眾所周知，不論是國(guó)有土地上房屋征收還是集體土地征收，都實(shí)實(shí)在在的關(guān)乎著被征收人的利益，關(guān)系著國(guó)家的利益。為此為了減少拆遷矛盾，依法保障被征收人的合法權(quán)益，維護(hù)國(guó)家公共利益，相關(guān)部門便制定并發(fā)布了《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》以及其他相關(guān)的法規(guī)政策。

　　本以為征地拆遷在法律法規(guī)的影響之下，征收工作可以順利進(jìn)行，被征收人權(quán)益就能得到一定的保障，但事實(shí)上，在實(shí)際征收過(guò)程中，盡管有法律法規(guī)這張令牌的存在，可關(guān)于拆遷的法律問(wèn)題以及違法征收的情形依舊沒(méi)有斷過(guò)，比如未發(fā)布征收決定就征收，未公布安置補(bǔ)償方案就找被拆遷人簽協(xié)議，強(qiáng)拆、斷水、斷電更是屢見(jiàn)報(bào)端等等。本文，凱諾律師就整理出了國(guó)有土地上房屋征收中被征收人常問(wèn)的一些問(wèn)題，希望會(huì)對(duì)剛剛遇到拆遷以及正在拆遷的朋友們有所幫助。

　　1、沒(méi)有房屋征收決定就征收是否合法？

　　根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中的規(guī)定，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定，確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。

　　也就是說(shuō)，如果是因公共利益的需要，相關(guān)部門在征收之前首先要對(duì)被征收人作出房屋征收決定并公告，公告中應(yīng)當(dāng)載明征收范圍、征收目的、征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。一般而言，房屋征收決定及其公告標(biāo)志著拆遷項(xiàng)目的正式啟動(dòng)，且國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)被收回。因此，如果連房屋征收決定都沒(méi)有，那么該征收程序就存在很大的違法性。

　　2、哪些情形屬于公共利益？

　　《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條規(guī)定，國(guó)防和外交的需要；由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要，可以征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋。

　　3、對(duì)補(bǔ)償方案不滿意怎么辦？

　　根據(jù)征補(bǔ)條例中的規(guī)定，房屋征收部門擬定好補(bǔ)償方案之后，需要報(bào)市、縣級(jí)人民政府，由市、縣級(jí)人民政府組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見(jiàn)。征求意見(jiàn)期限不少于30日。若多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合該規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)要組織被征收人聽證，并且要根據(jù)聽證會(huì)的情況修改補(bǔ)償方案。

　　針對(duì)修改后的補(bǔ)償方案，若被征收人仍不滿意，那么凱諾律師建議當(dāng)事人及時(shí)的向有關(guān)部門申請(qǐng)行政復(fù)議或是向法院提起行政訴訟來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　4、對(duì)被征收房屋的價(jià)值應(yīng)如何補(bǔ)償？

　　對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。也就是說(shuō)，如果被征收房屋在市區(qū)，周邊房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)到1萬(wàn)或是2萬(wàn)，那么給予被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償也不應(yīng)低于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然了，具體的仍然需要評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

　　但如果每平米只給幾千塊錢，那么顯然是不合理的，作為被征收人要及時(shí)的采取法律措施來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　5、評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)如何選擇？

　　國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法中規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過(guò)組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　任何單位和個(gè)人不得干預(yù)房屋征收評(píng)估、鑒定活動(dòng)。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。

　　對(duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇，凱諾律師建議被征收人要積極的參與到其中，對(duì)選定好的評(píng)估機(jī)構(gòu)要進(jìn)行審查，看看是否具有相應(yīng)的評(píng)估資質(zhì)，是否有營(yíng)業(yè)執(zhí)業(yè)等。若發(fā)現(xiàn)評(píng)估機(jī)構(gòu)并不是被征收人協(xié)商選定的，而是征收方自行選定的，且又沒(méi)有營(yíng)業(yè)執(zhí)照等，那么被征收人要及時(shí)的收集證據(jù)，保障自己的權(quán)益不被侵害。

　　6、被征收人有選擇補(bǔ)償方式的權(quán)利嗎？

　　法律上明確規(guī)定，被征收人可以選擇產(chǎn)權(quán)置換，也可以選擇貨幣補(bǔ)償。所以，如果征收方只以產(chǎn)權(quán)置換的形式對(duì)被征收人進(jìn)行補(bǔ)償，那么這就剝奪了被征收人選擇權(quán)，是不合法的行為，被征收人可以及時(shí)的通過(guò)法律途徑主張自己的合法權(quán)利。