焦點研究院? 深圳房地產(chǎn)市場周報告

報告時間：2021年8月2日至8月8日?

出品時間：2021年8月10日

研究員：蔡攀攀 歐曉湘

市場聚焦（2021年第32周）

此前的市場實際成交，在當周轉(zhuǎn)化為成交備案，并導致當周一手住宅成交備案規(guī)模大幅上揚。根據(jù)焦點研究院的統(tǒng)計，當周全市一手住宅成交888套，環(huán)比上升66.0%；面積約 8.76 萬平方米，環(huán)比上升 75.5%。二手住宅方面，當周全市成交448套，環(huán)比下降25.8%；面積約4.60萬平方米，環(huán)比下降19.2%，降至谷底。?

市場運行方面，當周2個項目獲批，均含住宅。其中，位于寶安的萬科大都會家園，可售住宅224套，戶型建筑面積約115至124平方米，均價約9.34萬元/平方米，精裝修交付。位于光明的云科府，可售住宅1550套，戶型建筑面積約92至189平方米，均價約5萬元/平方米，精裝修交付。?

當周2個項目入市，含1個住宅項目，即位于大鵬新區(qū)的滿京華云曦，可售住宅800套，戶型建筑面積約76至115平方米，均價約3.49萬元/平方米，精裝修交付。

土地市場方面，當周深圳交易集團有限公司公告，中止2021年第二批集中供地，涉及22宗地塊，具體出讓時間另行公告。此外，當周位于前海的11宗地塊規(guī)劃調(diào)整，多為新增住宅用地、新增和擴建教育配套。?

軌道交通方面，深圳地鐵17、18、22號線納入深圳軌道交通第五期規(guī)劃，此外，深圳地鐵20號線一期已通過驗收，預計年底通車。?

城市更新方面，當周多個項目有進展。其中，羅湖區(qū)東湖街道布心花園一、二四區(qū)城市更新單元，寶安區(qū)航城街道長營地塊城市更新單元和全一地塊城市更新單元等規(guī)劃草案公示；龍華街道龍華商業(yè)中心城市更新單元南二片區(qū)、寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道蘅芳第一工業(yè)區(qū)城市更新單元、光明區(qū)光明街道荔園片區(qū)城市更新項目實施主體公示；羅湖區(qū)羅沙路北（原深規(guī)土許字02-1998-0070號）宗地合作開發(fā)項目成交結(jié)果公示；羅湖區(qū)羅湖村城市更新項目意愿公示完成。

焦點研究院認為，當前全國市場調(diào)控壓力進一步上升，政策頻繁，深圳亦如此。當周“深房理”案件調(diào)查取得階段性進展，參與房產(chǎn)代持或眾籌的119人，已被要求三年內(nèi)禁止在深圳市購買商品住房、租購公共住房，以及獲取住房公積金貸款資格；深房理會員中的44名深圳市持牌中介人員被納入“黑名單”。

此外，2021年深圳市第二批集中供地中止出讓，引發(fā)市場強烈關(guān)注。焦點研究院認為，當前深圳市地塊出讓普遍采取“雙競雙限”規(guī)則，疊加5月27日深圳市精裝修費用標準，對房企通過“裝修費”獲取溢價的可能性不復存在；而在金融層面，房企又面臨“三道紅線”和“三道補丁”制約。多重因素之下，房企在深圳市場拿地熱情驟降，二次集中供地因此遇冷。不過，深圳此次中止地塊出讓，并不代表著地塊“退市”，預計將大幅度修改地塊競拍規(guī)則。

市場方面，考慮到7月為市場傳統(tǒng)淡季，疊加政策環(huán)境變化，導致深圳市場交易規(guī)模表現(xiàn)弱勢，一手住宅和二手住房成交規(guī)模均在低位徘徊。根據(jù)焦點研究院的統(tǒng)計，7月深圳一手住宅成交3028套，創(chuàng)下近四年來的同期新低；二手住宅成交2557套，環(huán)比下降0.7%，延續(xù)探底趨勢。隨著下半年房企和項目推售節(jié)奏加快，一手住宅成交規(guī)模有望回身，但二手住宅市場基本面短期內(nèi)難以改變。

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