年關(guān)將近。對于房企而言，這個年并不好過。比如曾經(jīng)的黑馬中梁控股，也開始“架構(gòu)調(diào)整”了。

據(jù)報道，1月16日，中梁控股發(fā)布《關(guān)于控股集團(tuán)總部組織調(diào)整相關(guān)事項(xiàng)的通知》。表示因公司架構(gòu)調(diào)整，控股集團(tuán)總部相關(guān)職能將與地產(chǎn)集團(tuán)總部進(jìn)行整合。

在人員政策方面，沒有明確落位的員工將于1月17日安排正式離職。因?yàn)榭毓晒具@層總部架構(gòu)要解散，因此員工幾乎全部會被一刀切地裁掉。

有媒體報道，此次架構(gòu)整合涉及三個部門共345人，包括控股集團(tuán)總部148人，新基礎(chǔ)建設(shè)支撐集團(tuán)164人，以及其他組織33人，其中80余人擇優(yōu)回流。

每日經(jīng)濟(jì)新聞報道，自今年元旦后，中梁控股公司基本就處于放假狀態(tài)。曾經(jīng)的“小碧桂園”中梁控股怎么了？

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如中梁方面回應(yīng)的，“此舉是順應(yīng)大勢，和行業(yè)其他企業(yè)一樣，公司這次主動精簡冗余人員，是下半年系列主動調(diào)整中的一環(huán)，這個動作完成后，這一輪調(diào)整也告一段落?！?/p>

房地產(chǎn)進(jìn)入青銅時代，公司架構(gòu)、人員等方面肯定不能像黃金、白銀時代那樣。前段時間萬科內(nèi)部不也發(fā)文：節(jié)衣縮食，準(zhǔn)備過冬。某種程度上，這八個字代表了大部分房企的生存現(xiàn)狀。

說起中梁，蜜妹頗為唏噓。曾經(jīng)他算是中小房企進(jìn)擊的樣板。發(fā)幾個數(shù)據(jù)蜜友們感受下：2016年-2018年，包括合營企業(yè)及聯(lián)營公司，中梁集團(tuán)的合約銷售總額分別約190億元、649億元、1015億元。

3年時間，銷售額從百億級躍升到千億級，這個速度堪比坐火箭。營收也差不多，2016年中梁控股營收不到30億元，2018年就突破了300億元。2019年更是達(dá)到566.40億元。

也是在2019年，中梁的合約銷售額超過1500億元，全口徑銷售額在一些機(jī)構(gòu)的排行榜中殺入房企20強(qiáng)。妥妥的黑馬無疑。

在房地產(chǎn)順風(fēng)順?biāo)臅r代，中梁的速度就是最有力武器，可以讓自己更快地攻城略地，搶占先機(jī)。

但如今情況變了，中梁成為另一個“樣板”。

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房地產(chǎn)逐漸步入青銅時代，蜜妹也看到了中梁狂奔之下更為顯著的“后遺癥”。最明顯的就是三點(diǎn)：利潤低、債務(wù)高、樓盤質(zhì)量爭議大。

如下圖，東方財富的數(shù)據(jù)顯示，2017-2021年中期，中梁控股的營收同比增速雖然整體下滑明顯，但利潤同比增速下滑更明顯。

2018年中期，中梁控股的歸母凈利潤同比增速一度達(dá)到19355.5%，2018年底也有284.2%，2019年底下滑至98.5%，2020年底更是變?yōu)樨?fù)值：-2.35%，2021年中期微升至14.61%，但和高光時期相比已不可同日而語。

因?yàn)閿U(kuò)張期間購地成本較高，導(dǎo)致中梁控股這兩年的毛利率、凈利率總體下滑。增收不增利情況明顯。

債務(wù)方面，以“三道紅線”為例，截至2021年6月30日，中梁控股剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率約為79.3%；凈負(fù)債比率約為56.1%；非限制現(xiàn)金與即期借貸比率約為1.2，處于“黃檔”。

短債尤其承壓。2021年6月30日，中梁控股有息負(fù)債約為546億元，其中一年內(nèi)到期的債務(wù)約為232億元，占比42%。

這還只是在單看財務(wù)報表的基礎(chǔ)上。一些隱藏在報表里的負(fù)債，則另說。比如此前蜜妹在文章里多次提到的“明股實(shí)債”。簡單說就是一些房企通過操作少數(shù)股東權(quán)益，來粉飾“負(fù)債”。

具體到中梁控股，2021年上半年，其少數(shù)股東權(quán)益在總權(quán)益中占比66.5%，為225.78億元，似乎也有點(diǎn)高。

相比看起來較為虛無的數(shù)據(jù)，更糟心的是部分購買了中梁樓盤的業(yè)主。頻頻曝光的維權(quán)事件，讓購房者寒心。

比如2021年，中梁控股位于浙江武義芳華路的“中梁壹號院”在建項(xiàng)目發(fā)生地下室坍塌，甚至引起央視的注意。甚至2019年剛上市那天，中梁某地的樓盤還被維權(quán)……

在蜜妹看來，這都是狂飆猛進(jìn)之后管理跟不上的結(jié)果。如果處理不好，很容易陷入惡性循環(huán)，把品牌搞砸也不是不可能。畢竟現(xiàn)在誰也不能指望手里的房產(chǎn)會迅速升值，此時品質(zhì)就顯得尤為被看重。

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不過相比某些房企，中梁還算是不錯的，目前似乎還沒有爛尾情況。2021年總體的銷售完成率橫向?qū)Ρ纫策€可以。

此前中梁控股披露了2021年的銷售數(shù)據(jù)，累計合約銷售(連合營企業(yè)及聯(lián)營公司的合約銷售)金額約1718億元，累計合約銷售面積約1427.7萬平方米，分別同比增長1.78%、5.71%。

增速有點(diǎn)低，但按此前1800億的目標(biāo)來看，完成率為95.44%，不算低。

債務(wù)也在償還。1月17日，中梁發(fā)公告，稱已經(jīng)匯出所有必需的資金至其境外銀行賬戶，用于2022年1月票據(jù)到期時（?即2022年1月31日?）償還余下的本金金額及應(yīng)計利息。

為了“過冬”，中梁控股也是下了狠手。公開數(shù)據(jù)顯示，高峰時期，其集團(tuán)平臺公司員工有600多人，經(jīng)過2021年下半年的調(diào)整裁撤之后，此次?“架構(gòu)調(diào)整”之前只剩300多人。

但中梁控股并不是唯一“架構(gòu)調(diào)整”的那位，2021年有類似動作的房企太多太多。寒冬來臨時，沒有人能獨(dú)善其身。挺住就意味著一切，只是這次還會有春天嗎？

來源：閨蜜財經(jīng)

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