【評估案例集】國有土地上非住宅房屋征收評估案例
國有土地上非住宅房屋征收評估案例
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評估對象基本情況
北京市四環(huán)內(nèi)某國有土地上房屋征收項目，商業(yè)非住宅總建筑面積3789.5平米，土地總占地面積4413.16平米，具體如下：
技術思路
由于被征收的商業(yè)非住宅屬于成片分布，且相鄰距離較近，均在同一街道，故采用成片非住宅評估技術思路。首先求取非住宅標準房屋市場價格和非住宅標準房屋重置成新價，然后求取非住宅價值。
根據(jù)《19號文》規(guī)定：“非住宅標準房屋是指在被征收非住宅房屋范圍內(nèi)具有類似代表性的房屋，按用途分為商業(yè)、辦公和工業(yè)等類型。非住宅標準房屋選定，應在被征收房屋所在區(qū)域的環(huán)境狀況下，綜合考慮用途、建筑結構、臨街狀況、層高、容積率、建成時間等?！?/p>
根據(jù)被評估非住宅實際情況，除極少數(shù)二層建筑外，均為平房，磚混和少量磚木結構，故選取2號房作為標準房屋，以求取標準房屋市場價格和非住宅標準房屋重置成新價，2號房屋的具體情況：
混合結構平房，石膏吊頂，瓷磚鋪地，鋁合金門窗，外包木護墻。
估價對象為商業(yè)非住宅，地處較繁華地段，故標準房屋市場價格的采用比較法和收益法求取，標準房屋重置成新價采用《北京市房屋重置成新價評估技術標準》測算，經(jīng)測算，結果如下（過程略）：
標準房屋市場價格：45004元/平方米；
標準房屋重置成新價：1103元/平方米。
求取成片非住宅房屋價值：
根據(jù)上述公式并結合本項目實際情況，確定具體因素修正系數(shù)，主要是容積率修正系數(shù)和樓層、臨街修正，見下表：
▲表1：成片非住宅容積率修正系數(shù)參考表
▲表2：成片非住宅樓層和臨街狀況修正系數(shù)參考表
▲根據(jù)公式求取成片非住宅房屋市場價值：
▲求取結果見下表：
注：被征收房屋的重置成新價根據(jù)《北京市房屋重置成新價評估技術標準》據(jù)實測算
分析思考
通過上述過程，筆者有如下認識：
（一）與成片住宅標準房屋選定標準不同，非住宅標準房屋應以區(qū)域內(nèi)有代表性的房屋為標準，是真實存在的非住宅房屋，而不是像成片住宅模擬重建的住宅，因此在選定標準房屋的過程中，應注重代表性和典型性，綜合考慮臨街狀況、容積率等影響因素，避免標準房屋與成片非住宅的差別過大；
（二）因為非住宅標準房屋與成片住宅不同，容積率修正系數(shù)也不能簡單按照成片住宅進行修正，而應該根據(jù)標準房屋的容積率結合被征收非住宅房屋的實際容積率，采用插值法求取被評估房屋的容積率修正系數(shù)；
（三）非住宅的修正系數(shù)不包括朝向，主要是因為對于非住宅，朝向幾乎不會造成對價值的影響；而樓層對商業(yè)的影響較大，辦公和工業(yè)的影響較??；
（四）成片非住宅標準房屋市場價格的求取仍舊是依據(jù)傳統(tǒng)方法，所以對估價師而言，掌握《房地產(chǎn)估價規(guī)范》仍舊是從業(yè)的根本。
綜上所述，國有土地上非住宅評估與住宅不盡完全相同，應根據(jù)具體的非住宅性質，選取恰當?shù)募夹g思路，最終客觀、公正地評估被征收房屋。
文章來源：華信薈（更多內(nèi)容可轉文末“閱讀原文”?）
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