編輯 | 于斌

出品 | 潮起網(wǎng)「于見專欄」

提到融創(chuàng)，吃瓜群眾對于它最多的印象莫過于孫宏斌大手筆的“買買買”動(dòng)作了?？陀^來說，正是由于融創(chuàng)過去的那些并購、收購動(dòng)作，它才得以發(fā)展到如今的規(guī)模和影響力。

2010年以前，融創(chuàng)在中國房地產(chǎn)市場的存在感并不太強(qiáng)，在房企規(guī)模排名中也都在幾十名開外，其公司影響力更多集中在某些特定地區(qū)。但從2010年之后，隨著融創(chuàng)不斷開啟大手筆并購動(dòng)作，公司開始邁向中國前三的頭部房企之路。

根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，在2010年到2014年期間，融創(chuàng)公開的并購金額就將近三百億元人民幣。2016年，融創(chuàng)并購包含萬達(dá)文旅在內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目，僅萬達(dá)文旅的并購動(dòng)作就花了五百多億元。此后，收購陽光100、新湖中寶、環(huán)球世紀(jì)、時(shí)代環(huán)球，牽手彰泰，被傳將要收購藍(lán)光部分股權(quán)、收購協(xié)信...一直到2021年，關(guān)于融創(chuàng)的并購動(dòng)作都不絕于耳。

不過眾所周知的是，今年以來，隨著房地產(chǎn)市場大環(huán)境面臨強(qiáng)監(jiān)管，眾多頭部房企都開啟了降速、降杠桿的步伐，在這種行業(yè)不利的大背景下，融創(chuàng)當(dāng)然也不能例外?？蓡栴}在于，一直通過“買買買”強(qiáng)化自身行業(yè)地位的融創(chuàng)如果在今后一段時(shí)間里不再“大氣”，它還能繼續(xù)保持快速的增長態(tài)勢嗎？

負(fù)債壓力之下，融創(chuàng)不再“買買買”

據(jù)悉，在今年中旬，孫宏斌特地向投資者強(qiáng)調(diào)了目前公司將沒法開啟并購動(dòng)作，而深究一向喜歡抄底買買買的融創(chuàng)為什么會(huì)如此，房地產(chǎn)企業(yè)“三道紅線”下的債務(wù)壓力是核心原因。

在自身負(fù)債都急需降低的情況下，融創(chuàng)如若繼續(xù)開啟并購動(dòng)作，那么就要并入被收購企業(yè)的相關(guān)債務(wù)，這明顯會(huì)加劇公司的負(fù)債壓力。

根據(jù)年中財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，在今年上半年，融創(chuàng)雖然經(jīng)歷了兩年多的債務(wù)優(yōu)化，但仍然還沒有實(shí)現(xiàn)三道紅線全綠。截至今年年中，融創(chuàng)公司的凈負(fù)債率超過86%，現(xiàn)金短債比大概是1.11，資產(chǎn)負(fù)債率是76%左右。

所謂“三道紅線”，指的是針對所有的房地產(chǎn)開發(fā)商所劃出的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，分別是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1。

如果房企全部踩中了這“三道紅線”，那將被歸為紅色檔，其后果就是有息負(fù)債規(guī)模不得增加。如果只踩中“兩道紅線”，則將被歸為橙色檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%。如果只踩中“一道紅線”，那就被歸為黃色檔，有息債務(wù)規(guī)模年增速將擴(kuò)寬至10%；對于一道都沒踩中的房企，則被歸為綠色檔，有息債務(wù)規(guī)模年增速可放寬至15%。

可見，目前融創(chuàng)仍然在紅色檔“掙扎”，債務(wù)壓力十分巨大，這十分不利于公司未來長久的發(fā)展。

當(dāng)然，相比公司2019年高達(dá)172%的凈負(fù)債率，目前融創(chuàng)在降負(fù)債層面已經(jīng)做到了不錯(cuò)的成績，只是融創(chuàng)的規(guī)模體量在那，它想要真正實(shí)現(xiàn)負(fù)債水平表現(xiàn)優(yōu)異的話，還有很長的一段路要走。

為什么融創(chuàng)的負(fù)債水平始終居高不下呢？這與此前公司一直采取的并購動(dòng)作不無關(guān)系，從借貸總額這項(xiàng)指標(biāo)上來看，從2019年到近期，融創(chuàng)的借貸總額始終處于三千億元人民幣的量級沒有下降，這不得不說是此前買買買動(dòng)作的“殘留”。

那么大的債務(wù)壓力之下，融創(chuàng)不得不停止“買買買”，對于公司來說，它目前最大的問題不再是擴(kuò)展和發(fā)展，而是如何盡快降低公司各項(xiàng)負(fù)債水平，滿足相關(guān)政策監(jiān)管的要求，給房企做好一個(gè)良性發(fā)展的示范帶頭。

未來該怎么發(fā)展？

事實(shí)上，不管是對于融創(chuàng)還是對于其它頭部房企來說，房地產(chǎn)市場目前的日子都不會(huì)太好過，這并不是融創(chuàng)的個(gè)別問題。對于房企來說，重要的是如何在房地產(chǎn)行業(yè)全面收緊的大環(huán)境下找到全新的發(fā)展思路，讓企業(yè)穩(wěn)中求進(jìn)。

目前，融創(chuàng)方面已經(jīng)給公司的未來發(fā)展提出了被總結(jié)為“更安全、更從容、更長期、更有價(jià)值”的全新發(fā)展戰(zhàn)略，不過，在戰(zhàn)略性放棄擅長的并購擴(kuò)張路線之后，融創(chuàng)能否在新的發(fā)展路線下取得快速成長還是個(gè)未知數(shù)。

不過可以肯定的是，從目前融創(chuàng)已經(jīng)公布的各項(xiàng)戰(zhàn)略目標(biāo)上來看，它在此后一段時(shí)間里肯定會(huì)像其它房企一樣降速，在降速、降負(fù)債的同時(shí)如何穩(wěn)固自身的行業(yè)地位，這可能才是考驗(yàn)融創(chuàng)的最大問題。

據(jù)悉，目前融創(chuàng)方面的首要發(fā)展目標(biāo)就是降低公司融資成本，為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，它必須要降負(fù)債，所以在未來拿地策略上必然是不會(huì)再那么大手筆。相關(guān)數(shù)據(jù)也表明，近年來融創(chuàng)在買地上的投入越來越小，過去的2020年融創(chuàng)拿地總額也只有八百億元人民幣。

此外，在銷售規(guī)模上，融創(chuàng)也同樣計(jì)劃降速，雖然在今年上半年仍然實(shí)現(xiàn)了不錯(cuò)的銷售業(yè)績，但按照融創(chuàng)方面自己的說法，2021年下半年的房地產(chǎn)市場銷售壓力會(huì)比較大，為了改善負(fù)債情況，“如果需要降規(guī)模的，也會(huì)降規(guī)?！?。

根據(jù)最新發(fā)布的融創(chuàng)2021年上半年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)在今年上半年實(shí)現(xiàn)了超過958億元人民幣的收入，同比增幅近24%；毛利近200億元人民幣，同比增長超過12%；核心凈利潤超過131億元人民幣，同比與去年相比基本沒變。

可見，在房地產(chǎn)市場環(huán)境不利的環(huán)境下，融創(chuàng)也出現(xiàn)了“增收不增利”的情況，這將還會(huì)考驗(yàn)公司長期的盈利能力。

綜合來看，融創(chuàng)公司目前的基本面還是保持著不錯(cuò)的發(fā)展態(tài)勢，只是基于歷史遺留債務(wù)問題及行業(yè)大環(huán)境影響，公司未來發(fā)展壓力不小。未來它如果想要謀求突破的話，還有很多問題需要去解決。行業(yè)變局之下，即便是融創(chuàng)這樣的頭部房企也不能放松警惕。