? ? ? ? 我欲乘風(fēng)歸去，又恐瓊樓玉宇，高處不勝寒！濤哥先吟詩一句壓壓驚。最近接觸到太多跟“解除”有關(guān)的法律咨詢，諸如勞動(dòng)合同解除、投資合同解除、采購合同解除、銷售合同解除、合伙協(xié)議解除、對(duì)賭協(xié)議解除、租賃合同解除……老鄉(xiāng)們都要卷鋪蓋回家了，疫情對(duì)商事交易的干擾難道已經(jīng)嚴(yán)重到非要解除的地步？新頒布的民法典以及即將退出歷史舞臺(tái)的合同法和相關(guān)司法解釋，都明確了不可抗力和情勢變更規(guī)范下合同變更和合同解除的基本規(guī)則，最高法院于近期亦連發(fā)兩份《審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見》重申了這些規(guī)則的適用，為大家提供了法律適用參考依據(jù)。濤哥認(rèn)真研讀了全部相關(guān)內(nèi)容，試圖找到能夠在疫情期間減免辦公室租金的辦法（被困湖北那么多天，辦公室租金掏的不心疼吧），真正為自己提供一次法律咨詢服務(wù)唄。然并卵，濤哥沒有達(dá)到減免房租的目的，也沒有主張變更或者解除房屋租賃合同的權(quán)利。不要嘲笑濤哥，且看他如何就房屋租賃合同變更與解除自圓其說：

? ? ? ? 一般而言，房屋租賃合同最主要的內(nèi)容是，房東享有收租金的權(quán)利和提供房屋使用權(quán)的義務(wù)，租客有交租金的義務(wù)和使用房屋的權(quán)利，房東和租客權(quán)利與義務(wù)相對(duì)等。但是疫情影響使原本平衡的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系失去了平衡，要么是房東沒有按時(shí)足額收到租子，要么是租客交了租子沒有使用房屋。

? ? ? ?第一，房東的合同解除權(quán)。疫情發(fā)生，濤哥被困湖北，不僅要承擔(dān)房租，還減少了業(yè)務(wù)收入，如果不能按照房屋租賃合同約定期限和金額交付租金，房東是不是就有權(quán)把若軒所轟走呢？正常情況確是這樣。但疫情關(guān)鍵時(shí)刻，最高院出手按住了房東轟人的沖動(dòng)，法院不支持以逾期交租為由提起解除合同和承擔(dān)違約金的訴訟請(qǐng)求。濤哥竊喜，最高院還是蠻照顧湖北人，湖北人因封閉省界不能及時(shí)返崗返工情況更嚴(yán)重，不能按時(shí)足額交納租金的人員較其他省份人員更多一些，手動(dòng)點(diǎn)贊啊。

? ? ? ?第二，租客的合同解除權(quán)。換位考慮，濤哥覺得很虧啊，是不是就能提出解除房屋租賃合同，拍拍屁股走人呢。民法典第563條規(guī)定，因不可抗力致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，合同一方享有解除合同的權(quán)利。盡管受疫情影響，若軒所遭受房屋租金和業(yè)務(wù)損失，但還未造成濤哥完全無法開展法律服務(wù)的程度（至少濤哥在湖北時(shí)也在處理法律咨詢），也就是說房屋租賃合同目的尚未達(dá)到不能實(shí)現(xiàn)，濤哥當(dāng)然不能解除合同。老鄉(xiāng)，老實(shí)呆著吧，哪也不許去！

? ? ? ? 第三，合同變更的協(xié)商和司法裁判口徑。其實(shí)濤哥也沒有那么天真和激進(jìn)非要解除房屋租賃合同，只是想設(shè)法跟房東大哥商量能不能減免租金，嘗試降低損失。民法典第533條再次明確了情勢變更規(guī)則，如果合同基礎(chǔ)條件發(fā)生了合同雙方無法預(yù)見的重大變化，繼續(xù)履行合同使雙方合同履行利益明顯失去平衡，受不利影響的一方可以與對(duì)方協(xié)商變更合同。如果協(xié)商不成的，也可以向法院請(qǐng)求變更或者解除合同，如果雙方在合同中或者事后一致指定仲裁機(jī)構(gòu)的，也可以申請(qǐng)仲裁。最高法也講，應(yīng)當(dāng)綜合考量疫情對(duì)不同地區(qū)、不同行業(yè)、不同案件的影響，結(jié)合案件實(shí)際情況決定是否支持變更合同。濤哥有如拿到尚方寶劍，疫情期間確實(shí)遭受了損失，滿以為拿著紙上寫的權(quán)利就能夠博得房租減免或者租期順延的優(yōu)待。事與愿違，房東也有其難處，租金減免就不要妄想了。

? ? ? ?第四，轉(zhuǎn)換成本是必須考量的因素。濤哥意圖減損未果，是不是就一定要去法院起訴變更或解除合同呢。這需要考慮轉(zhuǎn)換成本，在漢語語境下，轉(zhuǎn)換成本（conversion cost）是將一個(gè)產(chǎn)品再加工成另一個(gè)產(chǎn)品所付出的成本，也叫加工成本；而轉(zhuǎn)換成本（switching cost）是舍棄一個(gè)產(chǎn)品或服務(wù)，換成另一個(gè)產(chǎn)品或服務(wù)所付出的成本。濤哥要是解除房屋租賃合同，需要考慮轉(zhuǎn)換成本（switching cost），這些成本可能包括：跟房東解除合同法律關(guān)系的耗費(fèi)，時(shí)間、人力、可能的訴訟費(fèi)用、違約金等；尋找下一間辦公室的費(fèi)用，房屋租賃中介費(fèi)，辦公室桌椅柜、設(shè)備騰挪搬家費(fèi)用；網(wǎng)絡(luò)、電話遷移費(fèi)；司法局、工商局、稅務(wù)局變更費(fèi)用；紙質(zhì)名片、推廣資料印刷費(fèi)用；百度、美團(tuán)、大眾點(diǎn)評(píng)、高德、抖音推廣支出費(fèi)用……這些屬于顯性轉(zhuǎn)換成本，還有隱形的客戶維護(hù)成本等。盡管我們可能找到了更為便利、廉價(jià)的辦公室而節(jié)省了房屋租賃費(fèi)用，但濤哥權(quán)衡利弊后，依然選擇hang in there克服困難。

? ? ? ? ?所以，朋友們?nèi)羰窃僮稍冴P(guān)于合同解除的相關(guān)法律問題，除了知道自己享有民法典上列示的合同變更或解除的權(quán)利，更為重要的是：您先評(píng)估一下，是否能承受切換供應(yīng)商、切換客戶、切換服務(wù)、切換產(chǎn)品、切換辦公室、切換員工、切換老婆……顯性或隱性的switching cost。

? ? ?（PS：切換員工要?dú)w到《勞動(dòng)法》、《勞動(dòng)合同法》規(guī)制，切換老婆是《婚姻法》范疇，濤哥，您能不生搬硬套嗎？）