(xiàng)目是山西省重點(diǎn)工程。由山西省發(fā)改委立項(xiàng)備案，規(guī)劃用地1800畝，總投資30億元人民幣。第一期征用土地398畝，總建設(shè)面積38萬m2，總投資11億元；二期規(guī)劃用地1402畝，總建筑面積106萬m2，投資17億元。施工過程中資金短缺，需要銀行貸款。

估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況：估價(jià)對(duì)象坐落于山西省某地，地理位置較好，出行方便，是較理想的商業(yè)區(qū)域。

根據(jù)估價(jià)人員的實(shí)地勘測(cè)及委托方提供的有關(guān)資料，該項(xiàng)目現(xiàn)已完成拆遷補(bǔ)償、紅線內(nèi)的土地平整、紅線外配套、初步準(zhǔn)備、采空區(qū)治理等工作，保稅倉庫及監(jiān)管倉庫已完成土建工程及鋼結(jié)構(gòu)工程，正在進(jìn)行安裝工程的施工。

估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況：本評(píng)估項(xiàng)目占地位于山西省某地。已辦理國(guó)有土地使用證，地類為商業(yè)用地，為出讓用地，使用權(quán)面積為309309m2?，合464畝。土地使用期到2050 年10 月17日。

評(píng)估價(jià)值測(cè)算過程分析

本次估價(jià)依據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和部門規(guī)章進(jìn)行，嚴(yán)格遵守客觀、獨(dú)立、合法、公正、謹(jǐn)慎的原則及估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、替代原則、最高最佳使用原則等技術(shù)性原則。

1)在評(píng)估中，物流園區(qū)建設(shè)是為某公司自身經(jīng)營(yíng)和發(fā)展需要而自建的，評(píng)估標(biāo)的物在市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓機(jī)率小，享受國(guó)家稅收政策，本次評(píng)估在建工程價(jià)值不考慮利稅因素; 在本次抵押資產(chǎn)評(píng)估中，評(píng)估范圍為除土地取得費(fèi)用以外新增在建工程項(xiàng)目，本次評(píng)估在建工程價(jià)值不考慮土地取得費(fèi)用因素。

2)根據(jù)被評(píng)估單位提供的在建工程申報(bào)表，評(píng)估人員通過對(duì)工程施工情況、付款情況及工程完成情況的了解，對(duì)企業(yè)是否按工程進(jìn)度和合同規(guī)定支付工程款等內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)，經(jīng)賬實(shí)核對(duì)后，剔除其中不合理或預(yù)付類支出，扣除實(shí)際完成值超出實(shí)際支出值為評(píng)估值。

3)對(duì)于純費(fèi)用類的在建工程項(xiàng)目，根據(jù)被評(píng)估單位提供的在建工程申報(bào)表，評(píng)估人員通過對(duì)賬薄、原始憑證進(jìn)行核查，了解委評(píng)在建工程前期費(fèi)用項(xiàng)目發(fā)生的性質(zhì)及具體歷史數(shù)據(jù)，根據(jù)項(xiàng)目的具體進(jìn)展?fàn)顩r，核實(shí)所發(fā)生的支付費(fèi)用對(duì)現(xiàn)有工程項(xiàng)目或未來將開工的建設(shè)項(xiàng)目時(shí)必要發(fā)生的或?qū)ξ磥淼乃姓呤欠窬哂袑?shí)際價(jià)值，驗(yàn)證與其關(guān)聯(lián)的資產(chǎn)項(xiàng)目沒有重復(fù)定價(jià)作為評(píng)估價(jià)。

結(jié)論與建議

1)首先要收集整理、調(diào)研與被評(píng)估在建工程相關(guān)的政府批準(zhǔn)文件、施工圖以及施工預(yù)算等與該工程有關(guān)的文件資料，然后明確該項(xiàng)目的名稱和建筑面積，以及該工程結(jié)構(gòu)、預(yù)算、實(shí)際使用費(fèi)用和工程的實(shí)際完成程度等。

2) 評(píng)估人員到現(xiàn)場(chǎng)查勘實(shí)際工程形象進(jìn)度，了解工程有關(guān)情況，檢查工程質(zhì)量。如: 建設(shè)方財(cái)務(wù)支出情況、工程監(jiān)督等情況。

3) 收集有關(guān)法定參數(shù)，綜合分析、科學(xué)測(cè)算確定準(zhǔn)確的工程形象進(jìn)度，確定在建工程價(jià)值。