來源：中訪網(wǎng)關(guān)注

近日，十一歲的“少年”上坤地產(chǎn)（6900.HK）在烏鎮(zhèn)落筆，書寫詩和遠(yuǎn)方的新故事。1月9日，上坤地產(chǎn)與平安不動(dòng)產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)于桐鄉(xiāng)烏鎮(zhèn)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，“烏鎮(zhèn)·新柵”國際人文藝術(shù)村項(xiàng)目正式落地。

據(jù)悉，此次合作意味著上坤地產(chǎn)進(jìn)入平安不動(dòng)產(chǎn)的合作白名單，成為平安不動(dòng)產(chǎn)合作企業(yè)中為數(shù)不多的非50強(qiáng)房企。

上坤地產(chǎn)于2010年在上海成立，深耕上海數(shù)年后，于2016年首次進(jìn)入江蘇省，隨后拓展至長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)及中部核心經(jīng)濟(jì)區(qū)的其他一線、二線及強(qiáng)三線城市。

2020年，上坤地產(chǎn)開啟上市之路，3月30日在港交所遞交招股書，該份招股書失效后又于10月5日重新提交了招股書，11月17日，上坤地產(chǎn)正式登陸港交所，成為“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)之后第二家完成IPO的房地產(chǎn)開發(fā)商。

有意思的是，在招股書失效后，上坤地產(chǎn)第二次遞交的招股書顯示其三年凈負(fù)債率竟從684.9%降到了73.8%。2017-2019年，上坤地產(chǎn)的凈負(fù)債率分別為684.9%、325.9%與118.8%。

此外，剔除合約負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率為81.8%、現(xiàn)金短債比率為1.4

去年8月，住建部對(duì)房地產(chǎn)公司監(jiān)管的“三道紅線”上線：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率上限為70%，凈負(fù)債率上限為100%，現(xiàn)金與短期債務(wù)比的下限為1。

雖然上坤地產(chǎn)凈負(fù)債率的“凈化”程度令人“目瞪口呆”，但仍然踩中一條“紅線”。

與此同時(shí)，高昂的融資成本也是上坤地產(chǎn)的一個(gè)“痛點(diǎn)”，單筆13%的借款年利率難免成為其擴(kuò)張道路上的“絆腳石”。

而對(duì)于負(fù)債率下降原因，招股書顯示，主要由于保留盈利的增長(zhǎng)導(dǎo)致權(quán)益總額不斷增加。

不過，在這背后存在著其非控股權(quán)益貢獻(xiàn)較多的情況。2017-2019年，上坤地產(chǎn)的權(quán)益總額分別約為6.38億元、18.15億元、27.63億元，其中，非控股權(quán)益分別為1010.9萬元、12億元、19.03億元，占比從1.6%增至66.2%、68.9%。

有媒體分析認(rèn)為，非控股權(quán)益占比較高說明企業(yè)的合作項(xiàng)目較多，通過合作來推動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)，在增加資產(chǎn)規(guī)模、降低負(fù)債的同時(shí)，也容易將項(xiàng)目負(fù)債表外化。

或許這也就不難理解，為何上坤地產(chǎn)在烏鎮(zhèn)開啟了新的合作項(xiàng)目。

在規(guī)模上，上坤地產(chǎn)是典型的中小房企，但似乎上坤地產(chǎn)“掌舵者”朱靜的“野心”卻不小。2019年，上坤董事長(zhǎng)朱靜表示，希望在未來的3-5年內(nèi)，能夠保持50%的復(fù)合增長(zhǎng)率。

朱靜在接受采訪時(shí)坦言，百強(qiáng)房企過去的復(fù)合增長(zhǎng)率大概在30%左右，50%的增長(zhǎng)只能是百強(qiáng)中優(yōu)秀者、少數(shù)者才能做到。同時(shí)，50%的復(fù)合增長(zhǎng)率是一個(gè)均值概念，在具體每年會(huì)依據(jù)當(dāng)年房地產(chǎn)政策、市場(chǎng)好壞等進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，行情不好時(shí)可能40%，行情好時(shí)也可能60%，但上坤希望能保持這個(gè)速度。

上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，在當(dāng)前形勢(shì)下，客觀而言年復(fù)合增長(zhǎng)率50%左右壓力并不小，因面臨疫情沖擊，以及未來可能的相關(guān)政策形式的變化，可能在策略上需要做一些適度的調(diào)整。

樂觀、充滿拼勁是一件好事，不過，現(xiàn)實(shí)情況仍需要理性對(duì)待。上市首年，上坤地產(chǎn)的業(yè)績(jī)不漲反降，表現(xiàn)平平。

2019年，上坤集團(tuán)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額271.8億元，在克而瑞榜單上排名第91，同比增長(zhǎng)18.4%。

去年，克而瑞中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜單顯示，上坤2020年全年全口徑銷售金額為265.1億元，排名第97，下降了6位。

同榜單中，上坤地產(chǎn)2020的操盤金額為221.3億元，排名第99位，較2019年下降9位；操盤面積為155.1萬平方米，排名甚至跌出了百強(qiáng)。

隨之而來的還有高管變動(dòng)，上坤集團(tuán)副總裁、主管營銷工作的佟文艷近日提出辭職，或?qū)⒂诖汗?jié)前后正式離職。

據(jù)悉，佟文艷于2018年11月加入上坤地產(chǎn)，在公司上市前8個(gè)月被任命為副總裁，負(fù)責(zé)品牌、銷售、營銷管理及客戶關(guān)系。

據(jù)公開資料顯示，佟文艷曾先后任職于綠地集團(tuán)、旭輝集團(tuán)、泰禾集團(tuán)。2017年旭輝集團(tuán)業(yè)績(jī)首破千億，佟文艷負(fù)責(zé)營銷工作的上海區(qū)域貢獻(xiàn)了100億左右，可以說是得力干將。

而此次離職業(yè)界猜測(cè)或許與上坤地產(chǎn)業(yè)績(jī)不穩(wěn)有關(guān)，不過，上坤地產(chǎn)方面還未發(fā)布相關(guān)公告，佟文艷真正的離職原因還不得而知。

在未來長(zhǎng)久地“活下去”是一般中小房企的訴求，上坤地產(chǎn)今后能否以上海為中心“突圍”成功還需要時(shí)間的驗(yàn)證。（中訪網(wǎng)出品）