“有人說中國的民營房企以后就看碧桂園和龍湖。我對(duì)碧桂園卻有點(diǎn)擔(dān)心?！薄懊衿蠓康禺a(chǎn)商畫的餅一個(gè)都別信。(在建項(xiàng)目)該要錢的抓緊要，該訴訟訴訟,千萬別墊資，千萬別要商票?！?/p>

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網(wǎng)上曾有個(gè)段子說，“對(duì)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展看的最準(zhǔn)的是兩個(gè)企業(yè)，一個(gè)是拼多多，另一個(gè)是碧桂園?！逼髽I(yè)崛起，折射的正是中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展步伐。在民營企業(yè)中，有很多優(yōu)秀代表，碧桂園從昔日偏居廣東一隅的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，到世界500強(qiáng)龍頭房企，由小到大、由弱變強(qiáng)，?算得上是中國波瀾壯闊的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中濃墨重彩的一筆。

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自創(chuàng)立以來，碧桂園一直受惠于中國房地產(chǎn)業(yè)的黃金時(shí)代，逐步走出廣東拓展至全國其他經(jīng)濟(jì)高增長地區(qū)。就在剛剛過去的5月，TOP50房企業(yè)績無轉(zhuǎn)熱跡象的情況下，碧桂園仍然（與萬科和保利）堅(jiān)挺于千億企業(yè)陣營。此外還與龍湖、美的置業(yè)一起被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為“示范房企”，在信用保護(hù)工具的加持下，可發(fā)行人民幣債券。

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近期房地產(chǎn)政策逐步回暖，但仍有許多民營房企艱難求存，凄風(fēng)慘雨。似乎，曾經(jīng)光鮮奪目的地產(chǎn)明星,紛紛隕落，而這其中，碧桂園似乎卻成為了“三好生”？
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從碧桂園過去的戰(zhàn)略布局看，無疑是成功的，它滿足了三四線城市剛需購房者需求，過往十多年的銷售額同樣可以看到這家公司對(duì)于這一戰(zhàn)略的執(zhí)行力。但對(duì)于未來，不確定性的環(huán)境，會(huì)更加考驗(yàn)企業(yè)在穩(wěn)健增長能力外的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

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在經(jīng)濟(jì)下行壓力的今天，“房住不炒”已經(jīng)來臨，房地產(chǎn)狂飆突進(jìn)已不現(xiàn)實(shí)。從增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)，在拼精細(xì)化管理的時(shí)代，地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)勢(shì)必會(huì)成為歷史，且不以企業(yè)和個(gè)人的意志為轉(zhuǎn)移。那么，究竟碧桂園的路該怎么走？

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01

如何成為房企“優(yōu)等生”？

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5月份，包括碧桂園、龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)3家在內(nèi)的首批示范民營房企陸續(xù)確認(rèn)了發(fā)債的相關(guān)進(jìn)展。其中，碧桂園在5月20日，完成第一期5億元公司債券的簿記建檔工作，“22碧地01”債券票面利率最終落在4.5%，由中信建投擔(dān)任主承銷商。

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對(duì)于本次獲得融資入場(chǎng)券的房企而言，除了以此驗(yàn)證自身實(shí)力，更重要的是，在當(dāng)前環(huán)境下，對(duì)整個(gè)行業(yè)的復(fù)蘇起到積極拉動(dòng)作用?？墒牵瑸槭裁幢坦饒@能夠進(jìn)入首批示范房企，并獲得首批重啟境內(nèi)外融資渠道的“入場(chǎng)券”？碧桂園總給人一種激進(jìn)擴(kuò)張的印象，但從這兩年財(cái)報(bào)看，只有一個(gè)字：穩(wěn)。

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數(shù)據(jù)顯示，2021年年公司權(quán)益合同銷售金額約為5580億元，權(quán)益合同銷售面積約為6641萬平方米。營收為5230.6億元，同比增長13%；股東應(yīng)占核心凈利潤267.97億元，同比下降超20%。報(bào)告期內(nèi)，碧桂園權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約5022億元，權(quán)益回款率達(dá)90%，已連續(xù)6年達(dá)到90%或以上。

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良好的回款率是地產(chǎn)企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的保證，在行業(yè)資金持續(xù)收緊的情況下，以及多家企業(yè)年報(bào)的“難產(chǎn)”的情況下，充裕的現(xiàn)金流則是地產(chǎn)企業(yè)天然的屏障。不過，其實(shí)從2018年7月起，碧桂園就不再公布全口徑銷售額，只公布權(quán)益部分，或許在國家強(qiáng)調(diào)房住不炒的背景下，房企也怕樹大招風(fēng)，不想過度突出業(yè)績?cè)鲩L。

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此外，截至2021年末，碧桂園共有可動(dòng)用現(xiàn)金余額1813億元，與2020年1836.23億元基本持平；其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為1469.54億元，受限制現(xiàn)金約為343.46億元；總借貸同比下降2.6%至3179.2億元，凈借貸比率45.4%，相比2020年底優(yōu)化10.2個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)金短債比約為2.3倍；平均融資成本5.2%，相較于2020年末下降36個(gè)基點(diǎn)。

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在2021整體市場(chǎng)急劇下行的大環(huán)境下，保持這樣平穩(wěn)的經(jīng)營狀況，甚至某些核心財(cái)務(wù)指標(biāo)優(yōu)于往年，碧桂園已超出絕大多數(shù)人意料，實(shí)屬難得。不過，在1813億元賬面現(xiàn)金里有343.46億元是受限制現(xiàn)金，占比18.94%，相比2020年翻出一倍之多。

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今年初，碧桂園內(nèi)部啟動(dòng)2022年組織架構(gòu)調(diào)整：將原來106個(gè)區(qū)域公司，合并為65個(gè)，打響了2022年房企組織變革第一槍。據(jù)接近碧桂園內(nèi)部人士表示，本次調(diào)整的目的在于進(jìn)一步適應(yīng)行業(yè)變革和外部市場(chǎng)環(huán)境，通過有序推進(jìn)跨區(qū)域整合，提升區(qū)域集中度和資源使用效能，降低運(yùn)營成本，提升全周期綜合競(jìng)爭力。

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據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年，在TOP30房企中共有21家進(jìn)行了大規(guī)模組織調(diào)整，包括總部部門合并、區(qū)域公司合并、精簡管理層級(jí)等。龍湖、世茂、旭輝、中南、新城、陽光城、正榮、融信、佳兆業(yè)、雅居樂、中駿等眾多知名房企，均對(duì)區(qū)域公司進(jìn)行了大范圍整合，區(qū)域數(shù)量平均減少30-50%。而在各大房企一邊調(diào)架構(gòu)一邊打仗時(shí)，碧桂園卻并未出現(xiàn)大的區(qū)域變動(dòng)，維持架構(gòu)穩(wěn)定，這實(shí)際上也體現(xiàn)出碧桂園組織管理理念更趨于成熟。

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在住房不炒的大背景下，2021年百強(qiáng)房企整體全年業(yè)績同比降低3.5%，80%的百強(qiáng)房企未完成年度目標(biāo)。要知道，2021年初，各大房企已經(jīng)預(yù)判到市場(chǎng)不易，因此多數(shù)房企的僅設(shè)定了10%左右的增長目標(biāo)，但沒想到，行業(yè)環(huán)境比想象的更差。因此，2022年，對(duì)于包括碧桂園在內(nèi)的所有房企，必須以更加謹(jǐn)慎更具危機(jī)感。?

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02

恒大之后，碧桂園也有遠(yuǎn)慮與近憂

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自從恒大危機(jī)之后，中國房地產(chǎn)行業(yè)可謂進(jìn)入寒冬。

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眾所周知，房地產(chǎn)本身就是高負(fù)債經(jīng)營的行當(dāng)，出問題的房企基本都是被債務(wù)大山壓垮。很多人都會(huì)好奇，曾經(jīng)創(chuàng)造了那么多輝煌戰(zhàn)績的恒大為何淪落到了如此地步，而其他房企誰又會(huì)是下一個(gè)？

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2月17日，碧桂園爆發(fā)員工集體討薪。一個(gè)月前，關(guān)于“碧桂園資金賬戶被凍結(jié)”的消息刷爆地產(chǎn)圈、銀行圈乃至整個(gè)金融圈。“碧桂園扛不住了”“碧桂園出事兒了”“碧桂園要暴雷了？”此類質(zhì)疑聲此起彼伏，引發(fā)眾人熱議。隨后有媒體向碧桂園證實(shí)這一事件，因參股的福州某項(xiàng)目產(chǎn)生客訴，不過這一事件最終得以平息。但無論如何，房企難過是事實(shí)。

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過去，由于房產(chǎn)暴利，大量銀行貸款進(jìn)入支撐其畸形飛速發(fā)展，國內(nèi)大型房地產(chǎn)商紛紛走上急劇膨脹、盲目多元化的路子，使得大量投入不能有效產(chǎn)出，不能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，導(dǎo)致到期貸款還不上，形成銀行風(fēng)險(xiǎn)；到期債券不能兌付，形成投資者風(fēng)險(xiǎn)；房子不能按時(shí)交付，形成消費(fèi)者風(fēng)險(xiǎn)，成了一地雞毛。
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去年曹德旺曾公開表示，如果一家房企凈資產(chǎn)負(fù)債率在100%以上，說明企業(yè)負(fù)債已經(jīng)高于企業(yè)資產(chǎn)，是沒有錢去還債務(wù)的。而許家印的巨額債務(wù)并不稀奇，因?yàn)檫@種高負(fù)債管理模式的企業(yè)在國內(nèi)有很多，不僅僅是恒大問題。

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回到碧桂園，截至2021年，剔除預(yù)收賬款后的負(fù)債率為74%，高于70%的紅線；凈負(fù)債率，45.4%，比保利地產(chǎn)還要略低一些；現(xiàn)金短債比達(dá)到2.3倍，足夠覆蓋短期償債需求。換句話說，碧桂園尚在可控范圍。

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6月8日，根據(jù)媒體報(bào)道，碧桂園正與部分債權(quán)行就一筆5億美元的再融資安排進(jìn)行洽談，款項(xiàng)將用于償還12月28日到期、未償金額不超過5億美元的銀團(tuán)貸款。據(jù)悉，本輪再融資談判的參與方包括匯豐銀行、工商銀行、恒生銀行以及部分其他中資銀行，而年底到期的銀團(tuán)貸款未償余額約為4.5億美元。

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當(dāng)下，房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)筑底，市場(chǎng)信心正在逐漸恢復(fù)。但隱藏在冰山下的“表外負(fù)債”將多家大型房企拖入深淵。

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年初的時(shí)候，2022年1月，碧桂園發(fā)行了超過12億元一年期ABS；3月，獲得了招商銀行授予的150億元并購融資額度，用于地產(chǎn)并購業(yè)務(wù)。這也是“三道紅線”劃定以來，首次民營地產(chǎn)企業(yè)獲得并購貸款融資額度。5月“碧桂園地產(chǎn)”又發(fā)行一只5億元公司債。整體而言，碧桂園在房地產(chǎn)領(lǐng)域多項(xiàng)排名都是第一，雖然總負(fù)債基數(shù)仍然龐大，但還是足夠能力歸還有息債務(wù)。
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如今，地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)時(shí)代的結(jié)束，能很清晰地感覺到轉(zhuǎn)型給地產(chǎn)企業(yè)帶來的壓力。未來隨著從增量時(shí)代到存量時(shí)代的轉(zhuǎn)變，財(cái)務(wù)越健康的公司就越能掌握時(shí)代的先機(jī)。因此，保證現(xiàn)金流，避免債務(wù)違約，堅(jiān)持下去，才能穿越周期。

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03

成立僅3年的股權(quán)投資一級(jí)部門

瘋狂投資

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中國房企，似乎總有“不務(wù)正業(yè)”想搞跨界的夢(mèng)想，比如恒大造車、萬科養(yǎng)豬。

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近年來，國內(nèi)眾多產(chǎn)業(yè)巨頭紛紛成立CVC機(jī)構(gòu)，加碼股權(quán)投資，包括一些業(yè)務(wù)發(fā)展受限的房地產(chǎn)企業(yè)，比如碧桂園、保利、招商局集團(tuán)、星河集團(tuán)等。

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2019年的時(shí)候，碧桂園股權(quán)投資的一級(jí)部門——碧桂園創(chuàng)投成立，全面負(fù)責(zé)集團(tuán)除地產(chǎn)投資外的股權(quán)投資業(yè)務(wù)。從其投資布局來看，主要關(guān)注地產(chǎn)和社區(qū)生態(tài)鏈的投資機(jī)會(huì)。其中，碧桂園創(chuàng)投超過52%的資金都已投向了半導(dǎo)體、新能源、光伏、先進(jìn)制造等硬科技領(lǐng)域，覆蓋紫光展銳、盛合晶微、比亞迪半導(dǎo)體、壁仞科技、蜂巢能源等企業(yè)。

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截至目前，碧桂園創(chuàng)投投資企業(yè)超過90家，包括藍(lán)晶微生物、新瑞鵬寵物、企鵝杏仁、藍(lán)箭航天、滴滴貨運(yùn)、茶里CHALI、遇見小面等近30家獨(dú)角獸，以及諸如快手、貝殼等10多家IPO企業(yè)。雖然成立僅三年，但相比起其他創(chuàng)投企業(yè)，碧桂園創(chuàng)投可以說是以勢(shì)如破竹之勢(shì)，殺進(jìn)了創(chuàng)投圈，且成績斐然。

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碧桂園創(chuàng)投在產(chǎn)業(yè)、項(xiàng)目上的選擇并非無章法。
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梳理其歷年投資線可以發(fā)現(xiàn)，碧桂園創(chuàng)投對(duì)科技、社會(huì)未來有助益的領(lǐng)域尤其熱衷。最為明顯的一個(gè)特點(diǎn)，碧桂園創(chuàng)投投資的半導(dǎo)體、新能源、合成生物、高端醫(yī)療設(shè)備等均是十四五重點(diǎn)提及和部署的行業(yè)。同時(shí)也是國內(nèi)未來以自主創(chuàng)新、科技創(chuàng)新促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的關(guān)鍵領(lǐng)域。碧桂園創(chuàng)投管理合伙人代永波就曾表示，在產(chǎn)業(yè)迭代升級(jí)、人口結(jié)構(gòu)變化和國家科技強(qiáng)國戰(zhàn)略的大力支持下，我國硬科技發(fā)展正迎來黃金時(shí)代。

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而按碧桂園創(chuàng)投的慣常做法，是會(huì)用至少兩個(gè)月時(shí)間做行業(yè)“全覆蓋式”掃描調(diào)查，以3-4人為一個(gè)項(xiàng)目小組。蜂巢能源就是其團(tuán)隊(duì)進(jìn)入動(dòng)力電池領(lǐng)域，長達(dá)3個(gè)月調(diào)研之后，重點(diǎn)圈定的目標(biāo)。2021年7月30日，蜂巢能源百億B輪融資完成，股東陣容豪華，碧桂園創(chuàng)投是其中投資金額頗高的一家。

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有意思的是，今年4月，陶瓷建材和家居產(chǎn)品供貨商蒙娜麗莎發(fā)布公告，稱董事會(huì)同意公司受讓碧桂園創(chuàng)投持有的控股子公司廣西蒙娜麗莎新材料有限公司13.49855%?股權(quán)，受讓價(jià)格為 2.5 億元。資料顯示，2020年12月，碧桂園創(chuàng)投以2億元獲得該股權(quán)，16月后全身而退，這筆投資獲得了25％的回報(bào)，在目前的地產(chǎn)行情下，碧桂園創(chuàng)投賣得還不錯(cuò)。

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除了蒙娜麗莎外，碧桂園創(chuàng)投還在2020年終止了對(duì)帝歐家居、惠達(dá)衛(wèi)浴的戰(zhàn)略投資。業(yè)內(nèi)人士分析指出，這或許是其不看好地產(chǎn)行業(yè)和家居市場(chǎng)，且碧桂園要面對(duì)行業(yè)過冬有關(guān)。2021年，恒大地產(chǎn)掉下神壇，2022年，融創(chuàng)負(fù)面新聞不斷，能否挺過來還很難說。曾經(jīng)的地產(chǎn)前三名，碧桂園的一舉一動(dòng)頗受業(yè)內(nèi)關(guān)注。

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04

從包工頭到商界巨鱷

“放牛娃”的逆襲人生

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你可能知道王健林，知道董明珠，但你不一定知道楊國強(qiáng)。

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碧桂園的創(chuàng)始人楊國強(qiáng)，為人非常的低調(diào)。資料顯示，1955年出生于廣東省佛山市順德區(qū)，他自幼家貧，農(nóng)民出身，17歲前未穿過鞋。小時(shí)政府不僅免了他7元學(xué)費(fèi)，還給予2元助學(xué)金，由此完成學(xué)業(yè)并改變命運(yùn)。改革開放之前，楊還在生產(chǎn)隊(duì)里面工作，每天都要拉著牛下地耕田。

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1978年，楊國強(qiáng)在哥哥的幫助下進(jìn)了房管所當(dāng)施工員，從普通的泥瓦匠到建筑包工頭。幾年后開始擔(dān)任北滘建筑工程公司總經(jīng)理。1984年。北滘經(jīng)濟(jì)發(fā)展總公司邀請(qǐng)楊國強(qiáng)加入并組建順德縣北滘區(qū)建筑施工隊(duì)。1991年，北滘經(jīng)濟(jì)發(fā)展總公司和另兩家公司合組成立順德三禾物業(yè)發(fā)展有限公司聯(lián)合開發(fā)位于碧江村、三桂村的項(xiàng)目即后來的碧桂園。
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不過，房地產(chǎn)之路在起步即遭遇重大挫折。90年代低價(jià)買下順德碧江及桂山交界的大片荒地，并以“碧桂園”命名開始進(jìn)軍房地產(chǎn)，但由于內(nèi)地樓市泡沫破裂，碧桂園4000戶只賣出了三戶，差點(diǎn)變成爛尾樓。而此時(shí)，楊國強(qiáng)遇到了記者出身的樓盤策劃人王志綱。

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王向其提出興建貴族國際學(xué)校，吸引有錢人兒女就讀，并以此帶動(dòng)學(xué)生家屬買樓定居。這一方案正好切合了已富裕起來的廣東市場(chǎng)需求，楊果斷采納。不僅通過貴族學(xué)校帶來樓盤銷售的客源，多達(dá)每人30萬元的學(xué)費(fèi)，也為當(dāng)時(shí)陷入困境的碧桂園帶來一筆不菲的流動(dòng)資金。這一案例后來成為中國營銷學(xué)的經(jīng)典，王志綱也因此聲名鵲起。這也是后話。

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2007年是碧桂園的發(fā)展轉(zhuǎn)折點(diǎn)，這一年，楊國強(qiáng)經(jīng)過慎重考慮之后，宣布碧桂園在香港上市（股票代碼02007.HK），正式進(jìn)入到資本市場(chǎng)。上市之后，碧桂園股票不斷上漲，市值不斷提高，與此同時(shí)，房產(chǎn)交易量也不斷提升，從上市到2016年的十年間，碧桂園營收從不到200億直接漲到近1600億，翻了8倍有余。隨后一年，楊便以125億港元現(xiàn)金收購邵氏兄弟TVB的75%股權(quán)。

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今天，碧桂園已經(jīng)是中國地產(chǎn)三強(qiáng)，包含物業(yè)發(fā)展、建安、裝修、物業(yè)管理、物業(yè)投資、酒店開發(fā)和管理以及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、機(jī)器人等多元化產(chǎn)品服務(wù)。2019年全年銷售額7715億元，居中國房地產(chǎn)業(yè)第一位。2021年，碧桂園連續(xù)五年入選《財(cái)富》世界500強(qiáng)，位列第139名，排名連年提升。

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在功成名就之后，楊國強(qiáng)出人意料地選擇了退居幕后。碧桂園剛剛上市的時(shí)候，楊國強(qiáng)就將名下所有股份給了女兒楊惠妍，自己則全身心投入到公益事業(yè)當(dāng)中，以此回報(bào)社會(huì)。目前為止，楊國強(qiáng)家族積累財(cái)富，達(dá)到了額驚人的2052.3億元，而楊國強(qiáng)家族及碧桂園集團(tuán)、國強(qiáng)公益基金會(huì)累計(jì)為社會(huì)捐贈(zèng)超90億元，助力超49萬人脫貧。

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楊惠妍也一度登上中國女首富的寶座，并一連做了7次女首富。目前，40歲的楊惠妍身家超過1600億。不過，雖然公司掌舵人是楊惠妍，但楊國強(qiáng)家族總計(jì)持有58%的股份，每年分紅就能分到50億。換句話說，僅10多年分紅，楊國強(qiáng)就已是不折不扣的“百億富翁”。

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2018年，曾是地產(chǎn)行業(yè)的多事之秋，也是碧桂園的多事之秋。這一年，關(guān)于碧桂園高周轉(zhuǎn)的文件、聊天截圖、段子，以及因高周轉(zhuǎn)而導(dǎo)致的工地事故、工程質(zhì)量問題，在網(wǎng)上廣為流傳，將碧桂園推上了風(fēng)口浪尖。

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為此，楊國強(qiáng)與屬下酒酣時(shí)有些崩潰，潸然淚下，嘴里反復(fù)念叨著：“我已經(jīng)財(cái)務(wù)自由了，我現(xiàn)在做事，真的只是想做點(diǎn)實(shí)事，我現(xiàn)在所做的一切是為了社會(huì)更美好?！痹诿鎸?duì)媒體時(shí)，楊國強(qiáng)更是問出：“碧桂園該不該當(dāng)老大，你們教我，該怎么辦？”這一年，碧桂園實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3790.8億元。

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說回楊國強(qiáng)，他曾說過：“碧桂園堅(jiān)持長期看好中國新型城鎮(zhèn)化前景，對(duì)中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長、長期向好抱有堅(jiān)定的信心?！?/p>

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從2021年至今，中國房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)持續(xù)下行。今年前4個(gè)月，TOP 200房企累計(jì)銷售額同比下降52.8%，降幅較前3個(gè)月擴(kuò)大3.8個(gè)百分點(diǎn)。如今，隨著寬松政策進(jìn)一步向更高能級(jí)城市和更大力度工具演進(jìn)，樓市成交逐漸復(fù)蘇，同時(shí)伴隨支持房企的融資需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在悄然生變。在新的形勢(shì)下，像碧桂園這些房企也需要謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎。