第一條 為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)合法權益，促進物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展，根據《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》以及國家和省、市物業(yè)服務收費管理有關規(guī)定，結合市區(qū)實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于寧波市市區(qū)行政區(qū)域范圍內（不含奉化區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)和北侖區(qū)）的物業(yè)服務收費行為及其管理活動。

第三條 本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋共用部位及其配套的共用設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用。

本辦法所稱前期物業(yè)服務沒有特別說明的，均是指住宅小區(qū)竣工交付使用后至業(yè)主委員會成立之間的物業(yè)服務。住宅小區(qū)竣工后至開發(fā)建設單位交付業(yè)主使用前的物業(yè)服務，其收費按有關文件規(guī)定執(zhí)行。

第四條 物業(yè)服務收費實行屬地管理、分級負責。市價格主管部門會同市住建行政主管部門（以下簡稱物業(yè)主管部門）負責全市物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作，并組織實施寧波國家高新區(qū)行政區(qū)域內物業(yè)服務收費管理工作。寧波國家高新區(qū)新建普通住宅（含保障性住房）前期物業(yè)服務收費標準由市價格主管部門另行制定。

各區(qū)縣（市）價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門負責并組織實施本行政區(qū)域內物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作，可參照本辦法制定當地具體實施辦法。

第五條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開、費用標準與服務質量和水平相適應的原則。

第六條 物業(yè)服務應當包括以下內容：

（一）房屋共用部位、共用設施設備的使用管理和維護保養(yǎng)；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內公共場所的清掃保潔，生活垃圾的收集、清理，化糞池的清理等，但按照規(guī)定應當由業(yè)主或使用人清理或承擔費用的建筑裝潢垃圾、家具垃圾除外；

（三）公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護管理；

（四）公共秩序維護，協(xié)助做好安全防范工作；物業(yè)服務合同約定物業(yè)服務企業(yè)應對車輛實行停放管理的，按照合同的約定執(zhí)行；

（五）物業(yè)檔案管理；

（六）合同約定的其他公共性服務。

房屋共用部位、共用設施設備的具體使用管理、維修保養(yǎng)依據開發(fā)建設單位、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)的合同約定執(zhí)行。

第七條 物業(yè)服務收費根據物業(yè)的類型、物業(yè)服務的階段以及提供服務的性質等情況，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。

普通住宅前期物業(yè)服務收費（含保障性住房前期物業(yè)服務收費，下同）實行政府指導價。

業(yè)主委員會成立后的普通住宅、非住宅（含公寓，下同）和高標準住宅的物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。高標準住宅須由開發(fā)建設單位向當地物業(yè)主管部門提出認定申請，符合下列條件之一的，為高標準住宅：

（一）獨棟、聯(lián)排等獨門獨戶住宅；

（二）建筑容積率在1.0以下的小區(qū)住宅；

（三）單套套型建筑面積140（含）平方米以上的住宅戶數占住宅總戶數的70%（含）以上的。其中，套型面積包括專有部分建筑面積（套內建筑面積）和分攤的共有建筑面積兩部分。

第八條 普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務收費實行分級定價制度，由各地價格主管部門會同物業(yè)主管部門，結合《寧波市住宅小區(qū)星級物業(yè)服務導則》，根據物業(yè)服務成本、市場供求狀況、社會承受能力等因素，制定一星級、二星級、三星級、四星級、五星級物業(yè)服務收費標準（包括基準價和浮動幅度，下同）。各地應根據物業(yè)人員工資、服務成本變化、物價等因素，對當地物業(yè)服務收費標準原則上每3年進行1次評估，并視評估情況合理調整，及時向社會公布。

各地價格主管部門應會同物業(yè)主管部門加強對物業(yè)項目收費的事后監(jiān)管，依據《寧波市住宅小區(qū)星級物業(yè)服務導則》規(guī)定，對前期物業(yè)收費項目應每年度按照“雙隨機”的辦法進行1次抽查考評，對特級前期物業(yè)項目收費每3年開展1次成本調查。具體前期物業(yè)收費項目抽查考評辦法由各地自行制定。

第九條 普通住宅小區(qū)的建設單位應當在銷售物業(yè)之前，擬定前期物業(yè)服務方案，在物業(yè)主管部門、價格主管部門公布的范圍內選定物業(yè)服務等級及相應的基準價、浮動幅度，按照有關規(guī)定確定具體收費標準并在前期物業(yè)服務合同中約定。保障性住房物業(yè)服務收費原則上不得超過三星級收費標準。分期開發(fā)建設的普通住宅物業(yè)項目，已全部取得立項、規(guī)劃、土地、施工等相關行政許可的，首期物業(yè)項目批復后3年內的后續(xù)物業(yè)項目可以整體定價，其他分期物業(yè)項目，應分期定價。

對超過五星級物業(yè)的普通住宅前期物業(yè)服務項目，開發(fā)建設單位應向當地物業(yè)主管部門提出特級服務申請，經物業(yè)主管部門認定后，由價格主管部門按照質價相符的原則，依照定價程序核定收費標準。開發(fā)建設單位申請材料應包括：物業(yè)服務收費申請報告、項目立項、規(guī)劃、土地、施工等許可文件復印件、普通住宅小區(qū)總平面圖、設施設備和人員配置情況、成本測算表等必要資料。

第十條 前期物業(yè)服務合同約定期限尚未屆滿，但業(yè)主大會已依法選聘物業(yè)服務企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同生效之日起，該前期物業(yè)服務合同終止；合同約定期限屆滿，物業(yè)服務區(qū)域尚不具備成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會條件的，前期物業(yè)服務合同可以自動延續(xù)，由前期物業(yè)服務企業(yè)依照前期物業(yè)服務標準、收費標準繼續(xù)提供物業(yè)服務。

納入物業(yè)服務范圍的已竣工但尚未出售的，或因建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的房屋，物業(yè)服務費由建設單位按規(guī)定標準全額交納。

第十一條 非住宅、高標準住宅的前期物業(yè)服務費，由開發(fā)建設單位按照《寧波市住宅小區(qū)星級物業(yè)服務導則》等規(guī)定自主確定物業(yè)服務等級及其收費標準。

已成立業(yè)主委員會后的物業(yè)服務收費，應由業(yè)主委員會根據業(yè)主大會的決定，也可參照物業(yè)主管部門、價格主管部門公布的物業(yè)服務等級及收費標準，通過物業(yè)服務合同中明確服務內容及收費標準。

第十二條 業(yè)主委員會或開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或者酬金制的方式約定物業(yè)服務收費。

包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或承擔的物業(yè)服務計費方式。

酬金制是指業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)預交物業(yè)服務費用，物業(yè)服務企業(yè)在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

日常使用的物業(yè)專項維修資金不得納入包干制、酬金制范圍。

第十三條 實行物業(yè)服務收費包干制的，物業(yè)服務收費的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。

實行物業(yè)服務收費酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。

物業(yè)服務成本構成一般應包括以下內容：

（一）物業(yè)服務企業(yè)人員的工資、社會保險、公積金和按規(guī)定提取的福利費等，含工程技術人員、電梯安全員、消防控制室等崗位人員工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費、培訓及繼續(xù)教育等費用；

（二）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、秩序維護費用；（三）物業(yè)服務企業(yè)辦公費用；

（四）物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊；

（五）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（六）經業(yè)主大會同意的其它費用。

第十四條 實行物業(yè)服務收費酬金制的，預收的物業(yè)服務資金屬于代管性質，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。

業(yè)主或業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復。

業(yè)主或業(yè)主委員會對公布的收支賬目有異議的，可聘請有資質的中介機構進行審計。

第十五條 物業(yè)服務費按月計收。計費起始時間，從已具備交付條件，自開發(fā)建設單位通知業(yè)主應辦理房產交付手續(xù)時間的次月起計算。因業(yè)主原因未及時辦理交付手續(xù)的，其物業(yè)服務費由業(yè)主承擔。

空關房物業(yè)服務收費按《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例實施意見》（甬政發(fā)〔2010〕53號）的有關規(guī)定執(zhí)行。日常使用的物業(yè)專項維修資金不論是否屬于空關房，應按標準全額繳納。

納入物業(yè)服務范圍的已竣工但尚未出售的，或因建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的房屋，物業(yè)綜合服務費由建設單位按規(guī)定標準全額交納。

物業(yè)服務費可以預收，有約定預收時限的，按照物業(yè)服務合同所約定的時限向業(yè)主、使用人收取。未作約定的，預收期不得超過12個月。凡預收相關物業(yè)費用的，物業(yè)服務企業(yè)不得以補交費用的名義變相提高收費標準。

第十六條 計費單位按房屋所有權證登記的建筑面積（除汽車和自行車庫外）計收，尚未辦理產權登記的，以物業(yè)售賣合同上的建筑面積為準。同一房屋所有權證書或同一物業(yè)買賣合同附載登記的地下儲藏室、工具間等應按附載登記的建筑面積交納物業(yè)綜合服務費。業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)另有約定的，從其約定。

第十七條 開發(fā)建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業(yè)管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質價相符的服務。業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用。

違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。物業(yè)發(fā)生產權轉移時，業(yè)主或物業(yè)使用人應當按規(guī)定結清物業(yè)服務費用。

第十八條 原房屋共用部位和共用設施日常維修費（指中修以下維修）納入物業(yè)專項維修資金管理，以日常使用的物業(yè)專項維修資金的名義繳納和使用，具體管理辦法由有關部門另行規(guī)定。自本辦法施行之日起，2011年4月1日（含）以后新建普通住宅小區(qū)物業(yè)服務項目，不得向業(yè)主收取日常維修費，共用部位和共用設施日常維修按專項維修資金有關規(guī)定執(zhí)行，2011年4月1日以前的前期物業(yè)服務項目，已繳納過物業(yè)專項維修基金的房改房、拆遷安置房等項目可不再繳納日常維修費，其他項目日常維修費繳納和使用暫仍按物業(yè)服務合同約定執(zhí)行，待日常使用的物業(yè)專項維修資金管理辦法出臺后統(tǒng)一按規(guī)定執(zhí)行。

第十九條 開發(fā)建設單位應當向全體業(yè)主公布車庫、車位（含人防設施用于停車等）的處分情況。開發(fā)建設單位委托物業(yè)服務企業(yè)，或自行收取經不動產首次登記的銷售剩余車庫、車位的停車服務費或租金的，應當在銷售房產的同時，公布車庫、車位的收費標準或租金，并在物業(yè)服務合同中具體約定。經不動產首次登記的車庫、車位，開發(fā)建設單位不得以只售不租為由拒絕出租，車庫、車位出租期限原則上一次不得超過12個月。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設置的車位停放汽車的，物業(yè)服務企業(yè)應根據業(yè)主大會的決定收取停車費。業(yè)主委員會應當對停車費的收支情況進行監(jiān)督，并向業(yè)主大會報告。

物業(yè)服務企業(yè)應當將停車費單獨列帳，獨立核算。除維護車輛停放場地及設施有效使用和停車管理的必要開支外，物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定或者有關規(guī)定，將停車費用于補充物業(yè)專項維修資金或者用于物業(yè)管理的其他需要。

第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位應當向最終用戶收取有關費用。受專業(yè)單位委托代收費用的，物業(yè)服務企業(yè)應與委托單位簽訂委托合同，可向委托單位收取代收服務費用，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

單獨設置計量表的電梯、增壓水泵、中央空調等公用高能耗設施設備運行消耗的能耗費，由所有使用該設備的業(yè)主合理分攤，并在物業(yè)服務合同中約定。未單獨設置計量表的公用高能耗設施設備能耗費用，以及其他公共普通能耗費用在物業(yè)服務費中統(tǒng)一列支，不得向業(yè)主或物業(yè)使用人分攤。

物業(yè)服務企業(yè)辦公和生活的用水、用電費用，保安系統(tǒng)、綠化養(yǎng)護、園林水池噴泉等水、電費用，均應在物業(yè)服務費中列支，不得向業(yè)主或物業(yè)使用人分攤。

開展多種經營活動的水、電費用，由該項經營收益列支，不得向業(yè)主或物業(yè)使用人分攤。

第二十一條 建筑裝潢垃圾、家具垃圾由業(yè)主負責清運，物業(yè)服務企業(yè)負責垃圾堆放點的設置。物業(yè)服務企業(yè)受業(yè)主委托清運的，按物業(yè)服務合同中約定的收費標準執(zhí)行，凡預收清運費的，物業(yè)服務企業(yè)不得要求業(yè)主補繳垃圾清運費等。

物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主或裝修單位（裝修人）收取樓道維護費、進出人員出入證工本費（遺失補辦的除外）等違規(guī)費用。

第二十二條 物業(yè)管理區(qū)域內公共配套服務設施的物業(yè)服務費，除警務室和居委會辦公用房免收物業(yè)服務費外，其他機構或單位物業(yè)服務收費應通過雙方協(xié)商確定。

第二十三條 除前期物業(yè)服務收費實行政府指導價外，對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理過程中涉及的建筑垃圾清運服務費、機動車停放服務費（含集中管理的停車位、非獨立車庫管理費、共用部位和共用停車設施、人防車位、臨時停放服務費）、代辦服務費、特約服務費等收費，凡政府價格主管部門未作規(guī)定的，一律實行市場調節(jié)價。

第二十四條 物業(yè)服務企業(yè)應嚴格落實收費明碼標價制度和推行“陽光物業(yè)”制度。物業(yè)服務企業(yè)應在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置，將物業(yè)服務企業(yè)名稱、收費對象、服務內容和標準、計費方式、計費起始時間、收費項目和標準、價格管理形式、收費依據、舉報投訴電話12358等有關情況進行公示，接受業(yè)主、物業(yè)使用人和價格主管部門的監(jiān)督。

物業(yè)服務企業(yè)應按規(guī)定每年3月底前在物業(yè)管理區(qū)域內的醒目位置公布上一年度相關物業(yè)服務經費收支情況，具體辦法按照市住房和城鄉(xiāng)建設委員會《關于全面推進“陽光物業(yè)”工作的指導意見》（甬建發(fā)〔2017〕135號）執(zhí)行。

第二十五條 物業(yè)服務企業(yè)違反價格法律、法規(guī)及上述有關規(guī)定的，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。對社會反響強烈的物業(yè)收費行為，價格主管部門可會同物業(yè)主管部門采取提醒、約談等必要措施。

第二十六條 本辦法自2018年1月1日起施行。本辦法由寧波市物價局會同寧波市住房和城鄉(xiāng)建設委員會解釋。本辦法實施后，尚未成立業(yè)主委員會的，繼續(xù)按前期物業(yè)服務合同執(zhí)行，已成立業(yè)主委員會的，按業(yè)主大會的決定執(zhí)行。此前物業(yè)服務收費規(guī)定，凡與本辦法不一致的，一律以本辦法為準。本辦法未盡事宜，按《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例實施意見》等有關規(guī)定執(zhí)行。

市物價局《關于規(guī)范物業(yè)管理公共水電費分攤行為的通知》（甬價房〔2000〕315號）、《關于印發(fā)〈寧波市區(qū)普通住宅小區(qū)房屋共有部位和共用設施日常維修收費辦法〉的通知》（甬價房〔2001〕312號）、《關于印發(fā)寧波市物業(yè)服務收費管理實施辦法的通知》（甬價管〔2005〕162號）和市物價局、市住房和城鄉(xiāng)建設委員會《關于印發(fā)寧波市物業(yè)服務收費管理實施細則的通知》(甬價費〔2012〕24號)同時廢止。市物價局、原市建委《關于測定公布寧波市普通多層住宅前期物業(yè)綜合服務等級收費標準的通知》（甬價管〔2008〕169號）待各區(qū)收費標準等級出臺后廢止。