今年外地來京的房企越秀可能是最大的贏家了，兩次搖號都拿到了兩塊香餑餑的地。朱辛莊的越秀星越已經(jīng)開盤一把清了，緊接著石景山蘋果園的越秀天玥即將入市。今天的文章主要從開發(fā)商、產(chǎn)品、地段、購買建議綜合測評越秀天玥這個(gè)樓盤?。ㄎ哪└揭环恳粌r(jià)表）

開發(fā)商如何？

越秀是一家廣州的國企，涉及的領(lǐng)域包括金融、房地產(chǎn)、交通基建和食品，在2022年的中國100大跨國公司中，位列第11位。這家開發(fā)商在南方還是比較活躍的，在廣州越秀的地位相當(dāng)于北京的首開，不同的是越秀也做一些高端的樓盤。

總的來說，開發(fā)商是個(gè)有實(shí)力的正經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)商，有一定的口碑！

產(chǎn)品如何？

今年2月，越秀以總價(jià)25.99億+1.5萬平現(xiàn)房銷售拿下石景山蘋果園的天玥地塊，折合樓面單價(jià)4.46萬/㎡，溢價(jià)率15%。銷售指導(dǎo)價(jià)7.48萬/㎡，價(jià)差3.1萬/㎡，有足夠的利潤空間；

天玥共計(jì)規(guī)劃了6棟住宅，由7-11層的洋房和15-18層的小高層組成，其中4、6號樓為現(xiàn)房銷售部分。期房可售為1、2、7、8號樓，共計(jì)382套可售房源。小區(qū)容積率3.0，實(shí)話說這個(gè)容積率可不低，北京很少有上3.0容積率的！

面積分布為81平全南兩居、98平南北三居、100平南北三居、104平南北三居、115/116平三居、132/134平四居。小區(qū)戶型分布還是比較多的，比較適合剛需和剛改客群；

開發(fā)商自己說“天”字系是他們的高端產(chǎn)品線，據(jù)說在外地越秀的“天”字系都很不錯(cuò)。很抱歉我在天玥上并沒有看出高端，外立面是真石漆，用了一些玻璃幕墻。小區(qū)不大，所以也呈現(xiàn)不出多好的園林規(guī)劃；

以下是戶型圖鑒賞（可滑動）

1、81平全南兩居，沒啥可說的，剛需入門樓盤，這種戶型在上一代產(chǎn)品中很常見。缺點(diǎn)就是衛(wèi)生間是暗衛(wèi)，次臥開窗小。跟同戶型其他樓盤相比，得房率還算良心，79.83%；

2、98平三居沒有做三面寬，有些遺憾。好在是洋房，增加了得房率?？戳艘幌卵b修也還不錯(cuò)，進(jìn)門的玄關(guān)柜設(shè)計(jì)挺好的，而且還做了家政間?？蛷d面寬也還不錯(cuò)3.85米，廚房也是U字型的；

3、100平三居做了一個(gè)倒眼鏡戶型，客觀的說進(jìn)門那個(gè)書房有點(diǎn)小了，不過通透性還可以，也做了一個(gè)專門放洗衣機(jī)的地方。但是這個(gè)戶型可能會被前面81平遮擋，尤其是下午的時(shí)候。這個(gè)戶型只有2號樓有，選房的時(shí)候盡量避開1單元的西邊戶和2單元的東邊戶吧；

4

、

104

平戶型就是

98

的放大版，但僅僅是放大了建筑面積，并沒有放大套內(nèi)面積。所以，

104

戶型是個(gè)冤種準(zhǔn)備的

；

5、115/116平和132/134平戶型在市面上已經(jīng)很常見了，不做過多解讀；

項(xiàng)目做了三個(gè)樣板間，一個(gè)100平的交付樣板間，一個(gè)98的洋房展示樣板間，一個(gè)134平的展示樣板間；

從裝修上來看，還可以。標(biāo)配了中央空調(diào)和新風(fēng)系統(tǒng)，廚房、衛(wèi)生間五金件都是國際一線品牌，除81平的以外其余戶型均配備了洗碗機(jī)，室內(nèi)墻面是壁布；

樣板間圖鑒（可滑動）

總的來說，天玥小區(qū)品質(zhì)中規(guī)中矩，看不出高端，但也不粗糙，有些亮眼的地方！

地段如何？

蘋果園這塊地在拍地之初就備受關(guān)注，當(dāng)初共有6家開發(fā)商參與競拍，起始價(jià)3.75萬/㎡，經(jīng)過19輪報(bào)價(jià)以后觸及上限。在競現(xiàn)房銷售環(huán)節(jié)，最終越秀以15000平現(xiàn)房銷售競得?？梢娞飓h這塊地當(dāng)初有多火!

越秀天玥

北京市石景山區(qū)蘋果園海特花園西50米(西井路南)

越秀天玥位于蘋果園板塊，板塊內(nèi)各種配套都很成熟了，而且離蘋果園交通樞紐也不遠(yuǎn)，蘋果園也很多年沒有出過新房項(xiàng)目了!

交通配套：項(xiàng)目離6號線楊莊地鐵站700米左右，離蘋果園地鐵站1.2公里左右。6號線是北京東西走向的一條重要交通線，同時(shí)在蘋果園還可以換乘S1去門頭溝，也可以換乘1號線；自駕可以上阜石路、西五環(huán)、西四環(huán)都比較方便，不過早晚高峰肯定堵車；

商業(yè)配套：從楊莊地鐵站出來有一個(gè)遠(yuǎn)洋春秋里的小型商場，目前已經(jīng)開業(yè)了，里面有些簡單的餐飲和購物。阜石路旁邊的京西大悅城馬上618要開業(yè)了，這是一個(gè)比較大的綜合商業(yè)體；

教育配套：項(xiàng)目周邊現(xiàn)有的學(xué)校都很一般，不過天玥南邊有一個(gè)規(guī)劃的中學(xué)用地，期待是個(gè)名校吧；

醫(yī)療配套：石景山有北京大學(xué)首鋼醫(yī)院、石景山醫(yī)院，另外北京西邊的醫(yī)療醫(yī)院本來就很豐富，301、302、武總都在西邊；

天玥周邊都是住宅小區(qū)，其中北邊的琳瑯莊園看起來還比較新，南邊的蘋果園三區(qū)看起來比較老，不過正在做舊樓改造。

石景山跟豐臺一樣都有很多老舊小區(qū)，但是石景山看起來不破，給人一種靜謐的感覺。我覺得這跟當(dāng)代的人文和首鋼有很大的關(guān)系。而且受益于冬奧會石景山做了大量的舊樓改造，城市界面看起來并不差；

總的來說，天玥的周邊環(huán)境還不錯(cuò)，配套也很齊全，居住舒適度會比較不錯(cuò)。這也是開發(fā)商們愿意拿地的原因，也是天玥備案價(jià)高的原因；

購買建議：

我一直都認(rèn)為石景山?jīng)]有什么產(chǎn)業(yè)，所謂的保險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)園和中關(guān)村科技園石景山園多少有些概念化，而且也不成氣候。石景山的增值主要靠西城、海淀的外溢。

越秀天玥銷售指導(dǎo)價(jià)是7.48萬，備案價(jià)出來以后我有些驚訝，因?yàn)楹芏喾吭磫蝺r(jià)都超過銷售指導(dǎo)價(jià)了。尤其是81平南向兩居價(jià)高的居然到了7.8萬，何德何能??？100平戶型單價(jià)7.3萬左右，但是有遮擋。98平洋房單價(jià)7.6萬，由于得房率高倒是可以彌補(bǔ)一下；

越秀給我說天玥沒有競品，而且蘋果園地塊成熟，所以這個(gè)價(jià)格也是合理的。仔細(xì)思考了一下，其實(shí)天玥是有競品的。

134戶型總價(jià)跟中海長安譽(yù)差不多，但是小區(qū)純粹度、面寬尺寸、以及格局分布跟長安譽(yù)相比就相距遠(yuǎn)甚了。所以考慮這個(gè)面積段的伙伴，買中海長安譽(yù)更合理一些！

其他戶型跟目前石景山的項(xiàng)目比，確實(shí)有優(yōu)勢。踩盤回去的路上我又去看了一下衙門口的長安悅璽和中海學(xué)仕里。長安悅璽已經(jīng)全部封頂了在做外立面，學(xué)仕里還沒封頂。雖然長安悅璽交房早，學(xué)仕里產(chǎn)品力強(qiáng)，但是目前來看衙門口這個(gè)地段真的下不去手。周邊的厭惡設(shè)施太多了，有中鐵的混凝土公司、有老舊的軍事基地、有鋼結(jié)構(gòu)公司、還有破舊的老廠房。

（衙門口現(xiàn)狀）

跟古城南的華潤長安潤璟比，越秀天玥有現(xiàn)成的地鐵，也有成熟的周邊配套。長安潤璟偶爾會出低于7萬的特價(jià)房，這可以跟天玥扳扳手腕兒！

雖然在石景山越秀天玥可能確實(shí)沒有對手，但是誰買房又一定要限制在石景山呢？對于小面積的剛需來說，可以考慮6號線東頭的國譽(yù)朝華，單價(jià)不會過6萬。也可以考慮東壩的北熙區(qū)，總價(jià)差不多，但是增值潛力更強(qiáng)??！

98平戶型和100平戶型倒是我比較推薦的，首先小三居功能性強(qiáng)、流通性好，其次備案價(jià)格也相對合理，競品相對較少；

目前越秀天玥處于排卡認(rèn)籌階段，交10萬，截止到開盤每天減1000元，另外開盤還有折扣。樓盤預(yù)計(jì)5月26號開盤，由于備案價(jià)有點(diǎn)超出所有人預(yù)期，置業(yè)顧問給我透露：樓盤去看房的人很少。

越秀也感覺到了去化壓力，開始啟動了全渠道，準(zhǔn)備全面推廣，給了傭金也不低。還沒去過的伙伴可以文末掃碼聯(lián)系，有額外優(yōu)惠!

綜上：越秀天玥的剛需81平戶型更適合就依靠6號線通勤或者只考慮石景山的剛需客群。132/134戶型不如中海的長安譽(yù)，要買的話盡量往98或者100平去靠。另外就是看看開盤優(yōu)惠是多少，對這個(gè)樓盤有意向的伙伴應(yīng)該早點(diǎn)去看、早點(diǎn)認(rèn)籌，這樣才能享受最大的優(yōu)惠