出品 l 觀點(diǎn)財(cái)經(jīng)

作者 l 橙子

從2016年算起，樓市不景氣已近5年，先是從房地產(chǎn)銷售端開展限售限購，然后又從土地及資金端，先后推出三道融資紅線和集中土地供應(yīng)。

市場不禁想問，市場低迷還將持續(xù)多久，眾多房地產(chǎn)參與者又將何去何從？

盡管答案莫衷一是，但殊途同歸，最終指向降負(fù)債、穩(wěn)規(guī)模，以及多業(yè)務(wù)同步布局，房地產(chǎn)行業(yè)的錢真的越來越難賺。

9月2日，內(nèi)地房企之一旭輝控股（HK·00884）公布了2021年8月份營運(yùn)數(shù)據(jù)。

其中8月單月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額200.2億元，整個前8個月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1770.5億元，同比上漲38%，全年合同銷售目標(biāo)的67%。

整體銷售情況表現(xiàn)還算亮眼，而回看其2021年半年報(bào)，旭輝在當(dāng)前市場現(xiàn)狀下，也在盡力往及格線上跑。

圖片來源：旭輝控股8月份營運(yùn)數(shù)據(jù)

半年報(bào)營收亮眼

然凈利情況一般

根據(jù)其半年報(bào)數(shù)據(jù)，截止到今年6月30日，旭輝實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入363.73億元，同比大幅增長58%；實(shí)現(xiàn)毛利潤75.25億元，同比增長27.52%。

但歸母凈利潤表現(xiàn)一般，僅實(shí)現(xiàn)36.03億元，同比微增6.94%。

不過，翻看其歷年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，從2019年開始，其年中歸母凈利潤表現(xiàn)就不算太好。

2018年6月底，旭輝年中歸母凈利潤增速達(dá)到58.57%。

但到2019年6月底，該數(shù)據(jù)則斷崖式跌至-6.57%。

再到2020年6月底，歸母凈利潤增速有所增長，達(dá)到5.46%，同比增加12.03個百分點(diǎn)。

圖片來源：東方財(cái)富

盡管年中凈利增速表現(xiàn)不佳，但從全年業(yè)績來看，旭輝營收凈利仍實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長。

再結(jié)合旭輝今年前8個月還算尚可的銷售情況，今年旭輝理應(yīng)也會實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長。

不過，盡管年中業(yè)績表現(xiàn)不算完美，但在降杠桿控規(guī)模方面，旭輝表現(xiàn)還算可以。

根據(jù)半年報(bào)，截止到2021年6月30日，除剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為72.1%，超出紅線標(biāo)準(zhǔn)，其凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比均實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)。

具體來看，報(bào)告期內(nèi)旭輝凈負(fù)債率為60.4%，較2020年末下降3.6個百分點(diǎn)，現(xiàn)金短債比也達(dá)到了2.68倍，三道融資紅線已有兩項(xiàng)達(dá)標(biāo)。

不難發(fā)現(xiàn)，旭輝在降杠桿方面，確實(shí)下了一番功夫，只是這番功夫是以犧牲其未來盈利質(zhì)量為前提。

少數(shù)股東權(quán)益再增加

旭輝盈利質(zhì)量持續(xù)承壓

根據(jù)其年中報(bào)數(shù)據(jù)，報(bào)告期內(nèi)旭輝債務(wù)總額為1107.47億元，比去年底增加了60.32億元。

凈負(fù)債額為583.41億元，比去年底增加了47.81億元。

擔(dān)保合營企業(yè)/聯(lián)營公司的負(fù)債額為170.12億元，比去年底增加了32.34億元，增長了23.47%。

整體負(fù)債規(guī)模增速并不算太快。

但其降杠桿的方式并非自身經(jīng)營情況改善，盈利水平提高，而是犧牲未來長期盈利水平，通過增加少數(shù)股東權(quán)益來實(shí)現(xiàn)。

根據(jù)其資產(chǎn)負(fù)債表顯示，報(bào)告期內(nèi)旭輝非控股權(quán)益（即少數(shù)股東權(quán)益）達(dá)到572.35億元，同比大幅增長56%，占全部股東權(quán)益的比例增至59.3%。

圖片來源：東方財(cái)富

關(guān)于少數(shù)股東權(quán)益，我們在之前的文章多次提到，這部分權(quán)益類似于外部投資，不屬于公司負(fù)債，屬于公司資產(chǎn)。

于是，公司可以通過增加少數(shù)股東權(quán)益，來增加資產(chǎn)總額，從而降低資產(chǎn)負(fù)債率，這也是當(dāng)前很多房企的財(cái)務(wù)調(diào)節(jié)手段之一。

但這部分少數(shù)股東權(quán)益最終需要用業(yè)績來兌換，因此長遠(yuǎn)來看，短期內(nèi)美化了財(cái)務(wù)報(bào)表，實(shí)際上卻在加速透支公司盈利質(zhì)量。

由此也導(dǎo)致旭輝報(bào)告期內(nèi)毛利率水平進(jìn)一步降低至20.69%，較年初下降1.05個百分點(diǎn)，較去年同期下降4.94個百分點(diǎn)。

凈利率也從年初的16.57%降至14.75%，下降1.82個百分點(diǎn)，同比則下降5.82個百分點(diǎn)。

圖片來源：東方財(cái)富

另一方面，受近年來樓市調(diào)控及市場經(jīng)營成本上升影響，旭輝整體銷售成本也在大幅增長。

截止到2021年6月30日，旭輝銷售成本達(dá)288.48億元，同比增長68.49%。

圖片來源：東方財(cái)富

而回看其歷年財(cái)報(bào)，2016年之前，旭輝銷售成本增幅還算可控，年增長20-30億元左右，并不太高，但從2017年，旭輝銷售成本開始大幅增長。

2017年，旭輝銷售成本為232.03億元，同比增加66.24億元。

2018年，該指標(biāo)同比增加85.52億元，達(dá)到317.55億元。

再到2019年，該指標(biāo)再度增加92.57億元，達(dá)到410.12億元。

而到了2020年，旭輝全年銷售成本為561.9億元，同比增加151.78億元。

圖片來源：東方財(cái)富

一方面少數(shù)股東權(quán)益不斷攤薄公司利潤，另一方逐年攀升的銷售成本，再度拉低其盈利水平。

如此一來，便不難理解旭輝下降的毛利率及凈利率了。

不過，盡管旭輝盈利質(zhì)量一般，但從其存貨情況來看，短期內(nèi)應(yīng)該不會因此出現(xiàn)較大經(jīng)營性問題。

根據(jù)其財(cái)報(bào)及公開信息披露，旭輝下半年可售貨值達(dá)2600億元，全新項(xiàng)目53個，其中貨值超過25億的大盤就超過10個。

具體表現(xiàn)來看，僅上半年銷售超過10億元的項(xiàng)目則達(dá)14個。良好的銷售態(tài)勢讓旭輝的預(yù)收賬款達(dá)到935億元，較2020年末增加25%。

而此番良好的銷售態(tài)勢，若能延續(xù)全年，旭輝今年有望實(shí)現(xiàn)超預(yù)期增長。

此外，隨著旭輝商業(yè)、旭輝物業(yè)、旭輝綠色建造等其他多元業(yè)務(wù)的逐步展開，若均能朝預(yù)期方向發(fā)展，或有望改善旭輝整體經(jīng)營狀況，為其帶來多邊收入增長。

只是從目前來看，在市場現(xiàn)階段大背景下，旭輝的地產(chǎn)主業(yè)，確實(shí)很難讓人滿意。

不過對其未來，或許我們可以給予一點(diǎn)點(diǎn)期待！

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