補(bǔ)齊租賃住房短板，解決好大城市住房問(wèn)題

12月21日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在京召開(kāi)。會(huì)議指出，解決好大城市住房突出問(wèn)題。加強(qiáng)住房市場(chǎng)體系和住房保障體系建設(shè)，加快補(bǔ)齊租賃住房短板，解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務(wù)人員等住房困難群體的住房問(wèn)題。加快，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，做好公租房保障，在人口凈流入的大城市

雖然房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，已經(jīng)讓8成以上居民買(mǎi)不起房，或買(mǎi)房以后就成了房奴，以至于房?jī)r(jià)引發(fā)的社會(huì)矛盾、社會(huì)問(wèn)題很多很激烈。但是，就中小城市來(lái)說(shuō)，由于購(gòu)買(mǎi)力等方面的原因，房?jī)r(jià)矛盾還不是十分激烈，對(duì)居民生活的影響也不是很大。房?jī)r(jià)過(guò)高的矛盾，越來(lái)越集中到大中城市、特別是大城市、中心城市身上。

事實(shí)也是，大城市、中心城市的房?jī)r(jià)矛盾，已不僅僅表現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，而且表現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在動(dòng)力依然很強(qiáng)。原因就在于，一方面，資源和人口向大城市、中心城市集中的趨勢(shì)仍在擴(kuò)大，特別是人口，大城市、中心城市對(duì)人口的虹吸效應(yīng)越越強(qiáng)，人才向大城市、中心城市轉(zhuǎn)移的速度也在加快，帶來(lái)大城市、中心城市規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大，對(duì)住房需求的要求不斷提高，如深圳，不僅人口總規(guī)模在持續(xù)提升，人口的購(gòu)買(mǎi)力也在持續(xù)增強(qiáng)；另一方面，土地供應(yīng)的壓力不斷加大，能夠用于住房建設(shè)的土地?cái)?shù)量越來(lái)越少，需要不斷提升土地的利用效率，解決土地供應(yīng)與住房需求之間的矛盾，化解房?jī)r(jià)上漲壓力。

也正因?yàn)槿绱?，如果繼續(xù)滿足于通過(guò)購(gòu)房來(lái)解決居民的住房矛盾，那么，大城市、中心城市房?jī)r(jià)上漲的問(wèn)題將越來(lái)越嚴(yán)重，用行政手段控制房?jī)r(jià)的難度也越來(lái)越大，導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重畸形現(xiàn)象。一旦調(diào)控放開(kāi)，房?jī)r(jià)會(huì)快速上漲，并帶動(dòng)其他城市一并上漲，形成大城市、中心城市房?jī)r(jià)越來(lái)越高，其他城市房?jī)r(jià)泡沫越來(lái)越嚴(yán)重，風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大的格局。因?yàn)椋績(jī)r(jià)很難呈現(xiàn)單邊上漲、少數(shù)城市上漲、此漲彼不漲的格局，而是連環(huán)上漲。恰恰是，從購(gòu)買(mǎi)力來(lái)說(shuō)，部分二線城市和多數(shù)三四線城市是不具備房?jī)r(jià)持續(xù)上漲條件的，是極容易引發(fā)房?jī)r(jià)泡沫的。在大城市、中心城市帶動(dòng)下的房?jī)r(jià)上漲，是缺乏上漲基礎(chǔ)的。

那么，如何才能有效化解大城市、中心城市的房?jī)r(jià)矛盾，減輕房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力呢？總結(jié)發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)實(shí)際，最有效的辦法，就是加快住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，補(bǔ)齊租賃住房短板，構(gòu)建以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，弱化買(mǎi)房功能，降低買(mǎi)房地位，讓租賃住房扮演越來(lái)越重要的角色，并成為大城市、中心城市的主角。

而從深圳不久前提出的思路來(lái)看，學(xué)習(xí)借鑒新加坡模式，是未來(lái)深圳解決居民住房問(wèn)題最主要的目標(biāo)之一。因?yàn)?，新加坡是全球租賃住房市場(chǎng)發(fā)展得最好的城市，也是租賃住房比重最高的城市，租賃住房占全部住房的比重達(dá)到了80%。也就是說(shuō)，80%以上的居民是通過(guò)租房來(lái)解決自己的住房問(wèn)題，而不是買(mǎi)房。按照深圳目前可供使用的土地資源，以及深圳人口流入、居民購(gòu)買(mǎi)力的實(shí)際情況，如果不加快住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，讓更多的人加入到租房行列之中，那么，住房問(wèn)題將成為深圳最大的問(wèn)題，也成為未來(lái)深圳最大的不穩(wěn)定因素。

除深圳之外，其他一線城市以及發(fā)展得比較好的二線城市，同樣存在著類(lèi)似矛盾，都需要通過(guò)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)來(lái)解決居民、尤其是新市民、創(chuàng)業(yè)者的住房問(wèn)題。只要居民的住房問(wèn)題解決好了，生活的壓力減輕了，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的熱情也會(huì)同步提升。更重要的，按照新發(fā)展格局要求，居民的消費(fèi)能力會(huì)大大提升，而不會(huì)因?yàn)榉孔訂?wèn)題嚴(yán)重?cái)D壓居民其他方面的消費(fèi)能力、弱化國(guó)內(nèi)大循環(huán)的作用。同時(shí)，一旦住房租賃市場(chǎng)發(fā)展了，住房租賃體系健全了，困擾居民的上學(xué)、看病等問(wèn)題也會(huì)同步解決，租賃房的地位會(huì)和產(chǎn)權(quán)房相同，真正實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)，真正步入良性發(fā)展軌道。

一旦大城市、中心城市的住房問(wèn)題了了，房?jī)r(jià)穩(wěn)定了，也會(huì)帶動(dòng)其他城市房?jī)r(jià)的穩(wěn)定、市場(chǎng)的穩(wěn)定，避免其他城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)泡沫。已經(jīng)出現(xiàn)泡沫的城市，則可以通過(guò)經(jīng)濟(jì)發(fā)展消化或房?jī)r(jià)溫和下降來(lái)擠壓，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)有序健康發(fā)展，更好地發(fā)揮房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的促進(jìn)作用。