流拍率上升，溢價率下降，樓市真的要變天？

10月4日，克而瑞地產(chǎn)研究中心發(fā)布的報告顯示，2021年以來，土地市場迎來了重點(diǎn)22城“集中供地”新政，市場熱度從上半年高熱轉(zhuǎn)向三季度“量價齊跌”，在第二輪集中供地新規(guī)之下，溢價率呈現(xiàn)出下行趨勢，尤其是9月溢價率降至3.9%的歷史低位，流拍率較首輪集中土拍明顯上升，9月重點(diǎn)城市的土地流拍率飆升至27%。

流拍率與溢價率是衡量房地產(chǎn)市場冷熱度最為重要的兩個指標(biāo)。在房地產(chǎn)市場火熱時，流拍率成為了可有可無的指標(biāo)。因為，根本不可能流拍，人們關(guān)注的，是需要經(jīng)過多少輪競拍才能最終將價格敲定下來，溢價率也就成為最受關(guān)注的指標(biāo)。更多情況下，溢價率都處于很高水平，各地“地王”頻出，就是溢價率高企的重要標(biāo)志。

現(xiàn)在，卻出現(xiàn)了流拍率不斷上升、溢價率不斷下降的現(xiàn)象。如果不是因為流拍，很多地塊可能要溢價率為負(fù)了。溢價率出現(xiàn)這樣的問題，毫無疑問是市場低迷的表現(xiàn)。除了房價難以再像過去一樣持續(xù)上漲外，更重要的一個方面，就是開發(fā)商也不再是“不差錢”，而是“很差錢”了。只要開發(fā)商“不差錢”，就不會出現(xiàn)流拍，即便流拍，也是假摔?，F(xiàn)在的流拍，則是真正的流拍，是開發(fā)商沒有能力再高價拿地、爭做“地王”的寫照。

而從近一段時間以來開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)狀來看，包括恒大在內(nèi)的大型開發(fā)企業(yè)，都出現(xiàn)了資金鏈緊繃，甚至斷裂的現(xiàn)象。那么，也就不難看出，在樓市調(diào)控政策作用下，開發(fā)商已經(jīng)進(jìn)入史上最艱難時刻，絕大多數(shù)開發(fā)商已經(jīng)不是拿不拿地的問題，而是如何“活下去”，如何確保資金鏈不斷裂。即便有心拿地，也是無力操作，就算地方政府提供的地塊再好，再有誘惑力，多數(shù)開發(fā)商也都只能當(dāng)看客，而無力拿地。沒有開發(fā)商競相拿地，要想溢價率提高，是根本沒可能的。反之，流拍率則會越來越高。

除流拍率與溢價率外，一些城市的二手房價格也是持續(xù)下降，二手房交易額更是慘不忍睹。最新數(shù)據(jù)顯示，9月份，深圳成交1765套二手住宅，同比暴跌近八成。不僅連續(xù)下跌6個月，更是12年來第一次跌回“1”字頭。想一想，一個人口超2000萬的城市，月度二手住宅成交竟然不足2000套，相當(dāng)于一天僅成交58.8套。過去12年的同期數(shù)據(jù)，成交量之低，絕無僅有。北京、上海等一線城市的二手房成交額也是呈現(xiàn)明顯下降格局，這是否意味著，樓市真的要變天了呢？如果變天，會朝著什么方向變呢？會不會出現(xiàn)房價大幅下降現(xiàn)象呢？

客觀地講，按照開發(fā)商目前的境況，只要政策不松動，確實(shí)沒有幾個能夠扛得住的。關(guān)鍵是，樓市調(diào)控發(fā)展到今天，更是來之不易，特別是“房住不炒”定位提出后，樓市出現(xiàn)了比較明顯的變化，房價也日益穩(wěn)定。因此，不會輕易放松調(diào)控，不會給開發(fā)商資金方面的支持。同時，也不會允許房價出現(xiàn)明顯下降。一旦較大幅度下降，會引發(fā)金融風(fēng)險。因此，管理層對開發(fā)商的要求，就是想方設(shè)法、千方百計籌集資金，確保資金鏈不斷裂。同時，通過籌集資金，確保已經(jīng)開工項目順利竣工，而不失信于購房者，切實(shí)維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

而從近期央行連續(xù)兩次強(qiáng)調(diào)要維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展、維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益來看，主要也是給開發(fā)商提要求，同時，也可能給金融機(jī)構(gòu)傳遞信號，不要再硬性收、抽開發(fā)企業(yè)資金，避免引發(fā)新的風(fēng)險。

這也意味著，盡管出現(xiàn)流拍率上升、溢價率下降、二手房成交額大幅減少現(xiàn)象，并不代表樓市會出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)向，更不會變天。樓市的基本格局，就是實(shí)現(xiàn)自我調(diào)整、自我優(yōu)化、自我化解矛盾、自我消除風(fēng)險，從而步入良性發(fā)展軌道。從房價來說，應(yīng)當(dāng)是有漲有降、降多漲少、穩(wěn)中有降，市場則經(jīng)受嚴(yán)峻考驗，居民購房熱情的激發(fā)，需要信貸政策的支持。否則，等待觀望情緒仍會很濃，租房的熱情則會有所增強(qiáng)。特別是一、二線城市，租房的人群會不斷增多。三、四線城市，則需要經(jīng)受房價下跌的考驗。