2017年，馬云在杭州全球峰會上做出了一個(gè)大膽的預(yù)言，他說：“8年后中國房價(jià)會如同蔥一樣便宜，年輕人千萬不要著急買房?！?/p>

當(dāng)年的全國首富是許家印，房價(jià)也剛剛經(jīng)歷過一輪大漲。

這輪漲價(jià)不但把北上廣深的均價(jià)推到了6萬/平米以上，還順手帶火了二線城市的搶購，出現(xiàn)了一批被媒體驚呼為“中國樓市四小龍”的城市，“四小龍”房價(jià)在增幅上遠(yuǎn)超北上廣，房價(jià)直接翻番。

在全國樓市一片喊漲聲之下，馬老師居然敢說出“房價(jià)如蔥”這樣的觀點(diǎn)，而且給出了明確的時(shí)間2025年，確實(shí)需要一點(diǎn)勇氣和眼光的。

今年剛到2023年，馬老師“房價(jià)如蔥”的預(yù)言就得到了印證。一位叫丁樂的北京人，花10萬元在河南鶴壁買了8套房，其中最便宜的一套僅1000元！

丁樂形容自己在鶴壁買房的感覺像在逛王府井一樣，看中了就轉(zhuǎn)賬，沒有一點(diǎn)猶豫或壓力，主打一個(gè)有錢任性！

他表示，從2020年開始便陸陸續(xù)續(xù)購進(jìn)鶴壁市的產(chǎn)權(quán)房，面積在70平以上，目前一共買了12套了。買房這么多房子是為當(dāng)貨倉使用，發(fā)快遞方便，成本也比租倉庫低。

我查了下鶴壁的房價(jià)，發(fā)現(xiàn)丁先生買的房子都集中在老城區(qū)。

那里本是鶴壁市的核心地段，但隨著煤礦的枯竭，煤礦工人紛紛轉(zhuǎn)行，從此老城區(qū)一蹶不振，人口持續(xù)性流出到其他交通、居住環(huán)境更好的新區(qū)去了。

原本居住著100多萬人的老城區(qū)，如今僅剩下了20萬人，住宅大面積空置。新城區(qū)住宅價(jià)格仍維持在3000-6000元/㎡。

值得注意的是，鶴壁“蔥價(jià)房”并非孤例。前有黑龍江的鶴崗，后有甘肅的玉門。我們不禁要問：為什么會有越來越多的小城市出現(xiàn)“蔥價(jià)房”？

原因一：大城市虹吸效應(yīng)明顯，小城市人口持續(xù)流出。

城市是財(cái)富的制造機(jī)，人口越稠密的城市，創(chuàng)造財(cái)富的能力越強(qiáng)，年輕人越容易找到賺錢的機(jī)會。

以東京為例。占全日本4%土地的東京聚集了25%的人口，東京的人均GDP高出全國平均值的70%。

首爾情況相同，土地僅占全國的0.6%，卻聚集了21%的人口，擁擠情況比東京嚴(yán)重多了。韓國人經(jīng)常批評“首爾像個(gè)黑洞，把一切都吸走了”。

是不是聽上去有點(diǎn)耳熟？我們對北京也有類似的評價(jià)，抱怨北京吸了河北太多資源，導(dǎo)致后者發(fā)展水平長期滯后。

河北的年輕人找工作，第一反應(yīng)是去北京闖闖，留在本地發(fā)展的，要么是家里有路子，要么是“沒用的人”。

人是第一生產(chǎn)力，再先進(jìn)的機(jī)器沒有人去操作，也是白搭。

人走了，房子沒人買了，房價(jià)就慢慢跌成了“蔥價(jià)”。

那有什么辦法留住小城市的年輕人呢？

很抱歉，從現(xiàn)實(shí)情況看，沒有辦法。全世界的發(fā)達(dá)國家，有一個(gè)算一個(gè)，全是大城市的人越來越多，小城市日益冷落。

前幾年，有條日本新聞很火說：北海道的一條鐵路為了送一名女學(xué)生上學(xué)，在只有一名乘客的情況下，堅(jiān)持運(yùn)營了8年，直到女學(xué)生畢業(yè)那天才宣布停運(yùn)。

故事很暖心，背后的現(xiàn)實(shí)很扎心——北海道已經(jīng)被東京“吸干了”，年輕人全跑光了。

一個(gè)叫八云町的地方，27元人民幣可買一塊280平米的住宅用地；60元人民幣可買一棟168平的小別墅，即使房價(jià)這么便宜，依舊找不到“接盤俠”。

沒人口、沒工作、沒錢賺，住別墅又有什么意義？故事里的女學(xué)生畢業(yè)后也去了東京。

日本人為了解決“蔥價(jià)房”，可謂是煞費(fèi)苦心。

有些小城市成立了“空屋銀行”，專門處理這些無人問津的住宅，主要是“騙”移民來接盤：

只要個(gè)人35歲以下或夫妻45歲以下，選擇在當(dāng)?shù)囟ň泳擅赓M(fèi)獲得住房一套——關(guān)鍵是沒有國籍限制，有永久定居權(quán)的人都可以申請。

有些處于移民等待期的中國人，會在這些空房里過度。一旦拿到日本籍就一溜煙跑去東京了。

中國的大城市也是如此，你可以批評北上廣“太卷”“996”“房價(jià)高”，但大城市就是有一種說不清、道不明的魅力，吸引一批又一批的年輕人聚集于此。

原因二：房價(jià)兩極化時(shí)代即將來臨。

馬云雖然成功預(yù)言了“房價(jià)如蔥”情況的出現(xiàn)，但他沒說范圍有多大？

即使會出現(xiàn)越來越多的“蔥價(jià)房”，但這不意味著全國各地的房價(jià)都會“蔥化”，不但近幾年沒戲，未來100年也不可能。

年輕人瘋狂向北上廣聚集，希望留在當(dāng)?shù)?，必然催生購房需求，在需大于供的情況下，大城市的房價(jià)仍有上漲的空間。

在很長一段時(shí)間內(nèi)，中國大城市的房價(jià)會保持緩慢上漲的態(tài)勢；小城市的房價(jià)會出現(xiàn)逐步“蔥化”的趨勢。

手里閑錢多的人，現(xiàn)在可以趁著樓市遇冷，在北上廣深買套房囤著，等待下一個(gè)泡沫周期的到來。

手里錢少又有剛需的人群要特別注意了：大城市和小城市的房子都不適合你們。

大城市的房子太貴，榨干“四個(gè)口袋”付了首付，再背上30年的貸款會犧牲太多的生活質(zhì)量，把自己逼得太累。除非你能力很強(qiáng)是一只潛力股，能在大城市闖出名堂來，否則別考慮。

小城市的房子更不合適，買了即貶值。過個(gè)二三十年，房價(jià)縮水一半甚至“蔥化”，太不值了。

適合剛需人群買的是一些二線偏下城市的房子。

房價(jià)10000-20000之間，在區(qū)域內(nèi)又有一定的“吸血”能力的城市，比如長沙、武漢、合肥、重慶、成都等，這些二線城市，對省內(nèi)其他小城市有吸引力，人口會持續(xù)性流入，房價(jià)也會跟著緩慢增長。

總而言之，中國太大了，情況非常復(fù)雜。我們武斷地認(rèn)為房價(jià)會繼續(xù)漲或房價(jià)會“蔥化”的看法都是片面的，但兩極化的趨勢是可以預(yù)見的。

想靠買“蔥價(jià)房”搏一搏的人一定要注意：別人寧愿不要房子也要離開的地方，憑什么把便宜留給你去占呢？

作者：江左佑安