2023以來，資本市場(chǎng)開始活躍起來。除了港股、中概股上市喜訊頻傳之外，一些此前曾被傳出有上市計(jì)劃的企業(yè)再被傳出IPO的消息。自如便是其中一家。

盡管自如官方對(duì)這一消息給出“不予置評(píng)”的回應(yīng)，但客觀而言，自如再傳IPO為長租行業(yè)帶來了更多期待，整體來看主要集中在以下兩個(gè)方面——

一是自如一路走來已有十余年光景，如今已成為擁有百萬間的國內(nèi)最大的長租機(jī)構(gòu)，即便放在全球范圍這一量級(jí)也是世界TOP級(jí)的。

加之自如開始轉(zhuǎn)型做“增益租”新模式，擺脫“二房東”形象，以及布局家服、家裝等更加細(xì)分的領(lǐng)域，這些都在重塑了市場(chǎng)對(duì)于自如、甚至是整個(gè)長租行業(yè)的價(jià)值判斷。

無論在哪個(gè)賽道之中，只有坐在“頭把交椅”位置上的企業(yè)率先實(shí)現(xiàn)上市，才能更好地定義這一賽道最新的估值邏輯。

另一種則體現(xiàn)在時(shí)代機(jī)遇層面。如果能夠借以2023年開年資本市場(chǎng)熱火重燃之機(jī)實(shí)現(xiàn)上市，對(duì)于企業(yè)和行業(yè)而言，其實(shí)也算是恰逢其時(shí)。

2019年10月自如CEO熊林在回應(yīng)當(dāng)時(shí)的上市傳言時(shí)曾說，“IPO就像把自己的成果拿出來，讓更多人的去評(píng)判，未來這些人要和你共享利益同時(shí)也要共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。因此只有自如的各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)得更好、只有自如的品質(zhì)與服務(wù)更好，才會(huì)去考慮IPO。”

那么三年多后，經(jīng)歷了疫情及多家同行暴雷后，自如是否已經(jīng)變得更好。

畢竟一家企業(yè)IPO后，未來并不會(huì)因此而輕松下來，站在一個(gè)新的起跑線上，企業(yè)和所處行業(yè)除了要接受消費(fèi)市場(chǎng)的體驗(yàn)反饋，還要接受資本市場(chǎng)嚴(yán)苛的經(jīng)營考量。

【自如近兩年都在做什么？】

自2019年起，行業(yè)上就有關(guān)于自如將要啟動(dòng)IPO的傳聞，坦白講，任何一家企業(yè)都不會(huì)拒絕在合適的時(shí)機(jī)完成上市這樣一個(gè)躍遷。畢竟，“商業(yè)是最大的慈善”，有錢、有資源才能推動(dòng)自身能力的進(jìn)化，才能引領(lǐng)行業(yè)創(chuàng)造出更大的想象空間和社會(huì)價(jià)值。

過去幾年，自如對(duì)自身最大的“進(jìn)化“無疑是2021年1月推出的“增益租”新模式。

生存場(chǎng)內(nèi)，不進(jìn)則退。保持現(xiàn)狀無異于“坐吃山空”，但戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型也并非沒有種種風(fēng)險(xiǎn)。相較于之前的“省心租”模式，“增益租”的核心則在于“產(chǎn)品化+管理服務(wù)的房屋資產(chǎn)管理”——

在這個(gè)模式下，自如扮演了一個(gè)資產(chǎn)管理的角色，業(yè)主需要為自己的房屋改造升級(jí)承擔(dān)費(fèi)用，全程參與其房產(chǎn)改造、驗(yàn)收等環(huán)節(jié)之中。

與此同時(shí)，房產(chǎn)改造驗(yàn)收成功后，自如不再賺房租差價(jià)，不管是否有租客入住，自如都會(huì)向業(yè)主支付至少80%保底收益，超過部分再以資產(chǎn)管理者的身份參與收益分成。

這個(gè)模式在剛推出的時(shí)候震驚了行業(yè)，要讓業(yè)主自己掏錢為出租的房屋做升級(jí)改造，難度相當(dāng)大。

即使在自如內(nèi)部也遇到不小的阻力，過去與業(yè)主只需要談好一個(gè)收房價(jià)格即可，而新模式下需要業(yè)主同時(shí)認(rèn)可“裝修”和“委托出租”兩個(gè)方案，前者需要比傳統(tǒng)裝修公司更具競(jìng)爭(zhēng)力，后者需要滿足業(yè)主對(duì)穩(wěn)健收益的期待。

熊林在去年年底接受媒體采訪時(shí)也直言，當(dāng)時(shí)遭遇的挑戰(zhàn)超過了他的預(yù)期，現(xiàn)在回想起來有點(diǎn)“向死而生”的感覺。

但這一模式轉(zhuǎn)變的成功，為自如度過疫情三年，持續(xù)提升運(yùn)營的房屋資產(chǎn)價(jià)值創(chuàng)造了條件，也幫助自如完成了專業(yè)資產(chǎn)管理模式的升級(jí)。

目前自如新收的房源已經(jīng)全部采用增益租模式了，截至2022年底，增益租2022年全年委托量同比增長50%。

【新商業(yè)價(jià)值何以判斷？】

暫且拋開自如IPO傳聞?wù)婕俨徽?，就企業(yè)“底色”這一角度來看，應(yīng)該如何更清晰地辨識(shí)出一家企業(yè)具有多少“含金量”和投資價(jià)值呢？大致有以下幾個(gè)通用型的“方法論”。

其一，是否能創(chuàng)造更大的社會(huì)價(jià)值。

一家企業(yè)之所以長盛不衰，背后原因指向于是否能為社會(huì)創(chuàng)造出更大的價(jià)值。縱觀現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展史，不難得出這樣一個(gè)結(jié)論：

企業(yè)只有錨定及深耕某一用戶群體，持續(xù)獲取用戶更深層次需求，或是潛移默化的需求躍遷，才有可能持續(xù)創(chuàng)新和創(chuàng)造價(jià)值。

從10年前的粗放模式到今天逐步專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化，相比于其他產(chǎn)業(yè)，租房市場(chǎng)這10余年來有了突破性的進(jìn)步。不可否認(rèn)，自如作為專業(yè)化租賃企業(yè)龍頭，一直試圖在用商業(yè)之力做出創(chuàng)新應(yīng)對(duì)，多次率先于行業(yè)提出新模式，為業(yè)主和租客在解決資產(chǎn)和住房問題上穿針引線。

特別是，前期背靠鏈家內(nèi)部創(chuàng)業(yè)而沒有過度依靠資本拔苗助長也取得了足夠大的規(guī)模，后期也在錘煉自己經(jīng)營水平，站在資本大門的門口，相比行業(yè)內(nèi)外眾多“流血上市”的企業(yè)而言，財(cái)務(wù)健康穩(wěn)健、造血能力也可的自如，顯然更值得被期待。

其二，是否已具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)。

互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的經(jīng)營邏輯主要就是“規(guī)模效應(yīng)”，如果一家企業(yè)不具備一定規(guī)模的客戶數(shù)量、業(yè)務(wù)/服務(wù)覆蓋等這些基礎(chǔ)指標(biāo)，那所謂發(fā)展就是“無本之源”。

自如目前的房源規(guī)模已近100萬間，這個(gè)體量不僅是國內(nèi)最大的長租機(jī)構(gòu)，在國際上同樣也排在世界級(jí)序列的第一陣營。規(guī)模之下，能夠?qū)⒎菢?biāo)的房子通過標(biāo)準(zhǔn)化打造成產(chǎn)品。僅“規(guī)?！?“標(biāo)準(zhǔn)化”兩大能力就已經(jīng)能講出不錯(cuò)的故事。

不過也要看到，前端的“100萬間”數(shù)字背后，還需要平臺(tái)方擁有強(qiáng)大的運(yùn)營能力、管理工具等多種支撐，才能將業(yè)主和租客兩端的需求、矛盾快速匹配或化解。

其三，是否存在持續(xù)成長的空間。

中國2.6億租房人群和偌大的房產(chǎn)存量市場(chǎng)，決定了長租行業(yè)的天花板可能非常高，這就涉及到兩個(gè)問題，一是“長租是專業(yè)化住房租賃模式”能否成為社會(huì)共識(shí)，市場(chǎng)空間有多大？二是企業(yè)依靠“價(jià)值創(chuàng)造+商業(yè)健康”的雙輪驅(qū)動(dòng)還有哪些持續(xù)成長的機(jī)會(huì)。

長租不是中國獨(dú)有的產(chǎn)物，數(shù)據(jù)表明，目前國際上專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)化率平均為30%左右，其中美國機(jī)構(gòu)化率為50%、日本機(jī)構(gòu)化率為80%。而我國機(jī)構(gòu)化長租房占比較僅約5%。與發(fā)達(dá)國家對(duì)比有著極大的差距。

差距則一定程度上代表著空間，這也表明自如這類頭部長租機(jī)構(gòu)在規(guī)模和市場(chǎng)占有率上還遠(yuǎn)不到天花板。隨著近兩年政策對(duì)長租房發(fā)展的鼓勵(lì)和傾斜，長租仍有極大的市場(chǎng)空間。

橫向來看，則是企業(yè)的品類拓展，反映在自如身上，從創(chuàng)立時(shí)開創(chuàng)“品質(zhì)生活”租住產(chǎn)品品類；到2021年力推“增益租”；再到基于“租住”，向家服、家裝等產(chǎn)業(yè)鏈上下游更細(xì)分的領(lǐng)域滲透......堅(jiān)持多元化業(yè)務(wù)并進(jìn)，自如已成為國人租房及生活服務(wù)的首選平臺(tái)。

回溯過去十年，自如能夠成功避開行業(yè)發(fā)展過程中的一些“坑”，仔細(xì)想來絕非偶然，商業(yè)世界中似乎并不存在偶然，種種偶然與運(yùn)氣的背后，無不是一家企業(yè)對(duì)市場(chǎng)需求和行業(yè)發(fā)展的深刻洞察，以及在此基礎(chǔ)上做出戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的決心。

值得一提的是，市場(chǎng)對(duì)于自如IPO一事關(guān)注度的背后，不乏是對(duì)其未來發(fā)展的一種祝福，同時(shí)也是對(duì)在其帶動(dòng)下整條租房服務(wù)鏈蓄勢(shì)待發(fā)的一種期待。

在中國互聯(lián)網(wǎng)高速發(fā)展的這些年中，無論是一級(jí)市場(chǎng)，還是二級(jí)市場(chǎng)，人們一直更傾心于那些激進(jìn)的互聯(lián)網(wǎng)公司，在線教育、新消費(fèi)等“風(fēng)口”賽道也涌現(xiàn)出不少明星公司。但隨著時(shí)間的流逝，不少資本泡發(fā)的產(chǎn)物卻因缺乏對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的理解和經(jīng)歷，慘遭淘汰。

創(chuàng)業(yè)不易、守業(yè)更難。從長紅企業(yè)的成功案例來看，不爭(zhēng)朝夕、錨定長期，或另一種更值得被提倡的成長策略。