事情起因于一次來電。

康海華依舊記得，那是2020年初的一天，康橋資本CEO傅唯給他打來電話——旗下一家孵化企業(yè)計劃斥資1億美元購地蓋廠房和研發(fā)中心，這件事在康橋資本內(nèi)部引發(fā)了思考——

一家處在快速發(fā)展階段的生物醫(yī)藥企業(yè)，其更多的資金應該用在藥物研發(fā)和產(chǎn)品商業(yè)化等主營業(yè)務上，一旦大量的資金砸在重資產(chǎn)上，必然會減少對主營業(yè)務的資本投資，企業(yè)的資本效率就下降了，進而會影響企業(yè)的發(fā)展，而康橋作為孵化企業(yè)的大股東，應該

幫公司實現(xiàn)資金使用效率的最大化和公司長期價值的最大化。

交流中，在不動產(chǎn)行業(yè)深耕多年的康海華提出了成立一家專注與服務醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)的不動產(chǎn)基礎設施平臺的想法，幫助生命科學企業(yè)優(yōu)化資本結構和提升運營效率，進而提升企業(yè)價值。就這樣，在中國人口老齡化加劇，以及中國生命科學產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的大趨勢下，康橋醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)設施平臺（簡稱：CBC HIP）應運而生。

短短三年，CBC HIP已經(jīng)在中國領先的生命科學城市上海、北京和蘇州投資開發(fā)了4座生命科學產(chǎn)業(yè)園，總建筑面積約為52萬平方米；還引來了中東財團的出資——近日，CBC HIP宣布旗下第一支中國生命科學產(chǎn)業(yè)設施基金（簡稱：CLSRA Venture I）在拿到APG和CBC Group的首輪5億美元后，成功完成了第二輪關賬。

這一次，中東主權財富基金

穆巴達拉投資公司成為CBC HIP的新晉LP

，出資了3億美元。CBC HIP首席執(zhí)行官康海華向投資界透露，當前團隊還在與來自亞洲和中東的多家大型機構投資者積極洽談中，預計將于2024年第一季度完成最終關賬。

康橋醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)設施平臺CEO 康海華

醫(yī)療圈一筆罕見募資

中東財團為什么投

其實，在美國市場已經(jīng)有30年相對成熟的生命科學產(chǎn)業(yè)不動產(chǎn)基礎設施的業(yè)務模式，美國領先的前20家Big Pharma和醫(yī)療器械和技術領域的企業(yè)都在使用這樣的專業(yè)平臺的不動產(chǎn)解決方案來賦能自身的主營業(yè)務，只是在2020年中國還沒有專業(yè)專注和成熟的獨立平臺在這做件事情。

正式啟動CBC HIP之前，康橋團隊曾浸入市場進行廣泛深度調(diào)研，發(fā)現(xiàn)不管是康橋資本的被投企業(yè)還是市場中的其他生命科學企業(yè)都在基礎設施層面有著相當大的需求，尤其是優(yōu)質(zhì)的生命科學產(chǎn)業(yè)園等。

就這樣，康橋推出了專業(yè)的醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)設施平臺，其核心定位就是幫生命科學企業(yè)提供從不動產(chǎn)基礎設施資本、開發(fā)建設、到運營管理的一攬子、多元化且全生命周期的重資產(chǎn)解決方案，主要策略包括針對新增空間載體需求的可供即時租賃的Best-in-class命科學產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資開發(fā)和定制化開發(fā)，以及為企業(yè)的存量重資產(chǎn)提供流動性和優(yōu)化資本結構的售后回租。

脫胎于專注醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)投資的資產(chǎn)管理公司-康橋資本，CBC HIP正在逐步成為基于產(chǎn)業(yè)載體的生命科學產(chǎn)業(yè)生態(tài)建立者，通過長期的資本和專業(yè)的能力，不僅幫助生命科學企業(yè)用更少的資本和精力“筑“更好的“巢”，還通過已經(jīng)建立的跟政府的緊密合作關系為企業(yè)提供更優(yōu)化的落地方案和持續(xù)發(fā)展的資源支持來“引鳳”，并最終通過生態(tài)圈的資源賦能并

“成就”企業(yè)和當?shù)卣亩讨虚L期的經(jīng)濟發(fā)展和社會影響力。

伴隨這一次穆巴達拉的加入，康橋醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)設施平臺的首個生命科學產(chǎn)業(yè)不動產(chǎn)基礎設施基金規(guī)模擴大至8.75億美元，成為中國最大的第三方生命科學產(chǎn)業(yè)平臺。

中東主權財富基金投向中國醫(yī)療地產(chǎn)頗有風向標意味，這被認為是海外機構投資者參與中國不斷增長的醫(yī)療健康市場的一種新方式。

穆巴達拉投資公司亞太及德國、奧地利和瑞士地區(qū)負責人Matthias Neuling表示：“我們對中國生命科學不動產(chǎn)基礎設施的增長潛力充滿信心，

該行業(yè)受益于強勁的市場基本面、人口趨勢和政府支持

。我們很高興能夠加入CBC HIP和APG，并期待著幫助建立中國卓越的生命科學不動產(chǎn)基礎設施的投資組合?！?/p>

3年4座生命科學產(chǎn)業(yè)園

賦能生命科學企業(yè)

起步剛三年，CBC HIP的速度讓人驚嘆。

根據(jù)官方資料，截至目前，CBC HIP已在上海、北京和蘇州投資開發(fā)了總建筑面積約為52萬平方米的生命科學產(chǎn)業(yè)設施，即北京大興藥谷一號產(chǎn)業(yè)園、北京昌平生命谷國際精準醫(yī)學產(chǎn)業(yè)園、蘇州康梧生命健康產(chǎn)業(yè)園，以及位于上海的康墣青浦生命科學產(chǎn)業(yè)園的四大醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)設施，覆蓋包括研發(fā)實驗室、小試、中試和大型商業(yè)化生產(chǎn)基地以及總部辦公等各種類型的產(chǎn)業(yè)空間載體。

其中，康梧生命健康產(chǎn)業(yè)園是CLSRA Venture I在今年7月完成的首個蘇州生命科學產(chǎn)業(yè)設施項目的投資。該項目位于吳中生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，是一個快速發(fā)展的生命科學產(chǎn)業(yè)集群。項目竣工后，可以為生命科學企業(yè)提供超過11萬平方米的一流的綜合生命科學產(chǎn)業(yè)設施，具備靈活性，可同時滿足生命科學企業(yè)的研發(fā)和生產(chǎn)需求。

具體運營中，CBC HIP不僅提供建筑的核心和外殼，也可以提供一站式的爭對企業(yè)內(nèi)部空間的專業(yè)服務，包括工藝流程設計、潔凈室和潔凈工廠設計、GMP認證等，

以幫助提高租戶的運營效率

。

康海華透露，目前CBC HIP大約一半的租戶是生物醫(yī)藥和技術公司，30%-35%的租戶是醫(yī)療器械和技術公司，剩下的是其他泛大健康領域的企業(yè)。這里既有國內(nèi)企業(yè)，也有國際企業(yè)，“我們的產(chǎn)業(yè)設施主要針對更成熟的公司，但也會為早期公司分配一些孵化器空間，幫助這些企業(yè)成長，這些優(yōu)秀的早期公司成長后，未來就可能會是我們的大租戶?！?/p>

這不只是簡單的房地產(chǎn)生意。

在康海華看來，CBC HIP更寶貴的意義在于賦能生命科學企業(yè)。基于康橋資本多年來親自下場孵化、投資與運營的踐行，他們深知生命科學企業(yè)成長中的痛點，從而為企業(yè)帶來更多實實在在的幫助和賦能。

對于企業(yè)新增的空間載體需求，CBC HIP可以為企業(yè)提供兩種方案：

企業(yè)可以選擇租賃CBC HIP旗下投資開發(fā)的各類優(yōu)質(zhì)載體，滿足企業(yè)前期研發(fā)、中試生產(chǎn)、商業(yè)化生產(chǎn)基地、總部辦公等多元空間需求。旗下園區(qū)的整體運營將由CBC HIP進行一體化管理，確保園區(qū)運營的高效性及協(xié)同性，同時園區(qū)提供產(chǎn)業(yè)資源對接、政策咨詢、工程服務等全方位增值服務，以幫助企業(yè)提升運營效率、賦能企業(yè)落地創(chuàng)新成果。

若企業(yè)需要個性化的物業(yè)，CBC HIP可為企業(yè)的提供定制開發(fā)的資本以及開發(fā)服務方案，并由專業(yè)的團隊幫助企業(yè)建設實施，企業(yè)則可以在不消耗大量資金支出的情況下獲得適合其工藝與產(chǎn)品需求以及企業(yè)形象的空間載體。

對于企業(yè)的現(xiàn)有資產(chǎn)，CBC HIP則可以通過售后返租的模式進行合作：

企業(yè)可以通過出售資產(chǎn)負債表上的研發(fā)生產(chǎn)不動產(chǎn)基礎設施給CBC HIP，CBC HIP再長期的租回給企業(yè)。通過這樣的解決方案，企業(yè)就可以在不改變現(xiàn)有運營的情況下優(yōu)化其資本結構，通過出售重資產(chǎn)所回收的資金可以投入到研發(fā)生產(chǎn)或者產(chǎn)品、管線的戰(zhàn)略性并購中，助力企業(yè)的主營業(yè)務發(fā)展。

另外，生命科學公司往往需要提前規(guī)劃其未來的空間載體需求。以臨床階段為例，當企業(yè)進入臨床一期，一般需要提前12個月左右規(guī)劃小試和中試車間的安排；在臨床二期取得實質(zhì)進展后，企業(yè)則需要提前2年左右開始規(guī)劃商業(yè)化生產(chǎn)設施，CBC HIP可以通過專業(yè)團隊協(xié)助企業(yè)提前布局謀劃好不動產(chǎn)策略來配合主營業(yè)務的發(fā)展，而企業(yè)無需自建不動產(chǎn)基礎設施的團隊從而提升運營效率。

最后，企業(yè)入駐到康橋的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，即

走進了康橋資本生命科學生態(tài)圈

，可嫁接康橋資本企業(yè)發(fā)展的全面解決方案，獲取人才招募、資本市場、臨床資源、政府關系等領域的資源和經(jīng)驗。

作為一家專注醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)的市場化基礎設施平臺，CBC HIP在地方與產(chǎn)業(yè)之間架起了一座高效的橋梁，進一步推動了城市產(chǎn)業(yè)的更新，

幫助地方政府引進優(yōu)質(zhì)企業(yè)落地和專業(yè)人才與外商投資

，協(xié)助當?shù)卣蛟旆袭數(shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展的生命科學產(chǎn)業(yè)集群和生態(tài)，創(chuàng)造長期的經(jīng)濟和社會效益。

比如今年6月升級改造揭幕的康橋“藥谷一號”——康橋醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)設施平臺投資入股的第一個項目，位于北京大興生物醫(yī)藥基地。目前，園區(qū)已入駐近20家生命科學企業(yè)，包括四家上市公司。

2022年，康橋“藥谷一號”中18家生命科學企業(yè)在北京大興

創(chuàng)造了60億元產(chǎn)值，產(chǎn)生超5億元的稅收

，貢獻了接近7000萬美元的實繳FDI（外商直接投資）。這些數(shù)字都是康橋積極參與并拉動地方經(jīng)濟發(fā)展的真實寫照。

難而正確的事

重倉中國醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)

筑巢引鳳，這件事在國內(nèi)相對冷門，實操起來更是繁雜。尤其是生命科學行業(yè)，運營中的每個環(huán)節(jié)都比標準的工業(yè)園區(qū)要更復雜，需要理解生命科學企業(yè)的工藝流程和日常運營進而提供更加user-friendly的產(chǎn)業(yè)基礎設施來幫助企業(yè)提升運營效率。正因如此，目前國內(nèi)真正專注在此的人并不多。

踏入“無人之境”，CBC HIP背后站著一支專業(yè)且有經(jīng)驗的隊伍。據(jù)了解，CBC HIP平臺目前有55人，擁有投資、開發(fā)、招商、運營管理和基金管理等各個方面的團隊，是中國該領域最大、也是最全面的團隊。

他們中匯聚了優(yōu)秀的行業(yè)專家，曾先后為70多家中國和全球頭部的生命科學企業(yè)提供產(chǎn)業(yè)設施服務，成功交付了超過100個復雜的生命科學產(chǎn)業(yè)設施項目，總體規(guī)劃和設計了超過1000萬平方米的生命科學產(chǎn)業(yè)設施，經(jīng)驗豐富。

在康橋?qū)I(yè)團隊的協(xié)助下，

企業(yè)無需自建工程團隊

，團隊可為生命科學企業(yè)提供從工藝流程設計、采購、項目管理到驗證交付的點到點的全流程服務，幫助企業(yè)按時、按預算、高質(zhì)量完成各類基礎設施的開發(fā)建設，避免工程逾期和成本超支，提高企業(yè)發(fā)展的運營效率。

自創(chuàng)建起，這支隊伍就堅定一個共識——長期認真為中國醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)賦能。

“中國目前是第二大醫(yī)療保健市場，十年左右后將成為世界上最大的醫(yī)療保健行業(yè)?！笨岛ＨA表示，其中最根本的是人口老齡化。如今，中國約有2.8億60歲以上的人口，10年后這一數(shù)字將增至4億，超過美國的總人口，而這期間將釋放巨大的潛力和機會。

如今，CBC HIP正在穩(wěn)健前進?？岛ＨA透露，接下來，團隊將繼續(xù)通過投資開發(fā)Best-in-class的生命科學產(chǎn)業(yè)設施，為企業(yè)提供一站式的重資產(chǎn)解決方案，優(yōu)化企業(yè)的資本結構和提升運營效率，從而賦能生命科學企業(yè)能夠為全球規(guī)模最大的老齡化人口提供優(yōu)質(zhì)又可負擔的醫(yī)療產(chǎn)品和服務。

他們也看到廣州、杭州以及中國西部和中部大城市成都和武漢的潛力。例如，上海一家成長中的生命科學公司將把成都作為向中國西部拓展業(yè)務的基地；同樣地，武漢也是為中國中部約2億人口提供服務的基地。

與此同時，CBC HIP也捕捉到了中國生命科學企業(yè)出海的趨勢。作為生命科學企業(yè)最堅定的伙伴之一，康橋資本已經(jīng)在韓國、日本、新加坡等海外市場有了投資與布局，其所積累的生態(tài)資源給予了CBC HIP先發(fā)優(yōu)勢。

如此種種，將是CBC HIP未來可能重點開發(fā)的方向。

路漫漫其修遠兮。這些年來，康橋資本扎根中國醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)，打破常規(guī)，走出了一條別樣于其他醫(yī)療GP的獨特路徑——一個集聚控股型基金、固收類基金、信貸基金及不動產(chǎn)基金的綜合性平臺。

作為康橋生態(tài)里的重要支線，如今康橋醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)設施平臺也正逐步壯大，他們將繼續(xù)通過賦能中國醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)，躬身入局——埋頭做著難而正確的事。