編者按：信托、基金、AMC 等非銀機(jī)構(gòu)，多年來(lái)一直隱身房企背后，扮演 " 金主 " 角色。" 三道紅線 " 之下，降負(fù)債、拓融資，成為房企當(dāng)務(wù)之急，投資機(jī)構(gòu)也在伺機(jī)掘金。就此，焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)特別推出《魅影》系列，穿透房企融資表象，照見(jiàn)金主隱秘身影。

作者 | 王澤紅

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

作為四川第二家上市房企，領(lǐng)地控股（06999.HK）的融資渠道中，充斥著信托的身影，就如另一家川系房企藍(lán)光發(fā)展一樣。

四川信托，中誠(chéng)信托，中鐵信托、五礦國(guó)際信托以及中融國(guó)際信托等金融機(jī)構(gòu)，都是領(lǐng)地控股的金主。在過(guò)去的發(fā)展中，通過(guò)他們的輸血，領(lǐng)地控股不斷補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金，維系著自己的市場(chǎng)份額和擴(kuò)張步伐。

信托機(jī)構(gòu)的身影，分散隱身在各個(gè)項(xiàng)目公司中，以股權(quán)投資或者債權(quán)投資的形式存在。 以中融國(guó)際信托為例，于2020年6月和11月先后入股領(lǐng)地控股旗下兩家全資子公司，持有其49%股份。

隨之兩家公司注冊(cè)資本增加，“武漢領(lǐng)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”由2000萬(wàn)元增加到3922萬(wàn)元，“成都港基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”從4258萬(wàn)元增至8348.5萬(wàn)元。同時(shí)，領(lǐng)地控股將持有兩家公司51%股權(quán)全部質(zhì)押于中融國(guó)際信托。

這樣的操作的在地產(chǎn)領(lǐng)域很常見(jiàn)，讓信托入股子公司、聯(lián)營(yíng)或合營(yíng)公司，可以實(shí)現(xiàn)房企的融資需求。大部分信托資金通過(guò)信托貸款或者帶回購(gòu)條款的股權(quán)融資投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，主要是參與地產(chǎn)項(xiàng)目“招拍掛”拿地階段、前期工程階段和工程項(xiàng)目施工階段。

這在領(lǐng)地控股也有所體現(xiàn)，2019年4月，民生信托與其達(dá)成100億規(guī)模戰(zhàn)略合作，通過(guò)投貸聯(lián)動(dòng)等多種方式進(jìn)行合作。兩個(gè)月后，民生信托發(fā)行一只規(guī)模為4160萬(wàn)元的信托產(chǎn)品，期限12個(gè)月，最高年化成本8.8%。

這筆信托產(chǎn)品的融資對(duì)象是領(lǐng)地溪山蘭臺(tái)項(xiàng)目，由領(lǐng)地控股旗下成都悅航房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)。

相比于此，領(lǐng)地瀾山項(xiàng)目的情形更為典型。該項(xiàng)目由領(lǐng)地控股旗下“樂(lè)山華瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”開(kāi)發(fā)，為了籌措項(xiàng)目建設(shè)資金，領(lǐng)地控股于2018年發(fā)起樂(lè)山項(xiàng)目股權(quán)投資計(jì)劃，引入四川信托。

四川信托發(fā)行一只規(guī)模為2.2億元信托產(chǎn)品，以1.63億元向“樂(lè)山華瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”增資并持股67.08%，剩余資金計(jì)入資本公積，用于領(lǐng)地瀾山項(xiàng)目建設(shè)。一年之后，四川信托撤出該項(xiàng)目，“樂(lè)山華瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”又重新由領(lǐng)地控股絕對(duì)掌控。

信托身影進(jìn)進(jìn)出出的背后，從某種意義上來(lái)講，見(jiàn)證了領(lǐng)地控股項(xiàng)目一次次從開(kāi)建到完工的循環(huán)過(guò)程。四川信托是與領(lǐng)地控股合作較為頻繁的信托機(jī)構(gòu)之一，其他還包括中鐵信托、中融國(guó)際信托等。

截至2020年5月31日，領(lǐng)地控股共有20項(xiàng)非銀借款未償還，包括信托機(jī)構(gòu)、資管公司及其他金融機(jī)構(gòu)。此后三個(gè)月內(nèi)，領(lǐng)地先后償還過(guò)三項(xiàng)信托借款，但卻迅速與其訂立三項(xiàng)新的信托融資安排，20項(xiàng)信托及其他融資并未減少。

信托融資，在領(lǐng)地控股融資渠道中的重要程度可見(jiàn)一斑。與銀行借款相比，這種融資方式雖然在獲取方式、審批流程及還款要求方面更為靈活，但是相對(duì)應(yīng)的融資成本更高。

在領(lǐng)地控股尚未償還的20項(xiàng)信托及其他融資借款中，大多數(shù)利率水平介于12%~13%之間，遠(yuǎn)高于銀行借款。受此影響，其總借款的加權(quán)平均實(shí)際利率已由2017年的6.4%增長(zhǎng)至2020年5月底的9.2%。

融資成本的持續(xù)走高，信托融資占比過(guò)高是關(guān)鍵。截至2020年8月底，領(lǐng)地控股信托及其他融資借款本金余額約57.51億元，占據(jù)同期借款總額133.82億元的43%。

信托融資通道，越來(lái)越成為領(lǐng)地控股輸血的“主動(dòng)脈”。

除信托類(lèi)金融機(jī)構(gòu)外，向第三方公司貸款也是領(lǐng)地的一種融資方式。自2020年5月31日起截至2020年8月31日，領(lǐng)地控股已經(jīng)與兩家第三方公司訂立了兩份貸款協(xié)議。其中一家的貸款利率為8 %，另一家為13%。