作者 | 王澤紅

出品 | 焦點財經(jīng)

2月6日，萬達召開美元債發(fā)行路演會，準備再發(fā)一筆美元債。

此前1月，萬達已發(fā)行一筆規(guī)模為4億美元的離岸債券，是2022年5月以來首筆未使用備證征信發(fā)行的地產(chǎn)美元債，被視為地產(chǎn)美元債市場回暖的一個信號。

過去一年，房地產(chǎn)行業(yè)信用風險集中爆發(fā)的情況下，美元債投資者對中資房企的風險偏好明顯下降，同時疊加美聯(lián)儲加息導(dǎo)致中資美元債發(fā)行成本整體上行，進一步加大了中資房企在美元債市場的再融資難度。

雙重夾擊之下，使得地產(chǎn)美元債市場頗為冷淡。自2022年11月，穩(wěn)地產(chǎn)融資信貸、債券和股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”后，地產(chǎn)融資環(huán)境出現(xiàn)了明顯的改善預(yù)期，房企再融資狀況才得到極大緩解。

尤其是視作支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的 “第四支箭” 內(nèi)保外貸，龍湖、碧桂園率先享受政策相繼落地，才打破房企境外融資的僵局，自去年四季度以來，房企海外發(fā)債幾乎處于停滯狀態(tài)。

如今開始顯現(xiàn)出一抹曙光，2023年1月，房地產(chǎn)板塊共發(fā)行7期美元債，發(fā)行規(guī)模攀升至35.66億美元，創(chuàng)2019年以來新高。其中，有一期便是由萬達商管發(fā)行，以維好結(jié)構(gòu)定價2年期、4億美元債券，最終指導(dǎo)價和發(fā)行價為12.375%。

這筆高收益地產(chǎn)美元債，是自2021年11月以來首筆中資房企離岸公開簿記發(fā)行的地產(chǎn)美元債，一級“破冰”定價極大的鼓舞了市場情緒，獲得約3.7倍火爆認購，1月12日帶動地產(chǎn)美元債整體上漲0.5-1pt。

火爆認購背后

2月新發(fā)的這一期，也是一筆高收益美元債，獲得了超額認購。

發(fā)行主體為Wanda Properties Global Co. Limited，是萬達商業(yè)地產(chǎn)(香港)有限公司（簡稱“萬達香港”）的全資子公司，而萬達香港是大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司（簡稱“萬達商業(yè)”）下屬唯一的境外融資平臺及海外投資控股公司。

這筆債券發(fā)行規(guī)模為3億美元，發(fā)行價格96.639美元，息票率11%，收益率12.375%，最終指導(dǎo)價和最終定價12.375%，由萬達香港、萬達地產(chǎn)投資有限公司和萬達商業(yè)地產(chǎn)海外有限公司擔保，并由萬達商業(yè)擔任維好協(xié)議及股權(quán)回購承諾函提供人。

這是一筆3年期高級無抵押債券，主要用途是為現(xiàn)有債務(wù)再融資，2023年2月13日交割， 2026年2月13日到期，將在新加坡交易所上市，由瑞士信貸(B&D)擔任獨家全球協(xié)調(diào)人、賬簿管理人和牽頭經(jīng)辦人。

這筆美元債頗受青睞，穆迪授予萬達擬發(fā)行的這筆高級無抵押債券“Ba3”評級，惠譽授予其“BB” 評級，最終認購訂單超8.3億美元，來自56個賬戶，投資者來自多個地域，亞洲87%，歐洲、中東和非洲地區(qū)13%；認購主體包括資產(chǎn)管理公司和基金管理公司97%，私人銀行3%。

“此次獲的超額認購，一方面是因為發(fā)行人是財務(wù)狀況相對較好而且處于積極進取狀態(tài)的萬達而風險較小，另一方面也是由于此筆高息債的息率還是比較有吸引力的?！?IPG中國首席經(jīng)濟學家柏文喜告訴焦點財經(jīng)。

財務(wù)底色

穆迪分析師Alfred Hui表示：“擬發(fā)行債券將延長萬達商業(yè)和萬達香港的債務(wù)到期情況，不會對其信用指標產(chǎn)生實質(zhì)性影響，因為預(yù)計萬達商業(yè)將發(fā)行所得將用于為其到期債務(wù)提前融資?！?/p>

穆迪預(yù)計，鑒于目前的高利率，萬達商業(yè)的離岸融資成本可能會上升。但并不會對其還本付息能力產(chǎn)生實質(zhì)性影響，因為其離岸融資敞口較小，截至2022年9月底，離岸融資僅占其披露債務(wù)的約6%。

但萬達香港的流動性較弱，未來12-18個月將有大量離岸債券到期，包括今年7月到期的4億美元債券和2024年1月到期的6億美元債券，1月雖發(fā)行了4億美元的離岸債券，這在一定程度上緩和了再融資風險。穆迪預(yù)計，萬達商業(yè)還將在需要時向萬達香港提供資金支持。

惠譽也認為萬達流動性充足，因其大部分短期債務(wù)為境內(nèi)銀行貸款，且融資渠道保持強健。截至2022年9月底，萬達商業(yè)擁有330億可用現(xiàn)金，預(yù)計還持有300億短期交易性金融投資，足以覆蓋280億短期債務(wù)。

此外，萬達前兩年出售所持AMC 100%股權(quán)和傳奇影業(yè)20%股權(quán)，以及計劃借入新的銀行貸款，合計約現(xiàn)金15億美元，在全額贖回2022年7月到期的5.5億美元債券后，將償還2023年3月到期的3.8億美元債券。

穩(wěn)固的財務(wù)安全底線，再加之高息吸引，既無后顧之憂又可獲得高收益回報，自去年地產(chǎn)美元債集中爆發(fā)違約潮后，對于投資者而言，這是一筆難得優(yōu)質(zhì)的中資美元債。

有市場消息稱，認購了 1 月發(fā)行的債券的投資者回過頭來要求萬達籌集更多資金，因為他們沒有從上一次發(fā)行中獲得足夠的配售，這也成為了此次新發(fā)行美元債獲超額認購的另一重因素。

上市加持

也就是在這場路演會上，管理層稱預(yù)計將在二季度完成香港IPO上市，最快本月底前將會取得中國證監(jiān)會就公司赴港上市的批準，這一消息被知情人士透露而出，珠海萬達商管上市也再度被關(guān)注。

截至2022年末，萬達商業(yè)在總計472個購物中心中運營著183個由第三方擁有的輕資產(chǎn)購物中心，并計劃在2023年新開約50個購物中心，其中80%以上將采用輕資產(chǎn)模式，即由其運營并收取約30%的租金利潤分成。

惠譽認為，萬達商業(yè)采用輕資產(chǎn)模式的購物中心增多將減少其資本支出需求，并對其短期內(nèi)的財務(wù)狀況形成支撐；而且，萬達擬在2023年底前將其輕資產(chǎn)子公司珠海萬達商管上市，此舉將提高其財務(wù)透明度并降低杠桿率，并令萬達商業(yè)在中期內(nèi)獲益。

但惠譽將其2021年收到380億上市前資金視為債務(wù)，若珠海萬達商管未能在2023年底前上市，這部分資金附回購義務(wù)。

而且，隨著輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)擴大，萬達商業(yè)的利潤率也會收窄，經(jīng)常性EBITDA利潤率將從2022年上半年的42%降至其輕資產(chǎn)購物中心30%-40%的毛利率水平，但這是因為業(yè)務(wù)模式有所調(diào)整所致，而非相關(guān)業(yè)務(wù)狀況的惡化。

1月12日，萬達商業(yè)管理業(yè)績快報顯示，商管集團收入553.1億元，完成年計劃的99.6%，同比增長7.4%；租金收入508.5億，同比增長8%，王健林穩(wěn)坐最強“包租公”位置；同時，在銷售普遍下滑的2022年，萬達集團銷售額同比增長55％，成為地產(chǎn)下行中的“逆流派”。

5年前拋售資產(chǎn)還債成功后的萬達，成為了這一輪周期中房企信用的領(lǐng)頭羊，并在以輕資產(chǎn)模式開啟新一輪的沖刺，上市是近在眼前的一戰(zhàn)。