編輯 | 于斌

出品 | 潮起網(wǎng)「于見專欄」

今年七月底八月初的時候，保利地產(chǎn)遭遇了公司股價的大幅度下跌，其公司股價一度下探到了9元左右每股，在房地產(chǎn)市場降溫明顯的當下，它顯然受到了投資人的懷疑，市場對于公司未來發(fā)展信心略顯不足。

于是，為了強化市場信心，保利地產(chǎn)方面很快就選擇了公告股票增持計劃，它計劃在六個月時間之內(nèi)增持不超過公司總股本2%股份，此舉對于保利地產(chǎn)股價有了明顯的拉動作用。截至9月6日收盤，保利地產(chǎn)股價已經(jīng)回升到12.04元每股，雖然股價依舊波動不止，但好歹畫出了一條向上曲線。

作為中國頭部房企之一，有著央企身份的保利地產(chǎn)在監(jiān)管層面自然不需要擔心，可從近來的公司銷售表現(xiàn)、業(yè)績表現(xiàn)上看，保利地產(chǎn)目前的發(fā)展態(tài)勢并沒有那么樂觀。考慮到房地產(chǎn)市場環(huán)境的不景氣，保利地產(chǎn)未來想要重新回到市場排名前三的話還要承擔不小的壓力。

保利地產(chǎn)被低估了嗎？

最近一年時間以來，保利地產(chǎn)的股價始終處于持續(xù)下跌的通道，如果沒有此前公司增持的話，那么其股價表現(xiàn)可能會進一步走低。

按照保利地產(chǎn)官方的說法，公司認為自身“價值被嚴重低估”，而回顧每一次保利地產(chǎn)認為公司價值被低估、施行股票增持計劃之后，公司股價總是能轉(zhuǎn)跌為漲。

那么，保利地產(chǎn)真的是被低估了嗎？其持續(xù)的股價下跌表現(xiàn)是被房地產(chǎn)市場整體性的悲觀情緒所“誤傷”？

這么說其實也不客觀。

首先，雖然保利地產(chǎn)方面對公司的基本面保持著信心，但其增持投入相比于龍湖、碧桂園、融創(chuàng)等面臨類似情況的房企們來說有點“小巫見大巫”，這被一些投資者質(zhì)疑為“還沒一個大戶增持的多”，所以這樣的信心似乎不太能經(jīng)得起推敲。

其次，公司在經(jīng)營業(yè)績、銷售數(shù)據(jù)等維度的表現(xiàn)算不上亮眼，相比于其它頭部房企，保利地產(chǎn)在降溫的行業(yè)環(huán)境下并沒有展現(xiàn)出更好的基本面，這可能也是投資者對于保利地產(chǎn)信心不足的原因之一。

根據(jù)保利地產(chǎn)近期發(fā)布的2021年半年報數(shù)據(jù)顯示，公司在今年上半年實現(xiàn)了近900億元人民幣的營收，同比增幅超過22%；但與此同時，凈利潤不到103億元，同比增幅只有不到2%，“增收不增利”的情況明顯。

值得注意的是，近年來保利地產(chǎn)在利潤表現(xiàn)上一直不達人意，在過去的2020年，保利地產(chǎn)總營收超過2432億元人民幣，歸母凈利潤增幅只有3.54%，這樣的數(shù)據(jù)相比于2019年同期的近48%凈利增速有些“可憐”。

在銷售數(shù)據(jù)上，保利地產(chǎn)在今年七月份簽約面積、簽約金額雙雙同比較少，六月份，公司簽約面積同比大幅減少了超過47%，簽約金額同比減少了近27%。

六月到七月之間，雖然公司簽約面積環(huán)比有所提升，但簽約金額仍然大幅減少，這樣的銷售數(shù)據(jù)表明目前保利地產(chǎn)的銷售情況不太明朗，相比于行業(yè)內(nèi)的其它公司來說這個數(shù)據(jù)表現(xiàn)也稱不上優(yōu)秀。

是擴張還是收縮？

對于包括保利地產(chǎn)在內(nèi)的房企們來說，在樓市降溫、監(jiān)管加劇的行業(yè)態(tài)勢下如何在未來保持穩(wěn)固的發(fā)展態(tài)勢是重要命題。

整體來看，目前大多數(shù)房企都選擇了收縮、降速的發(fā)展戰(zhàn)略，“三條紅線”強監(jiān)管之下，各家房企都面臨著嚴重的債務(wù)壓力，大家只能想方設(shè)法降負債、符合監(jiān)管要求，更別談像以前一樣的大舉負債拿地了。

不過，保利地產(chǎn)目前采取的卻是逆勢擴張的戰(zhàn)略，這能否讓公司在提升市場表現(xiàn)的同時，又不會因增加的成本、債務(wù)壓力而面臨更大的債務(wù)及盈利壓力，這還是個未知數(shù)。

根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計顯示，近年來，保利地產(chǎn)在拿地上的投入不減反增。在過去的2020年，保利地產(chǎn)拿地總額超過2300億元人民幣，同比增幅超過51%，在2021年上半年，保利地產(chǎn)的拿地面積和拿地金額仍然處于整個行業(yè)中的前列。據(jù)悉，保利地產(chǎn)計劃在2021年房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)直接投資總額達到3950億元人民幣，繼續(xù)保持著較快的增長態(tài)勢。

當然，此舉似乎并未真正改善保利地產(chǎn)的運營情況。

一方面，不間斷的“買買買”增加了公司成本、降低了公司利潤，另一方面，即便是在這種逆勢擴張的戰(zhàn)略下，保利地產(chǎn)依舊沒有在銷售規(guī)模上回到過往最風光的時候，一度是國內(nèi)房企第三的保利地產(chǎn)近年來在所有房企中的排名往往在五名開外，這顯示保利地產(chǎn)的激進式發(fā)展路線并沒有成功幫助公司取得想要的結(jié)果。

以今年一月到七月的銷售數(shù)據(jù)為例，保利地產(chǎn)的簽約金額排名在第六位，離排名第一的碧桂園還有很遠的距離，似乎保利地產(chǎn)不僅沒有朝著重回前三的方向發(fā)展，還離競爭對手的差距越來越遠了，碧桂園、萬科、恒大等有多風光，曾經(jīng)也曾身處高位的保利地產(chǎn)就有多落寞。

當然，這并不代表保利地產(chǎn)未來就沒有希望繼續(xù)再造輝煌了。相比于其它競爭對手，保利地產(chǎn)在公司負債、現(xiàn)金流等維度的表現(xiàn)一直非常好，作為頭部前五房企中唯一一家“三道紅線”全綠的公司，保利地產(chǎn)不用承擔其它房企的那種巨大的債務(wù)壓力，這給公司提供了逆勢擴張的底氣。

只是，種種優(yōu)勢與不足能否幫助公司實現(xiàn)在經(jīng)營業(yè)績與銷售上的破局，這還需要持續(xù)觀望，希望未來保利地產(chǎn)能夠?qū)⒆陨韮?yōu)勢化為動力和實打?qū)嵉某煽?，向市場交出一份更加良好的業(yè)績答卷。