斑馬消費(fèi) 楊柘

連續(xù)因業(yè)務(wù)不合規(guī)被有關(guān)部門處罰，把房產(chǎn)中介第一股我愛(ài)我家推到了風(fēng)口浪尖。

我愛(ài)我家創(chuàng)立更早，但被鏈家這個(gè)后來(lái)者超越，于是拉來(lái)同樣不甘心的中國(guó)第一互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)平臺(tái)安居客，試圖復(fù)制從鏈家升級(jí)而來(lái)的貝殼模式。本來(lái)今年是追趕的關(guān)鍵之年，沒(méi)想到，房地產(chǎn)行業(yè)降溫，房產(chǎn)中介行業(yè)也開(kāi)始過(guò)苦日子，超越貝殼便成了遙遙無(wú)期的等待。

頻繁被處罰

近日，我愛(ài)我家（000560.SZ）因頻繁被有關(guān)部門處罰，引發(fā)行業(yè)關(guān)注。

因“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員有為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)”，根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第三十條，北京我愛(ài)我家被有關(guān)部門取消網(wǎng)上簽約資格并處以3萬(wàn)元罰款，處罰決定日期為11月26日。

后來(lái)，北京我愛(ài)我家公開(kāi)回應(yīng)處罰稱，2021年8月前經(jīng)紀(jì)人在公司不知情的情況下，使用公司合同承接了不符合租賃條件的房屋進(jìn)行居間代理，并私收介紹費(fèi)后于8月離職。

如果說(shuō)3萬(wàn)元罰款、短期內(nèi)無(wú)法網(wǎng)簽的頂格處罰，對(duì)我愛(ài)我家在北京地區(qū)的經(jīng)營(yíng)影響有限，那么，近期在上海的另一起處罰，則擊中了房產(chǎn)中介行業(yè)的命門。

11月18日，上海我愛(ài)我家因“利用廣告對(duì)商品或服務(wù)作虛假宣傳，欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者”，被上海有關(guān)部門罰款20萬(wàn)元，并責(zé)令公開(kāi)更正、停止發(fā)布。

相關(guān)信息顯示，今年8月，監(jiān)管部門在日常檢查中發(fā)現(xiàn)，我愛(ài)我家上海聞喜路門店在安居客網(wǎng)站上以“我愛(ài)我家”名義發(fā)布的二手房房源廣告，其中有5則與實(shí)際情況不符，3則二手房房源廣告中所提供的服務(wù)不存在，為未取得售房者委托和未經(jīng)相關(guān)部門房屋核驗(yàn)的房源。

這并非上海我愛(ài)我家第一次因虛假房源問(wèn)題被處罰。今年4月，該分部便已經(jīng)因?yàn)橄嚓P(guān)問(wèn)題被處以20萬(wàn)元的罰款。

房產(chǎn)中介行業(yè)的首要價(jià)值是信任。我愛(ài)我家的不合規(guī)行為，將安居客等平臺(tái)一直以來(lái)飽受詬病的假房源問(wèn)題再一次放大。

實(shí)際上，我愛(ài)我家在北京、上海等地的處罰事件屢見(jiàn)不鮮。企查查顯示，北京我愛(ài)我家行政處罰23次，歷史行政處罰74次，上海我愛(ài)我家分別為7次和2次。

同時(shí)，公司在年報(bào)中披露，去年公司發(fā)生訴訟、仲裁事項(xiàng)1795 件，主要涉及居間合同糾紛、商品房買賣糾紛、勞動(dòng)爭(zhēng)議、侵權(quán)等，涉案金額5.53億元。今年上半年，類似事項(xiàng)638件，涉案金額1.42億元。

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行業(yè)急踩剎車

行業(yè)寒冬之際，數(shù)次影響甚大的行政處罰，更是令我愛(ài)我家雪上加霜。

我愛(ài)我家自1998年開(kāi)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，由華國(guó)強(qiáng)、陳早春等人創(chuàng)立。2000年5月，第1家經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)門店我愛(ài)我家甜水園店在北京成立。后創(chuàng)始人陸續(xù)退出，擅長(zhǎng)資本運(yùn)作的謝勇入主。公司以北京、上海為起點(diǎn)，2013年大規(guī)模開(kāi)啟全國(guó)化戰(zhàn)略。

2018年，公司借殼昆百大A上市，成為房產(chǎn)中介第一股，2017年-2019年均踩線完成業(yè)績(jī)承諾。

2020年，我愛(ài)我家隨即遭遇業(yè)績(jī)下滑，營(yíng)業(yè)收入95.75億元，同比下降14.60%，歸母凈利潤(rùn)3.12億元，同比下降62.30%。

去年業(yè)績(jī)大幅下滑確實(shí)與疫情相關(guān)，公司業(yè)務(wù)以線下門店為中心，抗風(fēng)險(xiǎn)能力低于互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)。但是，公司的核心業(yè)務(wù)新房和二手房，就經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)而言，并沒(méi)有太大幅度的下滑。盈利能力下降，更大的問(wèn)題還是出在運(yùn)營(yíng)上。

今年上半年，公司業(yè)績(jī)強(qiáng)勢(shì)反彈。但三季度，因房地產(chǎn)行情降溫，公司業(yè)績(jī)急轉(zhuǎn)直下，營(yíng)業(yè)收入、歸母凈利潤(rùn)分別下滑0.06%和52.40%。

其中，2021年1-9月計(jì)提各項(xiàng)信用減值和資產(chǎn)減值共計(jì)6762.54萬(wàn)元，包括應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款等，成為業(yè)績(jī)下滑的首要原因。

今年前三季度，公司營(yíng)業(yè)收入89.46億元，同比增長(zhǎng)32.51%，歸母凈利潤(rùn)4.77億元，同比增長(zhǎng)95.40%。

但是，隨著房地產(chǎn)行情下行對(duì)公司業(yè)績(jī)的影響在四季度加深，并進(jìn)一步引發(fā)資產(chǎn)減值，給我愛(ài)我家今年的業(yè)績(jī)敲響警鐘。

公司借殼上市及之后的資本運(yùn)作，積累商譽(yù)48.12億元，去年及今年前三季度，已經(jīng)出現(xiàn)小規(guī)模的減值。

截止2021年9月30日，公司應(yīng)收賬款規(guī)模達(dá)到14.08億元。根據(jù)公司此前的披露，應(yīng)收賬款涉及多家“暴雷”房企，預(yù)計(jì)存在一定的回收壓力。

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如何追趕貝殼

房產(chǎn)中介江湖，鏈家比我愛(ài)我家入局晚，但左暉高舉“透明交易、簽三方約、不吃差價(jià)”大旗，又針對(duì)性地推出“真房源”理念，漸成壓制態(tài)勢(shì)。

后來(lái)，當(dāng)鏈家向貝殼平臺(tái)升級(jí)，以降維打擊的姿態(tài)全面超越我愛(ài)我家，就連杭州這樣的我愛(ài)我家強(qiáng)勢(shì)市場(chǎng)，后來(lái)也被貝殼系的鏈家+德佑超越。

于是，貝殼在房產(chǎn)中介行業(yè)的第一對(duì)手我愛(ài)我家，與貝殼在房產(chǎn)交易平臺(tái)領(lǐng)域的最主要對(duì)手安居樂(lè)，攜起手來(lái)。

2018年，58同城投入10.68億元入股我愛(ài)我家，獲得8.28%的股份，成為僅次于實(shí)際控制人謝勇的第二大股東。

不過(guò)，即便我愛(ài)我家與安居客聯(lián)手，與貝殼相比，仍然存在很大的差距。

截止2021年9月30日，我愛(ài)我家門店4820家，入駐安居客的中介門店數(shù)量不詳；同期，貝殼門店達(dá)到5.39萬(wàn)家。

去年，我愛(ài)我家營(yíng)業(yè)收入（包含昆百大的商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)）95.75億元，安居客80.52億元，而貝殼達(dá)到704.81億元。就盈利而言，我愛(ài)我家和安居客都進(jìn)入了穩(wěn)定的盈利區(qū)間，去年分別賺了3.12億元、19.55億元，貝殼扭虧為盈，凈利潤(rùn)27.78億元。

貝殼從房產(chǎn)中介行業(yè)脫穎而出，憑借兩個(gè)殺手锏，樓盤字典和ACN網(wǎng)絡(luò)（Agent Cooperate Network，強(qiáng)調(diào)經(jīng)紀(jì)人以不同角色參與到一筆交易中）。

今年本來(lái)是我愛(ài)我家全面學(xué)習(xí)貝殼的關(guān)鍵之年，在2020年報(bào)中，公司將2021年定義為平臺(tái)化發(fā)展元年：平臺(tái)業(yè)務(wù)的“面世之年”、數(shù)字化產(chǎn)品的“推廣大年”、互聯(lián)網(wǎng)的“增長(zhǎng)大年”，等等。

沒(méi)想到，幾個(gè)月后，房地產(chǎn)行業(yè)降溫，行業(yè)老大貝殼也出現(xiàn)了關(guān)店、裁員。我愛(ài)我家業(yè)績(jī)下滑，高管變動(dòng)繼續(xù)，新戰(zhàn)略的推進(jìn)，到現(xiàn)在也不知走到哪一步了。