東莞的樓市調(diào)控政策看起來有點(diǎn)“酷”

7月25日凌晨零點(diǎn)，廣東省東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合11個部門發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，通知發(fā)布9條新調(diào)控政策，其中重點(diǎn)包括：調(diào)整商品住房限購政策，非本市戶籍居民家庭在本市購買第一套商品住房的，須提供2年內(nèi)連續(xù)1年以上社保證明；購買第二套商品住房的，須提供3年內(nèi)連續(xù)2年以上社保證明，暫停向其銷售第三套商品住房。

這套限購政策的嚴(yán)厲程度，可以趕上一線城市了。特別是暫停向外地居民銷售第三套商品住房的要求，可謂是堵上了炒房者的“夢想”。只是，如此操作，如何才能讓樓市調(diào)控從行政調(diào)控轉(zhuǎn)向長效管理呢？東莞的樓市問題，到底是如何形成的呢？這些新政的出臺，能否讓樓市步入良性循環(huán)呢？

顯然，東莞的樓市調(diào)控，與多數(shù)地方的調(diào)控一樣，仍然被房價牽著鼻子走，被房價牽動著老百姓的心。如果調(diào)控手段有效，調(diào)控政策具有前瞻性，應(yīng)當(dāng)是引導(dǎo)房價變化，引導(dǎo)居民購買住房，引導(dǎo)投資者正確看待住房投資，而不是看到房價變化就匆匆出臺調(diào)控政策，就試圖用政策來改變市場格局。結(jié)果是，帶來市場的不停波動，廣大居民的心也是始終平靜不下來。

實(shí)際上，無論是東莞還是其他地方，因房價變動而出臺調(diào)控政策的態(tài)度是非常堅(jiān)決的，只要房價出現(xiàn)上漲，就立馬調(diào)整政策，出臺更為嚴(yán)厲的調(diào)控手段。錯嗎？肯定沒錯；對嗎？也肯定不對。為什么會如此矛盾，就在于根本沒有弄清楚房價變動的原因，根本沒有找到問題的癥結(jié)，而是就房價變動而調(diào)整政策，形成揚(yáng)湯止沸的調(diào)整格局，房價則越調(diào)越高。

回到東莞此次出臺的調(diào)控政策，對外地人購房提出了極其嚴(yán)重的要求，看起來很“酷”，很讓人覺得東莞下決心要解決房價上漲過快問題。但是，東莞房價上漲的原因到底是什么呢？真的是外地人炒上去的嗎？東莞的市場供需關(guān)系如何呢？是否存在住房供應(yīng)不足的問題呢？東莞的庫存房數(shù)量有多少？空置房比例有多高？外地人所購住房占全部新房的比例有多大？等等。如果這些問題都沒有弄清楚，就匆匆出臺新的調(diào)控政策，相信不會有多大效果。即便有效果，也是短暫的，不可能有長期效果。

值得注意的是，在近日召開的房地產(chǎn)工作座談會上，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正指出，要牢牢堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，因城施策、一城一策，從各地實(shí)際出發(fā)，采取差異化調(diào)控措施，及時科學(xué)精準(zhǔn)調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

采取差異化調(diào)控措施，顯然是對因城施策、分類調(diào)控政策的進(jìn)一步細(xì)化，就是要求各地根據(jù)自己的實(shí)際情況，采用適合本地實(shí)際的樓市調(diào)控政策，而不是“一刀切”。實(shí)際是，各地的政策似乎并沒有什么差異性，雖然本年時間就出臺了300多次調(diào)控政策，比較一下，大同小異，根本沒有采用差異化調(diào)控手段。尤其重要的是，幾乎沒有一個城市真正把問題的癥結(jié)弄清楚，把所在城市的住房結(jié)構(gòu)情況、尤其是庫存和空置房情況弄清楚，而全部都被房價牽著鼻子走。

我們說，如果地方的住房結(jié)構(gòu)很合理，庫存房不多，空置房也不多，即便即便房價上漲，也沒有必要出臺更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策。關(guān)鍵是，要做好中低收入階層的住房問題，要多建保障房、要大力發(fā)展住房租賃市場。如果這個階層的住房工作做好了，其他的房子，漲價就漲唄。讓有錢人的錢，轉(zhuǎn)化成房產(chǎn)，不是什么壞事。房價上漲帶來的土地出讓收入，既可以拿來解決政府債務(wù)問題，也可以用來解決中低收入階層的住房開發(fā)補(bǔ)貼，何樂而不為。

所以，樓市調(diào)控政策可以調(diào)整，但一定要對樓市的基本情況摸清楚，尤其是庫存情況、空置房情況等弄清楚。這些問題不弄清楚的調(diào)控，都是做樣子、走形式，是糊弄老百姓，也是應(yīng)付上面要求。因城施策、差異化調(diào)控，說到底，就是要改變被房價牽著鼻子走的調(diào)控思路，而是要因地制宜、實(shí)事求是地出臺調(diào)控政策，解決重點(diǎn)問題，抓住調(diào)控難點(diǎn)。