斑馬消費(fèi) 楊柘

硬著頭皮拿地、將凈利潤率壓縮至1%，濱江集團(tuán)在杭州家門口，幾乎自殘式的向外揭開了區(qū)域房企的生存困境。

對于濱江集團(tuán)來說，這純屬于無奈之舉。隨著外來房企不斷向杭州及浙江市場滲透，進(jìn)一步威脅到公司大本營市場，加之外省市場擴(kuò)張乏力，濱江集團(tuán)將如何保持杭州龍頭地位？

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硬撐拿地

濱江集團(tuán)（002244.SZ）在此前杭州集中供地中斬獲5塊土地，但凈利潤水平只能 “努力做到1%-2%”。公司董事長戚金興自揭困境，一時(shí)成為輿論焦點(diǎn)。

5月19日，公司公告自今年1月25日起至5月18日，控股股東濱江控股及一致行動(dòng)人戚金興已通過集中競價(jià)和大宗交易方式增持公司股票3112.11萬股，占公司總股本的1%。截至當(dāng)日，濱江控股、戚金興及戚加奇合計(jì)持有公司56.46%股份。這被外界視作對上述輿情的回應(yīng)。

其實(shí)，去年以來房企盈利能力普遍走低已是公開的秘密，對此戚金興也早有表態(tài)。

在去年底舉行的媒體交流會(huì)上，戚金興就曾透露公司利潤率僅5%，其還斷言“其他兄弟單位可能還達(dá)不到這個(gè)數(shù)字”。

濱江集團(tuán)一直以成本管控在行業(yè)著稱，但在此次杭州集中供地中，公司不惜以“比制造業(yè)還不如”的凈利潤水平爭奪土地，讓人驚詫不已。

根據(jù)公開數(shù)據(jù)，公司以及聯(lián)合體拿地區(qū)域涉及杭州城區(qū)和郊區(qū)，權(quán)益拿地總金額96.4億元，平均拿地成本3.5萬元/平方米。

特別是公司與融信中國（03301.HK）以總價(jià)129.23億元聯(lián)合拿下的杭州江干區(qū)四堡七堡兩宗土地，算上配建和自持成本，地價(jià)已達(dá)5.37萬元/平方米，與實(shí)際銷售限價(jià)6萬元/平方米相比，盈利空間異常微薄。

斑馬消費(fèi)發(fā)現(xiàn)，公司在杭州主場主動(dòng)出擊，還有對于土地儲備的深度焦慮。

2020年報(bào)披露，公司累計(jì)土地儲備建筑面積1255.87萬平方米，當(dāng)年末可售貨值僅2800億元?？窟@樣的規(guī)模儲備，能支撐這家千億房企銷售多長時(shí)間？

從以往數(shù)據(jù)來看，公司在拿地方面激進(jìn)且很敢花錢。2018年至2020年，公司分別新增土地建筑面積346.97萬平方米、295.39萬平方米和432.24萬平方米，分別耗資496.43億元、503.71億元和781.9億元。上述同期，樓面均價(jià)分別為1.43萬元/平方米、1.71萬元/平方米和1.81萬元/平方米。

拿地成本逐年增長，已在深度影響公司盈利水平。公司整體毛利率從2018年的35.74%將至2020年的27.04%，2021年一季度，這一數(shù)字進(jìn)一步降至20.76%。

公司硬著頭皮拿地，有著人效高的自信。去年，公司實(shí)現(xiàn)銷售額1363.6億元，同比增長21.7%，位列克而瑞年度銷售排名第27位。當(dāng)年，公司人均實(shí)現(xiàn)銷售額1.29億元，位列克而瑞2020年度中國房企人力資本價(jià)值排行前三甲，是僅次于保利發(fā)展和中海地產(chǎn)的唯一一家民營房企。

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難出浙江

中國樓市進(jìn)入薄利時(shí)代，越來越多的房企爭奪一二線城市市場，到杭州掘金的外來房企應(yīng)接不暇，已對濱江集團(tuán)業(yè)績構(gòu)成實(shí)質(zhì)性威脅。

比較明顯的是，公司杭州市場盈利水平下降。2020年，公司在杭州地區(qū)市場毛利率為24.37%，同比減少22.01個(gè)百分點(diǎn)。

僧多粥少，公司已逐漸向杭州周邊城市拓展，金華地區(qū)、嘉興地區(qū)成為公司重點(diǎn)拓展市場。

2019年，金華地區(qū)、嘉興地區(qū)收入占比分別達(dá)12.91%和7.85%。2020年，這一數(shù)據(jù)再度增至30.67%和19.99%。

盡管收入結(jié)構(gòu)已發(fā)生明顯變化，公司仍未能解決業(yè)務(wù)過于集中的難題。而且，大本營市場杭州市場收入已明顯下行。

數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，杭州地區(qū)收入分別為191.78億元、148.08億元和109.33億元，在公司收入中所占比重分別為90.83%、59.34%和38.23%。

如果拉長時(shí)間線會(huì)發(fā)現(xiàn)，不同于同在杭州的德信中國（02019.HK），上市前后就開始全國擴(kuò)張，無論是樓市黃金時(shí)代，還是白銀時(shí)代，濱江集團(tuán)一直在杭州埋頭苦干。

作為一家以成本管控見長的區(qū)域房企，錯(cuò)過了擴(kuò)張時(shí)間窗口，如今追求財(cái)務(wù)穩(wěn)健是最為務(wù)實(shí)之舉。雖說浙江及杭州本土市場能保障產(chǎn)品去化水平，隨著品牌房企的不斷滲透，省內(nèi)市場競爭白熱化，會(huì)進(jìn)一步考驗(yàn)公司市場結(jié)構(gòu)布局以及風(fēng)險(xiǎn)平衡能力。

2020年，濱江集團(tuán)再次做出戰(zhàn)略改變，整體戰(zhàn)略布局轉(zhuǎn)為“深耕杭州、走出浙江”，集中注意力打開外地市場。隨即，今年4月公司與廣州龍頭房企越秀地產(chǎn)（00123.HK）達(dá)成合作。

在5月14日舉行的2020年度業(yè)績網(wǎng)上說明會(huì)上，公司稱，雙方希望今年在廣州和杭州兩個(gè)城市與越秀地產(chǎn)各有3個(gè)合作項(xiàng)目落地。

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曾兩次擴(kuò)張踩雷

濱江集團(tuán)與綠城中國均以追求品質(zhì)譽(yù)滿杭州城，兩家企業(yè)創(chuàng)始人不同的個(gè)性，將兩家企業(yè)推向不同的方向。濱江集團(tuán)董事長戚金興低調(diào)保守，綠城中國宋衛(wèi)平則高調(diào)激進(jìn)。

綠城中國（03900.HK）從杭州起步，業(yè)務(wù)范圍遍及全國，在中交集團(tuán)入主之后，全國性擴(kuò)張布局更為密集。

幾年前，濱江集團(tuán)也曾嘗試踏足全國市場，但頻頻踩雷。

2016年11月，公司與深圳安遠(yuǎn)控股合作，共同開發(fā)深圳龍華區(qū)安豐工業(yè)區(qū)地塊城市更新項(xiàng)目，并向合作方融資11.6億元。啟信寶顯示，濱江集團(tuán)持有合資企業(yè)深圳濱安70%股權(quán)。

雙方合作后不久，這個(gè)公司寄予厚望、貨值高達(dá)200億的舊改項(xiàng)目，因深圳安遠(yuǎn)控股實(shí)控人陳族遠(yuǎn)涉腐大案、土地政策等原因，該項(xiàng)目已在2018年3月終止。

2020年報(bào)顯示，上述雙方還引發(fā)一場曠日持久的法律糾紛，預(yù)計(jì)收回資金4.36億元，計(jì)提壞賬準(zhǔn)備7.24億元。

這樣的慘痛教訓(xùn)，再度發(fā)生在與上海中崇集團(tuán)的合作上。

2016年12月，濱江集團(tuán)耗資7.98億元收購中崇集團(tuán)旗下上海崇濱持有的上海湘府10%股權(quán)，成立合資企業(yè)中崇濱江、浙銀上海湘府城建，共同開發(fā)上海湘府花園3期項(xiàng)目。

另外，濱江集團(tuán)向浙銀上海湘府城建出資2億元，并向中崇集團(tuán)相關(guān)公司借款7.06億元。

該項(xiàng)目因故擱淺之后，濱江集團(tuán)將中崇集團(tuán)訴至法院，上海國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)已于2020年1月裁決，由于目前各方達(dá)成的協(xié)議仍在履行過程中，相關(guān)資金回收存在不確定性。