時(shí)間過(guò)得很快，轉(zhuǎn)眼間進(jìn)入了下半年。

上半年，北京樓市的土地和住宅交易都出現(xiàn)了冰火兩重天的境地，市場(chǎng)在不確定的矛盾中躑躅前行。

一直在“等風(fēng)來(lái)”的北京，眼瞅著濟(jì)南、長(zhǎng)沙、廈門(mén)等近20個(gè)二線城市放松了限購(gòu)政策，作為一線城市扛把子的首都，雖然在土拍市場(chǎng)成為全國(guó)房企的標(biāo)靶，但是仍然在最嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，讓買房人處于最不友好的市場(chǎng)環(huán)境。

令人啼笑皆非的是，注冊(cè)幾天或幾個(gè)月、注冊(cè)資金只有1000萬(wàn)的房企可以獲得在北京拍地的資格，而那些剛需或換房改善的買房人，卻因各種資格或條件所限而買房無(wú)門(mén)。

上半年的土拍搶了樓市的風(fēng)頭，從2月8日至6月30日，北京共進(jìn)行9批次土拍，成交31宗地，與2022年上半年持平；

出讓約126.6萬(wàn)平米住宅用地，獲得土地出讓金約858.1億元，這兩項(xiàng)均低于2022年上半年，用地面積少了約28萬(wàn)平米，少賣約121.7億元；

但土拍綜合溢價(jià)率8.8%比去年上半年的4.9%高了近4個(gè)百分點(diǎn)，頂價(jià)成交地塊15宗為去年上半年6宗的2.5倍，底價(jià)成交則分別為12宗和15宗，降低了20%。

這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商拿地的積極性高于去年同期，共26家房企以獨(dú)立或聯(lián)合體的方式成功拿地，其中招商、保利、京投、中建系、越秀均有3宗地入賬（京投和保利聯(lián)合取得2宗），上海大華、福建雄旺、石家莊創(chuàng)世紀(jì)、中皋置業(yè)等成為通過(guò)搖號(hào)實(shí)現(xiàn)進(jìn)軍北京的夢(mèng)想，而福建雄旺和辰禾嘉業(yè)更開(kāi)創(chuàng)了新注冊(cè)公司處女秀即登上京城大舞臺(tái)的奇跡。

甚至，今年出現(xiàn)了6次30—45家報(bào)名單位圍獵一宗地的現(xiàn)象，而且是在明令禁止同一企業(yè)集團(tuán)只能有一家子公司報(bào)名競(jìng)拍一宗地的背景下，可見(jiàn)房企對(duì)下注熱門(mén)地塊的決心，甚至比去年幫主等球迷買梅西世界杯奪冠還要堅(jiān)決。

上半年在北京土拍發(fā)生的故事，告訴我們一個(gè)真理，“夢(mèng)想還是要有的，萬(wàn)一實(shí)現(xiàn)了呢”，多么勵(lì)（feng）志（ci）！

而在終端市場(chǎng)，新房市場(chǎng)在迎來(lái)了早來(lái)的“小陽(yáng)春”行情后，又在倒春寒的寒意中打了個(gè)哆嗦，自5月后，周成交量呈環(huán)比下降態(tài)勢(shì)；

二手房賣家們則在一季度跳躍式行情中迷失了初心，但凡感覺(jué)市場(chǎng)行情升溫而滋生貪念的人，在進(jìn)入二季度后便后悔錯(cuò)過(guò)了3月的最佳出貨時(shí)機(jī)。二手房成交量從3月的2.2萬(wàn)套斷崖式下跌，4月環(huán)比暴跌3成多，僅有不足1.4萬(wàn)套，隨后就以逐月減少1萬(wàn)套的趨勢(shì)，下滑至6月的不足1.2萬(wàn)套，即使6月再次降息，但市場(chǎng)依舊不可避免的冷了下來(lái)。

在此情況下，北京早就明確的“一區(qū)一策”，至今仍未有某個(gè)區(qū)敢為天下先，對(duì)認(rèn)房又認(rèn)貸、普宅標(biāo)準(zhǔn)、二套房首付等呼聲頗高的政策進(jìn)行合理調(diào)整，有坊間傳聞稱，房山區(qū)或?qū)⒃圏c(diǎn)放松某些政策，但是真是假，何時(shí)公布執(zhí)行，還是暗度陳倉(cāng)，都有待以事實(shí)說(shuō)話。

下半年的北京樓市是將趁風(fēng)起飛，還是繼續(xù)茍著，將決定2023年最終的結(jié)果。如果繼續(xù)陰天無(wú)風(fēng)，則全年的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，及民眾的信心，都將在冬季進(jìn)入冰點(diǎn)。

以上對(duì)半年樓市做個(gè)小結(jié)，雖然整體情況不如人意，但是也不必過(guò)于悲觀，起碼從土拍市場(chǎng)的升溫，可以看出開(kāi)發(fā)商對(duì)于北京市場(chǎng)還是抱有極大信心的，因此對(duì)于買房人來(lái)說(shuō)，重要的是做好選擇，包括板塊、產(chǎn)品、開(kāi)發(fā)商及時(shí)機(jī)等各個(gè)環(huán)節(jié)。

市場(chǎng)再不好，也有人買房，也有表現(xiàn)好的樓盤(pán)，在房住不炒的前提下，買房人最重要的是買對(duì)項(xiàng)目。

在南城有買房需求的朋友，又迎來(lái)456套新的房源，位于大興新城念壇公園南側(cè)的北京德賢華府再次取證，均價(jià)約5.7萬(wàn)元/平米。

這456套房源分布在項(xiàng)目西區(qū)4棟樓中，戶型配比為：72平米兩居182套，分布在1#和15#樓中；82平米三居114套，詳情聯(lián)系戶型圖售樓員電，話，全部在2#中；89平米三居72套，分布在15#樓中；92平米三居（中間戶）66套，112平米四居（邊戶）22套，分布在6#中。

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從項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)看，所有取證房源皆為南北通透格局，其中92平米三居和112平米四居做到了南向三面寬、全明格局，入戶設(shè)置了儲(chǔ)藏間，收納空間更大，都有獨(dú)立家政間，餐客廳等寬，LDK空間清晰，次衛(wèi)干濕分離。

雖然從面積看屬于緊湊型三居、四居，但是這兩個(gè)戶型的得房率分別達(dá)到78%、79%，因此室內(nèi)空間不僅功能齊全，而且尺度的舒適性得到了保障。

72平米兩居得房率達(dá)到約78%，南向面寬達(dá)6.6米，南北通透，廚衛(wèi)全明，入戶有獨(dú)立儲(chǔ)藏間（家政間），可放置雙門(mén)冰箱和收納柜，U型廚房空間毫不局促，等寬餐客廳在同面積段產(chǎn)品中更是少見(jiàn)，南向客廳和主臥有雙飄窗。

82平米三居則在北向多了一間臥室，且兩間臥室可以進(jìn)行個(gè)性化調(diào)整，具有成長(zhǎng)空間，U型廚房?jī)?nèi)可放置雙門(mén)冰箱，衛(wèi)生間實(shí)現(xiàn)了干濕分離，客廳面寬也增加到3.6米，相對(duì)72平米兩居而言具有了改善屬性。

從產(chǎn)品設(shè)計(jì)層面，項(xiàng)目以功能性和舒適性為前提，在有限的面積內(nèi)保障得房率，解決生活中通風(fēng)、收納、空間等痛點(diǎn)，讓剛需、剛改家庭可以在更低總價(jià)區(qū)間獲得更好的生活空間。

目前，項(xiàng)目東區(qū)已實(shí)景呈現(xiàn)，幫主日前曾去踩盤(pán)，對(duì)社區(qū)超大的樓間距和實(shí)樓外立面、精裝標(biāo)準(zhǔn)的品質(zhì)感印象頗深，這種眼見(jiàn)為實(shí)的產(chǎn)品，體現(xiàn)了中冶+五礦+華發(fā)+信達(dá)等央國(guó)企組合的實(shí)力與責(zé)任感，買房人對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量和品質(zhì)大可放心。

效果圖

再看項(xiàng)目所處的區(qū)位，作為大興新城H組團(tuán)首個(gè)新盤(pán)，北京德賢華府位于占地2500畝的念壇公園南側(cè)，僅一路之隔，屬于妥妥的公園地產(chǎn)，項(xiàng)目南側(cè)為綠化隔離帶，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。

距離地鐵4號(hào)線義和莊站2公里多的不利因素，未來(lái)社區(qū)將開(kāi)通社區(qū)巴士，解決接駁問(wèn)題。

在商業(yè)配套方面，北有義和莊商圈，南有龍湖天街，日常休閑購(gòu)物娛樂(lè)都可滿足。教育配套方面，項(xiàng)目西側(cè)約2公里有北京教育學(xué)院附屬大興實(shí)驗(yàn)小學(xué)，北側(cè)約9公里有北京八中大興分校，南側(cè)約3.5公里有清華附中大興分校。

而在買房人擇址邏輯中越來(lái)越看重的產(chǎn)業(yè)支撐方面，與項(xiàng)目隔六環(huán)路相望的即為大興生物醫(yī)藥基地，這也是大興的產(chǎn)業(yè)龍頭，尤其在近三年對(duì)大興區(qū)GDP貢獻(xiàn)極大。

鳥(niǎo)瞰效果圖

作為承接南城剛需剛改的主戰(zhàn)場(chǎng)，大興區(qū)在上半年成交套數(shù)和成交金額均位于郊區(qū)頭名。

據(jù)悉，北京德賢華府起步的72平米兩居戶型可控制在普宅標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，首套首付比例只需35%，這大大降低了買房人的壓力。

接下來(lái)，大興區(qū)還將有3宗地入市，市場(chǎng)新增供應(yīng)增加的同時(shí)，不同板塊之間的內(nèi)卷也將加劇，建議南城買房人多去實(shí)地考察，做出合理選擇。